Loi Le Meur 2026 : enregistrement meublé de tourisme, 120 nuits, micro-BIC et DPE

1. Contexte et genèse de la loi Le Meur

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur » du nom de la députée finistérienne Annaïg Le Meur qui l'a portée, marque l'aboutissement de plusieurs années de lobbying intense des communes touristiques auprès du législateur. Son intitulé officiel est clair : « loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'usage des élus locaux ».

L'objectif affiché est d'endiguer la pénurie de logements dans les villes très touristiques : Paris, Bordeaux, Biarritz, Annecy, Marseille, La Rochelle ou encore les stations de montagne. Dans ces territoires, la prolifération des meublés de tourisme de courte durée (Airbnb en tête) a progressivement soustrait des milliers de logements du marché locatif longue durée, contribuant à la hausse des loyers et à l'éviction des résidents permanents.

Avant la loi Le Meur, les outils à disposition des communes étaient épars et insuffisamment contraignants : le régime de déclaration existait dans certaines communes mais n'était pas généralisé, les contrôles sur le quota de 120 nuits pour les résidences principales reposaient essentiellement sur les plateformes, et le cadre fiscal avantageux (71% d'abattement micro-BIC) était accusé d'encourager la transformation des logements en meublés touristiques. La loi Le Meur s'attaque à ces trois fronts simultanément.

2. L'enregistrement obligatoire généralisé

La mesure la plus immédiatement opérationnelle de la loi Le Meur est la généralisation de l'obligation d'enregistrement. Depuis son entrée en vigueur, toute mise en location d'un meublé de tourisme — qu'il s'agisse de votre résidence principale, secondaire, ou d'un investissement locatif — nécessite l'obtention préalable d'un numéro d'enregistrement.

La procédure d'enregistrement

La demande s'effectue en ligne via le téléservice nationaldisponible sur service-public.fr (rubrique « Déclarer un meublé de tourisme en mairie »). La procédure est entièrement dématérialisée et les documents requis sont :

• Une pièce d'identité en cours de validité
• Un justificatif de propriété (acte notarié ou titre de propriété)
• Une attestation sur l'honneur de résidence principale si le bien constitue votre habitation principale
• Les informations descriptives du logement (adresse, superficie, nombre de pièces, capacité d'accueil)

Le traitement est largement automatisé : le numéro d'enregistrement est généralement délivré en 24 à 48 heures. Ce numéro est unique, attaché au logement (pas au propriétaire), et doit figurer sur toutes vos annonces de location, quelle que soit la plateforme utilisée.

3. Résidence principale : la règle des 120 nuits

La règle des 120 nuits est le pilier central de la régulation des meublés de tourisme en résidence principale. Concrètement, si vous louez votre résidence principale (le logement que vous occupez au moins 8 mois par an) en meublé de tourisme via Airbnb, Booking ou toute autre plateforme, vous ne pouvez pas dépasser 120 nuits de location par année civile (du 1er janvier au 31 décembre).

La loi Le Meur a renforcé cette règle sur deux points majeurs. Première nouveauté : les communes peuvent désormais abaisser ce seuil à 90 nuits par délibération de leur conseil municipal. Paris a voté cet abaissement à 90 nuits le 19 décembre 2024, applicable depuis le 1er janvier 2025. D'autres villes comme Lyon, Bordeaux et Nice ont suivi. Avant de louer, vérifiez le quota applicable dans votre commune sur service-public.fr.

Exemples pratiques du décompte des 120 nuits

• Exemple 1 : vous louez votre appartement parisien pendant vos vacances d'été (30 nuits) + les week-ends (40 nuits) + Noël (10 nuits) = 80 nuits → conforme au seuil de 90 nuits parisien
• Exemple 2 : vous louez votre studio lyonnais chaque week-end de mai à octobre (2 nuits × 26 week-ends) = 52 nuits → conforme au seuil de 90 nuits lyonnais
• Exemple 3 : vous accumulez 95 nuits avant le 1er novembre dans une commune à 120 nuits → il vous reste 25 nuits disponibles jusqu'au 31 décembre
• Exemple 4 : vous dépassez le seuil de 120 nuits → amende civile de 15 000 € prononcée par le tribunal judiciaire, et les plateformes doivent bloquer votre annonce

Deuxième renforcement : la co-responsabilité des plateformes. La loi Le Meur impose désormais aux plateformes de réservation (Airbnb, Booking, Abritel, etc.) de bloquer automatiquement les nouvelles réservations lorsque le quota de nuits du logement a été atteint. Les plateformes qui ne respectent pas cette obligation s'exposent elles-mêmes à des sanctions administratives de 12 500 € par annonce.

