Simulateur deficit foncier 2026 : calcul, plafond 10 700 EUR et strategie

Le deficit foncier se produit lorsque les charges deductibles (travaux, interets d'emprunt, assurances, frais de gestion) depassent les loyers percus en location nue. Ce deficit s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 EUR par an, reduisant directement votre impot sur le revenu. L'excedent au-dela de 10 700 EUR se reporte sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes.

Le plafond d'imputation du deficit foncier sur le revenu global est de 10 700 EUR par an (art. 156-I-3 du CGI). Il est porte a 21 400 EUR si le deficit resulte de travaux de renovation energetique realises entre 2023 et 2025 (dispositif exceptionnel). Au-dela, le deficit se reporte sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes sans limitation de montant.

Sont deductibles : travaux de reparation et d'entretien (toiture, plomberie, electricite, peinture), travaux d'amelioration (chauffage, isolation, salle de bain), ravalement, mise aux normes. Ne sont PAS deductibles : travaux de construction, d'agrandissement ou de reconstruction qui modifient la structure du bien. Les interets d'emprunt sont deductibles mais uniquement des revenus fonciers (pas du revenu global).

Le deficit foncier convient aux investisseurs fortement imposes (TMI 30-45%) qui achetent un bien avec beaucoup de travaux en location nue. Le LMNP reel est preferable pour un bien meuble en bon etat grace aux amortissements sans limite. Le deficit foncier offre un avantage immediat (reduction d'IR des l'annee des travaux) tandis que le LMNP reel etale l'avantage sur 20-30 ans via les amortissements.

L'economie depend de votre TMI. Avec un deficit impute de 10 700 EUR sur le revenu global : TMI 30% = 3 210 EUR + 937 EUR de PS (si revenus fonciers), soit environ 4 147 EUR. TMI 41% = 4 387 EUR + PS. TMI 45% = 4 815 EUR + PS. C'est l'un des mecanismes les plus puissants de defiscalisation immobiliere car il reduit directement l'IR sans plafonnement des niches fiscales.