Charges déductibles LMNP réel 2025

Les charges deductibles en LMNP reel : ce qu'il faut savoir

En LMNP au regime reel, la quasi-totalite des depenses liees a votre activite de location meublee est deductible de vos revenus BIC (Benefices Industriels et Commerciaux). C'est la grande force de ce regime : contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le reel vous permet de deduire chaque euro reellement depense — et surtout d'amortir le bien immobilier, le mobilier et les travaux.

Les principales charges deductibles se repartissent en plusieurs categories : l'amortissement du bien (hors terrain, soit environ 85 % du prix sur 25 a 50 ans), l'amortissement du mobilier (sur 5 a 10 ans), les interets d'emprunt et l'assurance emprunteur, l'assurance PNO, la taxe fonciere, la CFE (Cotisation Fonciere des Entreprises), les honoraires d'expert-comptable, les frais de gestion locative et les travaux d'entretien courant.

LMNP reel vs location nue : quelle difference sur les charges ?

La difference fondamentale entre le LMNP reel et la location nue (revenus fonciers) reside dans l'amortissement. En location nue au regime reel, vous deduisez vos charges courantes (interets, travaux, taxe fonciere) mais vous ne pouvez pasamortir le bien. En LMNP reel, l'amortissement du bati et du mobilier constitue une charge comptable sans sortie de tresorerie qui reduit massivement le resultat imposable.

Concretement, un bien achete 200 000 EUR genere environ 3 400 EUR/an d'amortissement structure (85 % sur 50 ans) + 1 000 a 2 000 EUR d'amortissement mobilier. Cette charge fictive permet souvent de ramener le resultat BIC a zero pendant 10 a 15 ans, rendant vos loyers quasiment non imposes. C'est pour cela que le LMNP reel est si populaire aupres des investisseurs. Pour comparer les regimes, utilisez notre simulateur LMNP.

L'expert-comptable : un investissement, pas une depense

En LMNP reel, le recours a un expert-comptable specialiseest quasi indispensable. Il etablit votre liasse fiscale, calcule les amortissements par composant (structure, toiture, installations electriques, mobilier), verifie la deductibilite de chaque charge et s'assure de la conformite de votre declaration. Son cout (1 200 a 2 000 EUR/an) est lui-meme integralement deductible.

L'adhesion a un CGA(Centre de Gestion Agree), d'un cout de 150 a 300 EUR/an, evite la majoration de 25 % du revenu imposable. Sans CGA, l'administration fiscale majore d'office votre benefice BIC avant de calculer l'impot. Ce detail est souvent neglige par les investisseurs qui gerent seuls leur comptabilite.

Exemple : charges typiques pour un T2 meuble loue 700 EUR/mois

Prenons un T2 de 40 m2 achete 150 000 EUR, loue meuble 700 EUR/mois soit 8 400 EUR/an. Voici les charges deductibles annuelles typiques :

1. 1
   Amortissement structure (85 % de 150 000 EUR sur 50 ans) : 2 550 EUR
2. 2
   Amortissement mobilier (8 000 EUR sur 7 ans) : 1 143 EUR
3. 3
   Interets d'emprunt + assurance : 2 800 EUR
4. 4
   Taxe fonciere + CFE + assurance PNO : 1 100 EUR
5. 5
   Expert-comptable + CGA : 1 500 EUR

Total charges deductibles : 9 093 EUR — superieur aux loyers de 8 400 EUR. Resultat BIC : zero (le deficit est reportable). Aucun impot sur les loyers. Consultez notre guide complet des charges locatives deductibles pour ne rien oublier dans votre declaration.