Pour le décompte : chaque nuit payante compte pour une nuit, indépendamment de la durée du séjour. Un séjour de 7 nuits compte pour 7 nuits dans votre quota. Le compteur se remet à zéro chaque 1er janvier. Les nuits bloquées sur votre calendrier sans réservation effective ne comptent pas.

4. Résidences secondaires : l'autorisation de changement d'usage

Pour les résidences secondaires dans les communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Montpellier...) et dans les zones de fortes tensions locatives définies par arrêté, l'obtention d'une autorisation préalable de changement d'usage auprès de la mairie est obligatoire pour louer en meublé de tourisme.

Cette autorisation n'est pas automatiquement accordée. Dans certaines communes, elle est assortie d'une obligation de compensation : pour chaque logement transformé en meublé touristique, le propriétaire doit démontrer qu'une surface équivalente en logement longue durée est créée ou restituée au marché locatif résidentiel. Cette exigence de compensation vise à maintenir l'équilibre entre l'offre touristique et l'offre résidentielle.

La durée de l'autorisation est temporaire : dans de nombreuses communes, elle est délivrée pour une durée d'un an, renouvelable sur demande. Il convient donc de renouveler sa demande chaque année pour rester en conformité.

5. Régime micro-BIC meublé de tourisme classé 2026 : ce qui a changé

C'est le volet le plus impactant de la réforme pour les propriétaires de meublés touristiques. La loi de finances pour 2025 (LFI 2025) a mis fin au régime ultra-favorable dont bénéficiaient jusqu'alors les meublés de tourisme au titre du micro-BIC. Désormais, la distinction entre meublé de tourisme classé et meublé de tourisme non classé est déterminante pour votre fiscalité en 2026.

L'ancien régime (jusqu'en 2023)

Jusqu'aux revenus 2023 (déclarés en 2024), tous les meublés de tourisme bénéficiaient d'un régime fiscal très avantageux : un abattement de 71% sur les revenus locatifs, avec un plafond de recettes élevé à 188 700 €. Cela signifiait qu'un propriétaire réalisant 30 000 € de revenus annuels n'était imposé que sur 8 700 € (30 000 × 29%).

Le nouveau régime (depuis LFI 2025)

La LFI 2025 a introduit une distinction fondamentale entre les meublés classés et non classés :

L'impact est considérable. Un propriétaire réalisant 20 000 € de revenus annuels avec un meublé non classé dépasse le seuil de 15 000 € et bascule automatiquement au régime réel. Il ne peut plus bénéficier du micro-BIC. Le régime réel impose de tenir une comptabilité, de déposer une liasse fiscale et de calculer précisément ses charges déductibles — mais il permet aussi d'amortir le bien et les travaux, ce qui peut s'avérer plus avantageux pour les propriétaires bien accompagnés.

Notre simulateur de rentabilitépermet de comparer en quelques minutes l'impact du régime micro-BIC versus le régime réel sur votre situation spécifique.

6. Obtenir le classement tourisme pour rester à 50%

Face à la dégradation du régime fiscal des non classés, le classement tourismeest devenu un enjeu stratégique majeur pour les propriétaires de meublés de tourisme. Il permet de conserver l'abattement de 50% et le seuil de 77 700 €, tout en valorisant le logement auprès des voyageurs.

La procédure de classement

Le classement s'obtient auprès d'un organisme agréé par Atout France, l'agence de développement touristique de la France. La liste des organismes habilités est disponible sur classement.atout-france.fr. La procédure se déroule en trois étapes :

• Auto-évaluation préalable : vous vérifiez si votre logement peut prétendre à au moins 1 étoile (grille de critères disponible sur le site Atout France)
• Visite de contrôle : un inspecteur agréé visite votre logement et évalue les critères réglementaires (équipements, confort, services, accessibilité, développement durable)
• Attribution du classement : la décision de classement (1 à 5 étoiles) est émise sous quelques semaines et est valable 5 ans

Le coût de la prestation varie entre 200 € et 500 €selon la taille du logement et l'organisme choisi. C'est un investissement qui se rentabilise dès la première année de déclaration fiscale pour un bien générant plus de 15 000 € de revenus annuels.

7. DPE obligatoire pour les meublés de tourisme

La loi Le Meur introduit une obligation inédite : le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)devient obligatoire pour les meublés de tourisme. Jusqu'ici, seule la location longue durée imposait un DPE valide. Désormais, la location saisonnière est également soumise à cette exigence, avec un calendrier d'application progressif.

Calendrier d'interdiction par classe DPE

Concrètement, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé DPE G (passoire thermique) ne peut plus etre mis en location en tant que meublé de tourisme. Cette interdiction s'applique aux nouvelles mises en location et aux renouvellements. Les propriétaires de biens classés F doivent anticiper les travaux de rénovation énergétique avant 2028.

