Mis à jour le 18 avril 2026
Simulation déficit foncier 2026
Notre simulation déficit fonciercalcule instantanément votre économie d'impôt sur le revenu, l'imputation sur revenu global et le déficit reportable sur 10 ans. Plafond renforcé à 21 400 € pour la rénovation énergétique pris en compte.
Comprendre le déficit foncier en 2026
Le déficit foncier est l'un des rares dispositifs fiscaux permettant de réduire directement votre impôt sur le revenu grâce à un investissement immobilier. Il concerne exclusivement les propriétaires bailleurs en location nue (non meublée) au régime réel d'imposition. Le mécanisme est simple : lorsque vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion) dépassent le montant de vos loyers perçus dans l'année, la différence constitue un déficit foncier.
Ce déficit est imputable sur votre revenu global — c'est-à-dire qu'il vient réduire l'ensemble de vos revenus imposables (salaires, pensions, revenus d'activité) dans la limite de 10 700 € par an. Si vos travaux relèvent de la rénovation énergétique et permettent de faire passer le logement d'un DPE F ou G à un DPE E minimum, ce plafond est doublé à 21 400 €. L'excédent de déficit au-delà du plafond est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Méthode de calcul pas à pas
Le calcul du déficit foncier suit une logique en trois étapes. Utilisez notre simulateur ci-dessous pour un résultat instantané, ou appliquez la méthode manuellement.
- 1Calculez vos revenus fonciers bruts: additionnez l'ensemble des loyers perçus sur l'année (hors charges récupérables).
- 2Totalisez vos charges déductibles : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, travaux d'entretien/réparation/amélioration, taxe foncière (hors ordures ménagères), primes d'assurance PNO, frais de gestion locative, charges de copropriété non récupérables. Consultez la liste complète des 25 charges déductibles.
- 3Appliquez la formule : si Charges >Loyers, le déficit = Charges − Loyers. Imputez min(Déficit, Plafond) sur votre revenu global. L'économie d'IR = montant imputé × votre TMI (tranche marginale d'imposition).
Exemple chiffré : T3 à rénover
Soit un T3 de 65 m² acheté 180 000 € à Bordeaux, loué nu 750 €/mois (9 000 €/an), avec 25 000 € de travaux de rénovation standard. Charges annuelles : intérêts 3 200 €, travaux 25 000 €, taxe foncière 1 100 €, assurance PNO 350 €, gestion 720 €. Total charges : 30 370 €. Déficit foncier brut : 30 370 − 9 000 = 21 370 €. Imputation sur revenu global : 10 700 € (plafond standard). Économie d'IR à TMI 30 % : 3 210 €. Déficit reportable sur revenus fonciers futurs : 10 670 €.
Si ces travaux incluent de la rénovation énergétique faisant passer le bien de F à E, le plafond monte à 21 400 € : l'économie d'IR passe à 6 420 €la première année. L'impact est massif pour les investisseurs en TMI 41 % ou 45 %.
Conditions et limites à connaître
- •Obligation de location 3 ans : le bien doit rester loué nu pendant au moins 3 ans après l'année d'imputation du déficit. Toute interruption (vente, transformation en meublé, usage personnel) entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.
- •Location nue uniquement : le déficit foncier est réservé aux revenus fonciers (location nue au régime réel). En LMNP (location meublée), le mécanisme équivalent est le déficit BIC, reportable uniquement sur des bénéfices BIC futurs — pas sur le revenu global.
- •Intérêts d'emprunt à part : les intérêts d'emprunt sont imputables uniquement sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global. Si vos intérêts seuls dépassent vos loyers, la partie excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- •Pas de construction ni d'agrandissement : seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne créent pas de déficit foncier.
Soit 800 € / mois
Charges déductibles (régime réel)
Vous êtes en déficit foncier
Économie d'IR cette année
TMI 30% × 10 700 €
3 210 €
Simulez le cashflow complet avec crédit, 6 régimes fiscaux et TRI
Simulation complète →Besoin d'aide pour optimiser votre fiscalité ?
Parler à un expert gratuitementUn courtier peut vous faire économiser 3 210 €
En moyenne, les courtiers obtiennent -0,3% sur le taux — soit 18 000 à 25 000 € d'économies sur 20 ans. Comparer prend 5 minutes et peut changer votre rendement final.
Un courtier peut vous faire économiser des milliers d'euros
Gratuit et sans engagement — réponse sous 24h
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal réservé aux propriétaires bailleurs en location nue au régime réel(revenus fonciers). Il se produit lorsque l'ensemble des charges déductibles dépasse le montant des loyers perçus dans l'année. Notre simulation déficit foncier ci-dessus vous permet de calculer instantanément votre situation.
