Charges déductibles LMNP réel 2026
Liste complète des charges déductibles de vos revenus BIC en location meublée au régime réel.
En bref
- Au LMNP réel, la quasi-totalité des dépenses liées à la location meublée est déductible des revenus BIC — au lieu de l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC.
- Amortissements : le bâti (environ 85 % du prix, le terrain n'étant pas amortissable) sur 25 à 50 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. C'est une charge comptable sans sortie de trésorerie.
- Déductibles : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, assurance PNO, GLI (2 à 3 % des loyers), taxe foncière, CFE, honoraires d'expert-comptable (1 200 à 2 000 €/an), frais de gestion, travaux d'entretien, charges de copropriété non récupérables.
- Non déductibles : le remboursement du capital emprunté (seuls les intérêts le sont), la valeur du terrain et les dépenses personnelles du propriétaire.
- Exemple d'un T2 meublé loué 700 €/mois : 9 093 € de charges pour 8 400 € de loyers, soit un résultat BIC nul et aucun impôt sur les loyers.
Note importante : Cette liste est indicative. La déductibilité peut varier selon votre situation. Consultez un expert-comptable spécialisé LMNP pour sécuriser vos déductions.
Les charges deductibles en LMNP reel : ce qu'il faut savoir
En LMNP au regime reel, la quasi-totalite des depenses liees a votre activite de location meublee est deductible de vos revenus BIC (Benefices Industriels et Commerciaux). C'est la grande force de ce regime : contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le reel vous permet de deduire chaque euro reellement depense — et surtout d'amortir le bien immobilier, le mobilier et les travaux.
Les principales charges deductibles se repartissent en plusieurs categories : l'amortissement du bien (hors terrain, soit environ 85 % du prix sur 25 a 50 ans), l'amortissement du mobilier (sur 5 a 10 ans), les interets d'emprunt et l'assurance emprunteur, l'assurance PNO, la taxe fonciere, la CFE (Cotisation Fonciere des Entreprises), les honoraires d'expert-comptable, les frais de gestion locative et les travaux d'entretien courant.
LMNP reel vs location nue : quelle difference sur les charges ?
La difference fondamentale entre le LMNP reel et la location nue (revenus fonciers) reside dans l'amortissement. En location nue au regime reel, vous deduisez vos charges courantes (interets, travaux, taxe fonciere) mais vous ne pouvez pasamortir le bien. En LMNP reel, l'amortissement du bati et du mobilier constitue une charge comptable sans sortie de tresorerie qui reduit massivement le resultat imposable.
Concretement, un bien achete 200 000 EUR genere environ 3 400 EUR/an d'amortissement structure (85 % sur 50 ans) + 1 000 a 2 000 EUR d'amortissement mobilier. Cette charge fictive permet souvent de ramener le resultat BIC a zero pendant 10 a 15 ans, rendant vos loyers quasiment non imposes. C'est pour cela que le LMNP reel est si populaire aupres des investisseurs. Pour comparer les regimes, utilisez notre simulateur LMNP.
L'expert-comptable : un investissement, pas une depense
En LMNP reel, le recours a un expert-comptable specialiseest quasi indispensable. Il etablit votre liasse fiscale, calcule les amortissements par composant (structure, toiture, installations electriques, mobilier), verifie la deductibilite de chaque charge et s'assure de la conformite de votre declaration. Son cout (1 200 a 2 000 EUR/an) est lui-meme integralement deductible.
L'adhesion a un CGA(Centre de Gestion Agree), d'un cout de 150 a 300 EUR/an, evite la majoration de 25 % du revenu imposable. Sans CGA, l'administration fiscale majore d'office votre benefice BIC avant de calculer l'impot. Ce detail est souvent neglige par les investisseurs qui gerent seuls leur comptabilite.
Amortissement par composant : quelle repartition en LMNP ?
Plutot que d'amortir le bati en bloc, la methode par composants decompose le bien en plusieurs elements amortis chacun sur sa propre duree d'usage. Cette approche, retenue par la plupart des experts-comptables, accelere l'amortissement des elements a duree de vie courte. La repartition ci-dessous est une ventilation indicative couramment utilisee: les pourcentages et durees exacts sont fixes par votre comptable selon l'etat reel du bien.
| Composant | Part du bati* | Duree d'amortissement |
|---|---|---|
| Gros oeuvre / structure | 40 a 50 % | 40 a 60 ans |
| Facade / etancheite | 10 a 15 % | 20 a 30 ans |
| Installations techniques (electricite, plomberie, chauffage) | 20 a 25 % | 15 a 25 ans |
| Agencements / amenagements interieurs | 10 a 15 % | 10 a 20 ans |
*Le bati represente environ 85 % du prix d'acquisition (le terrain, non amortissable, en represente ~15 %). Le mobilier est amorti a part, sur 5 a 10 ans.
Exemple : charges typiques pour un T2 meuble loue 700 EUR/mois
Prenons un T2 de 40 m2 achete 150 000 EUR, loue meuble 700 EUR/mois soit 8 400 EUR/an. Voici les charges deductibles annuelles typiques :
- 1Amortissement structure (85 % de 150 000 EUR sur 50 ans) : 2 550 EUR
- 2Amortissement mobilier (8 000 EUR sur 7 ans) : 1 143 EUR
- 3Interets d'emprunt + assurance : 2 800 EUR
- 4Taxe fonciere + CFE + assurance PNO : 1 100 EUR
- 5Expert-comptable + CGA : 1 500 EUR
Total charges deductibles : 9 093 EUR — superieur aux loyers de 8 400 EUR. Resultat BIC : zero (le deficit est reportable). Aucun impot sur les loyers. Consultez notre guide complet des charges locatives deductibles pour ne rien oublier dans votre declaration.