Le DPE doit etre valide et en cours de validité(moins de 10 ans) au moment de la demande d'enregistrement. Il doit etre transmis à la mairie lors de l'enregistrement et mentionné dans les annonces. Les plateformes pourront refuser la publication d'annonces sans DPE conforme.

8. Calendrier d'application : ce qui change en 2025, 2026, 2027

La loi Le Meur et les mesures fiscales associées s'appliquent selon un calendrier étalé sur plusieurs années. Voici les dates clés à retenir pour vous mettre en conformité.

9. Impact sur l'investissement locatif LMNP

La loi Le Meur et la réforme fiscale associée rebattent les cartes pour les investisseurs qui avaient misé sur le meublé touristique. Trois stratégies se dessinent selon votre situation.

Stratégie 1 — LMNP meublé longue durée

La location meublée longue durée (bail d'un an ou bail étudiant de 9 mois) n'est pas concernée par la loi Le Meur. Elle conserve son régime micro-BIC à 50% d'abattementjusqu'à 77 700 € de recettes, et le régime réel LMNP avec ses amortissements. Pour beaucoup d'investisseurs, cette voie est devenue plus attractive que le meublé de tourisme non classé, avec moins de contraintes administratives.

Stratégie 2 — Meublé de tourisme classé

Si votre logement génère des revenus supérieurs à 15 000 € en touristique et que vous souhaitez rester au micro-BIC, le classement tourisme est la voie à privilégier. Avec 50% d'abattement et un plafond à 77 700 €, cette stratégie reste très avantageuse fiscalement. Elle nécessite d'investir dans les équipements et le confort pour satisfaire aux critères de classement, ce qui améliore également l'attractivité de votre offre.

Stratégie 3 — Régime réel LMNP

Pour les investisseurs plus aguerris ou ceux dont les revenus dépassent significativement les seuils micro-BIC, le régime réel LMNP offre souvent la meilleure optimisation fiscale. Il permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, travaux) et surtout d'amortir la valeur du biensur 25 à 40 ans, ce qui réduit l'assiette imposable à zéro ou quasi-zéro pendant plusieurs années.

Exemple chiffré : appartement 60 m² à Paris

Prenons un appartement de 60 m² à Paris, acheté 350 000 €, générant 25 000 € de revenus annuelsen location touristique non classée :

• Micro-BIC non classé (nouveau régime) : revenu imposable = 25 000 × 70% = 17 500 € → impossible car dépasse le seuil de 15 000 €, régime réel obligatoire
• Micro-BIC classé : revenu imposable = 25 000 × 29% = 7 250 €. À 30% d'IR = 2 175 €/an d'impôt
• Régime réel LMNP : amortissement annuel du bien ~9 500 € + charges ~5 000 € = base imposable ≈ 10 500 €. Avec déduction intérêts et autres charges, souvent imposable à 0 €

Utilisez notre simulateur de rentabilité locativepour calculer précisément l'impact de chaque régime sur votre situation.

10. Règles spécifiques par ville

L'application de la loi Le Meur varie considérablement selon les communes. Les grandes villes en zone tendue ont adopté des réglementations plus strictes. Voici les règles principales pour les métropoles les plus concernées. Les modalités évoluent régulièrement : vérifiez systématiquement auprès de votre mairie avant toute mise en location.

Paris

Paris applique la réglementation la plus stricte de France en matière de meublés de tourisme. Les résidences principales sont limitées à 120 nuits par an, avec enregistrement obligatoire en mairie via la plateforme dédiée de la Ville de Paris. Le numéro d'enregistrement, composé de 13 caractères (article D. 324-1-1 du Code du tourisme), doit figurer sur toute annonce publiée sur Airbnb, Booking ou Abritel.

Pour les résidences secondaires, la situation est encore plus contraignante : une autorisation de changement d'usage est obligatoire, assortie d'une règle de compensation. Le propriétaire doit transformer une surface commerciale équivalente en logement d'habitation dans le même arrondissement. Dans les arrondissements centraux (1er au 4e, 8e au 11e), cette compensation est triplée: il faut compenser trois fois la surface du meublé touristique. Le non-respect expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement (montant porté de 50 000 € à 100 000 € par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024). La Ville de Paris dispose d'une équipe dédiée au contrôle qui recourt aux données transmises par les plateformes.

Voir le guide complet meublé de tourisme à Paris →

Lyon

La Métropole de Lyon est classée en zone tendue. L'enregistrement en mairie est obligatoire pour toute mise en location touristique. Les résidences principales sont soumises au quota de 120 nuits. Pour les résidences secondaires, une autorisation de changement d'usageest exigée dans Lyon intra-muros et dans certaines communes de la métropole (Villeurbanne, Caluire-et-Cuire, Vénissieux). Une obligation de compensation peut s'appliquer selon les arrondissements. Le contrôle s'est renforcé depuis 2023 avec la mise en place d'un registre métropolitain des meublés de tourisme. Renseignez-vous auprès de la mairie de Lyon ou de la Métropole pour connaître les modalités exactes applicables à votre quartier.

