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La rentabilité nette mesure le rendement réel d'un investissement locatif après déduction de toutes les charges : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion et vacance locative. Elle se calcule selon la formule : (loyers annuels - charges totales) / prix d'acquisition total × 100. En France, la rentabilité nette moyenne d'un appartement se situe entre 3% et 5% selon l'INSEE (2025). Un investissement est généralement considéré comme rentable à partir de 4% net. Rendify intègre automatiquement les 15+ postes de charges dans ce calcul.

En savoir plus : Guide rentabilité nette-nette | Liste des charges

La rentabilité brute se calcule simplement : loyers annuels / prix d'achat × 100. Elle ne tient compte ni des charges ni de la fiscalité. La rentabilité nette déduit toutes les charges courantes (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, vacance). La rentabilité nette-nette, ou rentabilité après impôt, intègre en plus l'imposition selon votre régime fiscal (articles 28 à 33 du Code Général des Impôts). En pratique, les charges représentent 30 à 50% des loyers bruts. Par exemple, pour un bien loué 800 €/mois avec 300 € de charges mensuelles, la rentabilité nette sera 2 à 3 fois inférieure à la brute.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre deux options fiscales. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (article 50-0 du CGI), plafonné à 77 700 € de revenus locatifs annuels. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges et surtout les amortissements comptables : structure du bien sur 25-50 ans, mobilier sur 5-10 ans, travaux sur 10-15 ans. Pour une acquisition récente à 200 000 €, le régime réel génère typiquement 6 000 à 8 000 € d'amortissements annuels déductibles, permettant souvent 0 € d'impôt pendant 10 à 15 ans. Le coût d'un expert-comptable (1 200-2 000 €/an) est lui-même déductible.

En savoir plus : LMNP reel vs micro-BIC | Source : impots.gouv.fr

Les frais de notaire comprennent trois composantes définies par l'article 1595 du Code Général des Impôts : les droits de mutation (5,09% à 5,81% selon le département dans l'ancien), les émoluments du notaire (barème dégressif fixé par le décret du 26 février 2016, de 3,870% à 0,799% selon les tranches), et les débours (800-1 500 €). Au total, ils représentent 7 à 8% du prix dans l'ancien et 2 à 3% dans le neuf. Pour un bien ancien à 200 000 €, comptez environ 15 000 à 16 000 € de frais. Notre calculateur frais de notaire applique le barème officiel 2026 avec le détail poste par poste.

En savoir plus : Calculateur frais de notaire | Guide frais de notaire | Source : Service-Public.fr

Le TRI (Taux de Rendement Interne) est l'indicateur le plus complet pour évaluer un investissement locatif. Il mesure le rendement annualisé de votre capital investi en intégrant tous les flux : apport initial, cashflows mensuels nets, capital remboursé via le crédit et plus-value nette à la revente. Mathématiquement, le TRI est le taux d'actualisation qui annule la VAN (Valeur Actuelle Nette) de l'ensemble des flux. Il se calcule par itérations successives (méthode de Newton-Raphson). Un TRI de 8 à 12% sur 20 ans est considéré comme excellent en immobilier locatif. Rendify le calcule automatiquement sur 10 et 20 ans avec prise en compte de la fiscalité réelle.

En savoir plus : Guide TRI immobilier

Le cashflow mensuel est la trésorerie réelle qui reste (ou manque) chaque mois après toutes les dépenses. La formule complète : loyers encaissés × (1 - taux de vacance) - mensualité de crédit - taxe foncière/12 - charges de copropriété/12 - assurance PNO/12 - frais de gestion - provision travaux - CFE/12 (en LMNP). Par exemple, pour un T2 loué 750 €/mois avec 5% de vacance, une mensualité de 550 € et 200 € de charges mensualisées, le cashflow est : 712,50 - 550 - 200 = -37,50 €/mois. Le HCSF impose un taux d'endettement maximal de 35% (recommandation de décembre 2021), ce qui impacte directement la mensualité et donc le cashflow.

En savoir plus : Guide cashflow positif | Source : HCSF

Le prix d'achat maximum se déduit de la formule inverse de la rentabilité nette : prix max = (loyers annuels - charges annuelles) / rendement cible × 1/(1 + taux frais de notaire). Par exemple, pour un loyer de 700 €/mois (8 400 €/an), 2 500 € de charges annuelles et un objectif de 6% net dans l'ancien (8% de frais de notaire), le prix max = (8 400 - 2 500) / 0,06 / 1,08 = 91 049 €. Ce calcul inverse permet de fixer votre plafond de négociation avant même de visiter. Notre calculateur de prix de négociation intègre automatiquement les frais de notaire du barème officiel 2026.

En savoir plus : Calculateur prix de négociation

Oui, Rendify est 100% gratuit, sans inscription et sans limite d'utilisation. Tous les calculs s'effectuent directement dans votre navigateur (côté client), ce qui signifie qu'aucune donnée personnelle ou financière n'est envoyée à nos serveurs. Vous pouvez réaliser autant de simulations que nécessaire, comparer les 6 régimes fiscaux, exporter un rapport PDF complet et utiliser tous les calculateurs (frais de notaire, capacité d'emprunt, prix de négociation, charges LMNP) sans aucun frais. Notre modèle repose sur la mise en relation optionnelle avec des experts immobiliers partenaires.

En savoir plus : Lancer une simulation gratuite

En complément de Rendify, nous proposons deux outils gratuits dédiés à l'investissement immobilier. Score Adresse (score-adresse.fr) analyse la qualité d'une adresse avant l'achat : prix DVF réels, DPE du quartier, risques naturels et marge de négociation estimée. Calculateur Travaux (calculateur-travaux.fr) estime le coût de vos travaux de rénovation pièce par pièce, avec les aides MaPrimeRénov' disponibles. Ces trois outils combinés couvrent l'intégralité du parcours investisseur : analyser l'adresse, chiffrer les travaux et simuler la rentabilité.