Simulateur LMNP meublé gratuit 2026

L'abattement du micro-BIC est de 50% des recettes brutes pour la location meublée longue durée (LMNP), dans la limite de 77 700 €/an. Pour les meublés de tourisme non classés (AirBnB), la loi de finances 2025 a réduit l'abattement à 30% avec un plafond de 15 000 €/an.

En LMNP réel, vous amortissez la structure du bien (hors terrain, soit ~85% du prix) sur 50 ans, et le mobilier sur 5-10 ans. Cela génère une charge comptable déductible sans sortie de trésorerie.

La ventilation usuelle d'un bien LMNP est : terrain 10 à 20 % du prix (non amortissable), structure et gros œuvre 40 à 50 % (amortis sur 50 ans), toiture 5 à 10 % (25 ans), façade 5 à 10 % (30 ans), installations électricité-plomberie 10 à 15 % (15 ans) et agencements intérieurs 5 à 10 % (10 ans). Le mobilier et l'électroménager s'amortissent à part, sur leur valeur d'achat (respectivement 10 ans et 5 ans). Ces pourcentages sont indicatifs : l'idéal est de retenir la ventilation figurant dans l'acte d'achat ou une expertise, validée par un expert-comptable.

Le LMNP réel est presque toujours gagnant pour une acquisition récente avec crédit en cours, grâce aux amortissements. Le micro-BIC est adapté si vous n'avez plus de crédit ou si vos charges réelles sont inférieures à 50% des loyers.

Oui, le loueur en meublé non professionnel est assujetti à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Le montant varie selon la commune et la valeur locative du bien.

Oui depuis la loi de finances 2025 : pour les cessions réalisées à compter de 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention restent applicables et certaines résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exonérées de cette réintégration.

Vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel) si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET excèdent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Les deux conditions doivent être réunies simultanément. Le statut LMP modifie notamment le régime des plus-values et l'assujettissement aux cotisations sociales.

Oui, et d'autant plus que votre TMI est élevée. Les bénéfices de location meublée sont imposés à votre tranche marginale d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux : à 30 % de TMI, chaque euro de bénéfice imposable coûte donc 47,2 % d'impôt. Au régime réel, les amortissements et charges déductibles ramènent souvent ce bénéfice imposable à zéro pendant plusieurs années, ce qui représente une économie proportionnelle à votre TMI. À 11 % de TMI l'écart entre micro-BIC et réel est plus faible ; à 30 % ou 41 %, le réel est presque toujours gagnant.

Non, pas si vous louez en meublé longue durée. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 et la loi de finances pour 2025 ont modifié le micro-BIC des meublés de tourisme uniquement : abattement ramené à 30 % avec un plafond de 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, et 50 % avec un plafond de 77 700 € (revenus 2025) pour un meublé classé. Le LMNP en location meublée à l'année conserve son abattement micro-BIC de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes. Autrement dit, le calcul du simulateur ci-dessus reste valable pour une location meublée classique ; seuls les loueurs de courte durée doivent utiliser les taux réduits.

Au régime réel, vous déduisez toutes les charges supportées dans l'intérêt de la location : intérêts d'emprunt et frais de dossier, taxe foncière, CFE, assurance PNO et GLI, charges de copropriété non récupérées, frais de gestion locative, honoraires d'expert-comptable, entretien et réparations, abonnements et petites fournitures. S'y ajoutent les amortissements du bâti et du mobilier, qui constituent la plus grosse déduction sans sortie de trésorerie. Au micro-BIC, aucune charge réelle n'est déductible : seul l'abattement forfaitaire de 50 % s'applique.

Non, et c'est précisément ce que le simulateur ci-dessus calcule à la place. Le dispositif Censi-Bouvard (article 199 sexvicies du CGI) n'a pas été prorogé par la loi de finances pour 2023 : il s'est éteint au 31 décembre 2022 et ne s'applique plus aux acquisitions postérieures. Il ouvrait une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient hors taxes du logement, répartie sur neuf ans, dans la limite de 300 000 € d'investissement par an, pour un logement meublé neuf ou réhabilité situé en résidence de services (étudiante, senior, EHPAD). Les investisseurs qui ont acquis avant cette date continuent d'imputer leur réduction jusqu'au terme de leurs neuf ans. Point important : le Censi-Bouvard était exclusif de l'amortissement du bâti — il fallait choisir entre la réduction d'impôt et l'amortissement. Pour une acquisition faite aujourd'hui, le régime applicable est donc le LMNP au réel avec amortissement, dont l'effet est simulé ci-dessus.