Bordeaux

Bordeaux est classée en zone tendueet a instauré un encadrement strict des meublés de tourisme depuis 2018. L'enregistrement est obligatoire avec numéro à afficher sur les annonces. Les résidences secondaires nécessitent une autorisation de changement d'usage avec compensation dans l'hyper-centre (secteur sauvegardé). La ville a renforcé ses contrôles et procède à des vérifications croisées entre les annonces en ligne et le registre municipal. Le quota de 120 nuits s'applique aux résidences principales. Bordeaux Métropole envisage un abaissement à 90 nuits dans certains quartiers : consultez le site de la mairie de Bordeaux pour les dernières délibérations.

Marseille

Marseille, deuxième ville de France, applique l'enregistrement obligatoire des meublés de tourisme. Avec plus de 200 000 habitants, l'autorisation de changement d'usage est requise pour les résidences secondaires. Les quartiers les plus touristiques (Vieux-Port, Le Panier, Corniche) font l'objet d'une attention particulière. La ville de Marseille a historiquement été moins stricte que Paris dans l'application des contrôles, mais la loi Le Meur renforce les obligations des plateformes et uniformise l'application sur le territoire. Les résidences principales restent soumises au quota de 120 nuits. Vérifiez les conditions spécifiques auprès de la mairie de Marseille.

Nice

Nice, première destination touristique de la Côte d'Azur, a mis en place l'enregistrement obligatoire des meublés de tourisme depuis 2017 — bien avant la loi Le Meur. La ville est en zone tendueet le changement d'usage est obligatoire pour les résidences secondaires. La pression touristique est particulièrement forte dans les quartiers proches de la Promenade des Anglais et du Vieux-Nice. Nice Côte d'Azur dispose d'un service dédié au contrôle des meublés de tourisme. Le quota de 120 nuits s'applique aux résidences principales, avec un système de comptage transmis par les plateformes à la commune.

Villejuif

Commune du Val-de-Marne en Île-de-France, Villejuif a instauré l'enregistrement obligatoire des meublés de tourisme. Située en zone tenduede la petite couronne parisienne, elle illustre l'extension de la réglementation au-delà des grandes métropoles. L'enregistrement s'effectue auprès de la mairie de Villejuif, et le quota de 120 nuits s'applique aux résidences principales. Les propriétaires doivent se conformer aux mêmes obligations que dans Paris intra-muros en matière de déclaration, bien que les exigences de compensation soient généralement moins lourdes. Contactez le service urbanisme de la mairie de Villejuif pour les modalités précises.

Voir le guide complet meublé de tourisme à Villejuif →

Lille

Lille est classée en zone tendueavec un marché locatif sous forte pression, notamment en raison de la demande étudiante. L'enregistrement en mairie est obligatoire et l'autorisation de changement d'usage est requise pour les résidences secondaires. La Métropole Européenne de Lille (MEL) a renforcé ses contrôles sur les meublés de tourisme depuis 2020. Le quota de 120 nuits s'applique aux résidences principales. La forte présence étudiante rend la location meublée longue durée souvent plus rentable que le meublé touristique dans cette ville. Renseignez-vous auprès de la mairie de Lille pour les conditions actuelles.

Strasbourg

Strasbourg a mis en place l'enregistrement obligatoire des meublés de tourisme depuis 2018. La ville, classée en zone tendue, est particulièrement vigilante pendant la période du Marché de Noël (novembre-décembre) qui génère une forte demande touristique. Le changement d'usage est obligatoire pour les résidences secondaires dans l'Eurométropole de Strasbourg. Le quota de 120 nuits s'applique aux résidences principales. La proximité des institutions européennes (Parlement européen, Conseil de l'Europe) crée également une demande de location courte durée à laquelle la loi Le Meur s'applique intégralement. Consultez le site de l'Eurométropole de Strasbourg pour les procédures en vigueur.

Biarritz

Biarritz, joyau du Pays Basque, fait face à une pression touristique intense qui a transformé une part significative de son parc immobilier en meublés de tourisme. L'enregistrement en mairie est obligatoire. Bien que la ville ne dépasse pas le seuil de 200 000 habitants, elle est classée en zone tenduepar arrêté préfectoral, ce qui lui permet d'exiger une autorisation de changement d'usage pour les résidences secondaires. Le quota de 120 nuits s'applique aux résidences principales. La municipalité a renforcé ses contrôles depuis 2023, avec des vérifications croisées entre les annonces en ligne et le fichier communal. La forte saisonnalité (été + surf) rend le meublé touristique très rentable mais les contraintes administratives se sont alourdies.

Voir le guide complet meublé de tourisme à Biarritz →