Mis à jour le 18 avril 2026
Simulation déficit foncier 2026
Notre simulation déficit fonciercalcule instantanément votre économie d'impôt sur le revenu, l'imputation sur revenu global et le déficit reportable sur 10 ans. Plafond renforcé à 21 400 € pour la rénovation énergétique pris en compte.
En bref
- Déficit foncier = charges déductibles − loyers perçus, en location nue au régime réel uniquement (jamais en meublé).
- Plafond d'imputation sur le revenu global : 10 700 €/an, doublé à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d'un DPE F ou G à E minimum.
- L'excédent au-delà du plafond est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Économie d'impôt = montant imputé × votre TMI. Exemple : 10 700 € imputés à TMI 30 % = 3 210 € d'IR économisés ; 21 400 € à 30 % = 6 420 €.
- Conditions : le bien doit rester loué nu 3 ans après l'imputation ; les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers ; construction, reconstruction et agrandissement sont exclus.
Comprendre le déficit foncier en 2026
Le déficit foncier est l'un des rares dispositifs fiscaux permettant de réduire directement votre impôt sur le revenu grâce à un investissement immobilier. Il concerne exclusivement les propriétaires bailleurs en location nue (non meublée) au régime réel d'imposition. Le mécanisme est simple : lorsque vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion) dépassent le montant de vos loyers perçus dans l'année, la différence constitue un déficit foncier.
Ce déficit est imputable sur votre revenu global — c'est-à-dire qu'il vient réduire l'ensemble de vos revenus imposables (salaires, pensions, revenus d'activité) dans la limite de 10 700 € par an. Si vos travaux relèvent de la rénovation énergétique et permettent de faire passer le logement d'un DPE F ou G à un DPE E minimum, ce plafond est doublé à 21 400 €. L'excédent de déficit au-delà du plafond est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Le mécanisme fonctionne aussi lorsque le bien est détenu via une SCI à l'IR : par transparence fiscale, chaque associé impute sa quote-part de déficit sur son propre revenu global, dans la même limite.
Méthode de calcul pas à pas
Le calcul du déficit foncier suit une logique en trois étapes. Utilisez notre simulateur ci-dessous pour un résultat instantané, ou appliquez la méthode manuellement.
- 1Calculez vos revenus fonciers bruts: additionnez l'ensemble des loyers perçus sur l'année (hors charges récupérables).
- 2Totalisez vos charges déductibles : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, travaux d'entretien/réparation/amélioration, taxe foncière (hors ordures ménagères), primes d'assurance PNO, frais de gestion locative, charges de copropriété non récupérables. Consultez la liste complète des 25 charges déductibles.
- 3Appliquez la formule : si Charges >Loyers, le déficit = Charges − Loyers. Imputez min(Déficit, Plafond) sur votre revenu global. L'économie d'IR = montant imputé × votre TMI (tranche marginale d'imposition).
Exemple chiffré : T3 à rénover
Soit un T3 de 65 m² acheté 180 000 € à Bordeaux, loué nu 750 €/mois (9 000 €/an), avec 25 000 € de travaux de rénovation standard. Charges annuelles : intérêts 3 200 €, travaux 25 000 €, taxe foncière 1 100 €, assurance PNO 350 €, gestion 720 €. Total charges : 30 370 €. Déficit foncier brut : 30 370 − 9 000 = 21 370 €. Imputation sur revenu global : 10 700 € (plafond standard). Économie d'IR à TMI 30 % : 3 210 €. Déficit reportable sur revenus fonciers futurs : 10 670 €.
Si ces travaux incluent de la rénovation énergétique faisant passer le bien de F à E, le plafond monte à 21 400 € : l'économie d'IR passe à 6 420 €la première année. L'impact est massif pour les investisseurs en TMI 41 % ou 45 %.
Conditions et limites à connaître
- •Obligation de location 3 ans : le bien doit rester loué nu pendant au moins 3 ans après l'année d'imputation du déficit. Toute interruption (vente, transformation en meublé, usage personnel) entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.
- •Location nue uniquement : le déficit foncier est réservé aux revenus fonciers (location nue au régime réel). En LMNP (location meublée), le mécanisme équivalent est le déficit BIC, reportable uniquement sur des bénéfices BIC futurs — pas sur le revenu global.
- •Intérêts d'emprunt à part : les intérêts d'emprunt sont imputables uniquement sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global. Si vos intérêts seuls dépassent vos loyers, la partie excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- •Pas de construction ni d'agrandissement : seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne créent pas de déficit foncier.
Pour approfondir le mécanisme, le plafond et la stratégie de report sur 10 ans, consultez notre guide complet du déficit foncier.
Soit 800 € / mois
Charges déductibles (régime réel)
Vous êtes en déficit foncier
Économie d'IR cette année
TMI 30% × 10 700 €
3 210 €
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Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal réservé aux propriétaires bailleurs en location nue au régime réel(revenus fonciers). Il se produit lorsque l'ensemble des charges déductibles dépasse le montant des loyers perçus dans l'année. Notre simulation déficit foncier ci-dessus vous permet de calculer instantanément votre situation.