Ce déficit est alors imputable sur votre revenu global (salaires, retraite, autres revenus) dans la limite de 10 700 € par an — ou 21 400 €pour les travaux de rénovation énergétique éligibles. Chaque euro imputé réduit directement votre base imposable à l'IR.
Formule de calcul :
Déficit foncier = Loyers − (Intérêts + Travaux + TF + Assurance + Gestion + Autres)
Économie d'IR = min(Déficit, Plafond) × TMI
Simulation chiffrée : exemple concret
Appartement F classé G — travaux de rénovation énergétique
Charges déductibles en régime réel foncier
⚠ Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles (elles entrent dans la base d'amortissement du bien).
Plafond renforcé à 21 400 € : conditions
Le doublement du plafond à 21 400 €/ans'applique lorsque les travaux permettent de faire passer le logement de la classe F ou G à la classe E minimum (DPE certifié avant et après travaux). Quatre conditions cumulatives :
- 1Le logement est classé F ou G avant travaux (DPE réalisé par diagnostiqueur certifié)
- 2Les travaux permettent d'atteindre au minimum la classe E après rénovation
- 3Les dépenses concernent des travaux énergétiques (isolation, chauffage, ventilation, fenêtres)
- 4Le bien est loué nu pendant au moins 3 ans après imputation du déficit
Déficit foncier vs LMNP : quelle différence ?
| Critère | Déficit foncier (nu réel) | Déficit BIC (LMNP réel) |
|---|---|---|
| Type de location | Nue (non meublée) | Meublée |
| Imputable sur revenu global | ✓ Oui (10 700 € / 21 400 €) | ✗ Non |
| Report du déficit | Revenus fonciers, 10 ans | BIC, 10 ans |
| Amortissement du bien | ✗ Non | ✓ Oui (LMNP réel) |
| Prélèvements sociaux économisés | Non (sur imputation) | Non |
Êtes-vous concerné ? Micro-foncier vs régime réel
Le régime réel foncier — et donc le déficit foncier — ne s'applique que si vous avez opté pour ce régime ou si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €/an(seuil du micro-foncier). En dessous, vous relevez automatiquement du micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30%.
Quand opter pour le régime réel ?
Le régime réel devient avantageux dès que vos charges réelles déductibles dépassent 30% de vos loyers bruts — ce qui est fréquent dès lors que vous avez un crédit immobilier ou des travaux. En présence de travaux importants créant un déficit, le régime réel est quasi-systématiquement optimal.
Questions fréquentes sur le déficit foncier
Qu'est-ce que le déficit foncier ?▾
Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges déductibles (intérêts, travaux, taxe foncière, assurance, gestion) dépassent vos loyers perçus en location nue au régime réel. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an, réduisant directement votre impôt sur le revenu.
Quel est le plafond du déficit foncier ?▾
Le plafond standard est de 10 700 €/an. Il est doublé à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement F ou G à la classe E minimum. L'excédent de déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le déficit foncier s'applique-t-il en LMNP ?▾
Non. Le déficit foncier (imputable sur revenu global) est réservé à la location nue au régime réel. En LMNP réel, on parle de déficit BIC, reportable uniquement sur des bénéfices BIC futurs — pas sur le revenu global.
Peut-on cumuler MaPrimeRénov' et déficit foncier ?▾
Oui, mais la subvention doit être déduite du montant des travaux déductibles. Pour 30 000 € de travaux et 8 000 € de MaPrimeRénov', seuls 22 000 € sont déductibles.
Combien de temps doit-on conserver le bien ?▾
Le bien doit être loué nu pendant au moins 3 ans après l'année d'imputation du déficit sur le revenu global. En cas de vente ou de changement d'affectation avant ce délai, le déficit imputé est remis en cause avec intérêts de retard.
Les prélèvements sociaux sont-ils réduits par le déficit foncier ?▾
L'imputation sur le revenu global réduit uniquement l'IR (Impôt sur le Revenu), pas les prélèvements sociaux (17,2%). Ces derniers ne s'appliquent que sur les revenus fonciers positifs. Le déficit reporté sur les revenus fonciers futurs réduira à la fois l'IR et les prélèvements sociaux de ces années-là.
Des travaux de rénovation prévus ?
Estimez précisément le coût de vos travaux poste par poste.
Estimer mes travaux sur Calculateur-Travaux.fr →Articles lies
📖 Pour comprendre le mécanisme : Guide complet déficit foncier 2026 →
Simulation a titre indicatif. Consultez un expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine avant toute decision d'investissement.
Methodologie transparente— Hypotheses et limites detaillees ci-dessous. Les calculs s'appuient sur les baremes fiscaux officiels publies par impots.gouv.fr.