Sur ce type de petite surface, le simulateur studio locatif reprend ces charges pour calculer le rendement et le cash-flow mensuel. Et parce que les amortissements déduits ici viennent majorer la plus-value imposable à la revente, mesurez l'addition finale avec le simulateur de plus-value immobilière.
Frais d'acquisition
Honoraires d'agence immobilière
À amortir ou déduire l'année d'acquisition
Frais de notaire
Intégrés dans la base d'amortissement
Droits d'enregistrement
Inclus dans le coût d'acquisition amortissable
Amortissements
Amortissement structure (85% du prix sur 50 ans)
Charge comptable sans sortie de trésorerie — la plus puissante
Amortissement mobilier (sur 5-10 ans)
Meubles, électroménager, literie, équipements
Amortissement travaux d'amélioration
Travaux augmentant la valeur ou la durée de vie
Charges financières
Intérêts d'emprunt immobilier
La part intérêts de chaque mensualité (pas le capital)
Assurance emprunteur
Prime mensuelle d'assurance crédit
Frais de dossier bancaire
À répartir sur la durée du prêt ou déductibles l'année N
Taxes et impôts
Taxe foncière
Déductible intégralement (hors ordures ménagères récupérables)
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Obligatoire en LMNP, déductible des revenus BIC
TVA sur charges (si assujetti)
Uniquement si vous avez opté pour la TVA
Charges de gestion
Honoraires de gestion locative
7-10% des loyers TTC — intégralement déductible
Frais d'annonce et de mise en location
SeLoger, Leboncoin, frais de visite, etc.
Honoraires d'expert-comptable
Recommandé en LMNP réel — 1 200 à 2 000 €/an
Frais de centre de gestion agréé (CGA)
Adhésion CGA évite la majoration de 25% du revenu imposable
Assurances
Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
150-250 €/an — obligatoire en copropriété
Assurance loyers impayés (GLI)
2-3% des loyers — couvre impayés et dégradations
Assurance multirisque immeuble
Pour immeuble entier — proportionnelle à votre quote-part
Charges de copropriété
Charges courantes de copropriété (non récupérables)
Uniquement la part propriétaire (hors provisions pour travaux)
Appels de fonds travaux votés en AG
Travaux votés en assemblée générale des copropriétaires
Charges récupérables (avancées pour le locataire)
Refacturées au locataire — neutre fiscalement
Entretien et réparations
Travaux de réparation et entretien courant
Ne modifiant pas la consistance ou valeur du bien
Remplacement de meubles (mobilier)
À amortir sur 5-10 ans ou en charge directe si < 500 €
Nettoyage entre locataires
Prestation de nettoyage facturée
Non déductibles
Remboursement du capital emprunté
Seuls les intérêts sont déductibles, pas le capital
Valeur du terrain (15% du prix estimé)
Le terrain ne s'amortit pas
Dépenses personnelles du propriétaire
Séparation stricte charges perso/professionnelles
Questions fréquentes
Quelles charges sont déductibles en LMNP réel ?
En LMNP réel, vous pouvez déduire les amortissements (structure, mobilier, travaux), les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, la CFE, les frais de gestion, les assurances PNO et GLI, les charges de copropriété non récupérables, et les travaux d'entretien.
Peut-on déduire le remboursement du capital en LMNP ?
Non. Seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles, pas le remboursement du capital. En revanche, l'amortissement du bien compense largement cette restriction.
Le terrain est-il amortissable en LMNP ?
Non, le terrain ne s'amortit pas. Conventionnellement, on estime la valeur du terrain à 15% du prix d'acquisition, et seul le bâti (85%) entre dans la base amortissable.
Quelle répartition en pourcentages pour l'amortissement par composant en LMNP ?
La méthode par composants décompose le bâti (environ 85% du prix, le terrain n'étant pas amortissable) en plusieurs éléments amortis chacun sur sa durée : gros œuvre/structure 40 à 50% (40 à 60 ans), façade/étanchéité 10 à 15% (20 à 30 ans), installations techniques 20 à 25% (15 à 25 ans), agencements intérieurs 10 à 15% (10 à 20 ans). Le mobilier est amorti à part sur 5 à 10 ans. Ces pourcentages sont indicatifs : la ventilation exacte est fixée par votre expert-comptable selon l'état réel du bien.
Y a-t-il un montant maximum de charges déductibles en LMNP ?
Il n'existe pas de plafond global : au régime réel, chaque charge engagée pour l'activité est déductible pour son montant réel. Deux limites propres au LMNP encadrent toutefois le résultat. D'une part, l'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit (article 39 C, II-2° du CGI) : la fraction d'amortissement non déduite une année est reportable sans limite de durée sur les bénéfices des exercices suivants. D'autre part, le déficit BIC non professionnel issu des autres charges s'impute uniquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, et non sur votre revenu global (article 156, I-1° bis du CGI) — c'est la différence majeure avec le déficit foncier de la location nue.
L'assurance loyers impayés (GLI) est-elle déductible en LMNP ?
Oui, la GLI est intégralement déductible des revenus BIC en LMNP réel. Son coût est généralement de 2 à 3% des loyers annuels.
Demandez un devis courtier gratuit
Sans engagement — réponse sous 24h
Un expert-comptable LMNP peut optimiser vos deductions fiscales
Gratuit et sans engagement — réponse sous 24h
Simulez l'impact fiscal réel
Entrez vos chiffres dans notre simulateur et voyez exactement l'impôt avec et sans chaque déduction.
Calculer mon impôt LMNP →Simulation a titre indicatif. Consultez un expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine avant toute decision d'investissement.
Methodologie transparente— Hypotheses et limites detaillees ci-dessous. Les calculs s'appuient sur les baremes fiscaux officiels publies par impots.gouv.fr.