Ce déficit est alors imputable sur votre revenu global (salaires, retraite, autres revenus) dans la limite de 10 700 € par an — ou 21 400 €pour les travaux de rénovation énergétique éligibles. Chaque euro imputé réduit directement votre base imposable à l'IR.
Formule de calcul :
Déficit foncier = Loyers − (Intérêts + Travaux + TF + Assurance + Gestion + Autres)
Économie d'IR = min(Déficit, Plafond) × TMI
Simulation chiffrée : exemple concret
Appartement F classé G — travaux de rénovation énergétique
Charges déductibles en régime réel foncier
⚠ Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles (elles entrent dans la base d'amortissement du bien).
Plafond renforcé à 21 400 € : conditions
Le doublement du plafond à 21 400 €/ans'applique lorsque les travaux permettent de faire passer le logement de la classe F ou G à la classe E minimum (DPE certifié avant et après travaux). Quatre conditions cumulatives :
- 1Le logement est classé F ou G avant travaux (DPE réalisé par diagnostiqueur certifié)
- 2Les travaux permettent d'atteindre au minimum la classe E après rénovation
- 3Les dépenses concernent des travaux énergétiques (isolation, chauffage, ventilation, fenêtres)
- 4Le bien est loué nu pendant au moins 3 ans après imputation du déficit
Déficit foncier vs LMNP : quelle différence ?
| Critère | Déficit foncier (nu réel) | Déficit BIC (LMNP réel) |
|---|---|---|
| Type de location | Nue (non meublée) | Meublée |
| Imputable sur revenu global | ✓ Oui (10 700 € / 21 400 €) | ✗ Non |
| Report du déficit | Revenus fonciers, 10 ans | BIC, 10 ans |
| Amortissement du bien | ✗ Non | ✓ Oui (LMNP réel) |
| Prélèvements sociaux économisés | Non (sur imputation) | Non |
Êtes-vous concerné ? Micro-foncier vs régime réel
Le régime réel foncier — et donc le déficit foncier — ne s'applique que si vous avez opté pour ce régime ou si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €/an(seuil du micro-foncier). En dessous, vous relevez automatiquement du micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30%.
Quand opter pour le régime réel ?
Le régime réel devient avantageux dès que vos charges réelles déductibles dépassent 30% de vos loyers bruts — ce qui est fréquent dès lors que vous avez un crédit immobilier ou des travaux. En présence de travaux importants créant un déficit, le régime réel est quasi-systématiquement optimal.
Questions fréquentes sur le déficit foncier
Qu'est-ce que le déficit foncier ?▾
Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges déductibles (intérêts, travaux, taxe foncière, assurance, gestion) dépassent vos loyers perçus en location nue au régime réel. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an, réduisant directement votre impôt sur le revenu.
Quel est le plafond du déficit foncier ?▾
Le plafond standard est de 10 700 €/an. Il est doublé à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement F ou G à la classe E minimum. L'excédent de déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le déficit foncier s'applique-t-il en LMNP ?▾
Non. Le déficit foncier (imputable sur revenu global) est réservé à la location nue au régime réel. En LMNP réel, on parle de déficit BIC, reportable uniquement sur des bénéfices BIC futurs — pas sur le revenu global.
Peut-on cumuler MaPrimeRénov' et déficit foncier ?▾
Oui, mais la subvention doit être déduite du montant des travaux déductibles. Pour 30 000 € de travaux et 8 000 € de MaPrimeRénov', seuls 22 000 € sont déductibles.
Combien de temps doit-on conserver le bien ?▾
Le bien doit être loué nu pendant au moins 3 ans après l'année d'imputation du déficit sur le revenu global. En cas de vente ou de changement d'affectation avant ce délai, le déficit imputé est remis en cause avec intérêts de retard.
Les prélèvements sociaux sont-ils réduits par le déficit foncier ?▾
L'imputation sur le revenu global réduit uniquement l'IR (Impôt sur le Revenu), pas les prélèvements sociaux (17,2%). Ces derniers ne s'appliquent que sur les revenus fonciers positifs. Le déficit reporté sur les revenus fonciers futurs réduira à la fois l'IR et les prélèvements sociaux de ces années-là.
Existe-t-il un simulateur loi Robien ?▾
Il n'y a plus rien à simuler : le dispositif Robien (loi Urbanisme et Habitat de 2003, recentré en 2006) n'est plus ouvert aux nouveaux investissements depuis 2009, année de son remplacement par le Scellier. Les périodes d'amortissement engagées — 9 ans, portées jusqu'à 15 ans dans la version classique — sont donc toutes arrivées à échéance. Un logement acquis sous Robien ou sous Borloo populaire relève aujourd'hui du régime réel foncier de droit commun : charges déductibles classiques et déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. C'est exactement ce que calcule le simulateur de cette page.
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📖 Pour comprendre le mécanisme : Guide complet déficit foncier 2026 →
Simulation a titre indicatif. Consultez un expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine avant toute decision d'investissement.
Methodologie transparente— Hypotheses et limites detaillees ci-dessous. Les calculs s'appuient sur les baremes fiscaux officiels publies par impots.gouv.fr.