Simulateur Déclaration LMNP 2026
Comparez le régime micro-BIC et le régime réel pour vos revenus locatifs meublés 2025. Le simulateur calcule votre base imposable, identifie les cases de la déclaration 2042-C-PRO et vous indique le régime le plus avantageux selon votre situation.
Mise à jour pour la loi Le Meur (seuil 15 000 € Airbnb) et la réforme des amortissements (LFI 2025, art. 24). 100% gratuit, aucune inscription requise.
Pourquoi simuler votre déclaration LMNP avant de déclarer ?
La déclaration des revenus LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est l'une des plus complexes pour les particuliers. Deux régimes fiscaux s'offrent à vous : le micro-BIC avec son abattement forfaitaire, et le régime réelavec la déduction des charges et des amortissements comptables. Le choix du bon régime peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie d'impôt par an.
En 2026, deux réformes majeures compliquent le choix. La loi Le Meur abaisse l'abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés de 50 % à 30 % (plafond 15 000 €), rendant le régime réel quasi-systématiquement plus avantageux pour les locations type Airbnb. La LFI 2025 (art. 24)réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente, ce qui modifie l'arbitrage pour les investisseurs à horizon court.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Le micro-BICest le régime par défaut si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (meublé longue durée) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur). Il applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés non classés) sur vos recettes brutes. Aucune comptabilité n'est requise — vous déclarez simplement le montant brut.
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, CFE) et surtout d'amortir la valeur du bien(structure sur 25-50 ans, mobilier sur 5-10 ans). L'amortissement génère une charge comptable sans sortie de trésorerie, réduisant votre base imposable à zéro pendant 10 à 15 ans dans la plupart des cas. Le régime réel est presque toujours gagnant si vous avez un crédit en cours ou si votre bien est récent.
Règle rapide: si vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. C'est le cas pour la grande majorité des LMNP avec crédit. Notre simulateur ci-dessous calcule les deux scénarios en détail et identifie les cases exactes à remplir sur votre déclaration 2042-C-PRO.
Ce que calcule notre simulateur
Base imposable
Micro-BIC (après abattement) vs régime réel (après charges et amortissements)
Impôt estimé
IR + prélèvements sociaux (17,2 %) selon votre TMI
Cases 2042-C-PRO
Identification précise des cases à remplir selon votre régime
Régime optimal
Recommandation personnalisée avec économie estimée
1Revenus locatifs 2025
2Charges déductibles (régime réel)
3Type de bien
Outil complémentaire
Calculez la rentabilité globale de votre bien locatif
Cashflow, TRI, comparateur 6 régimes fiscaux →
Simulateur LMNP complet
Simulateur LMNP complet (cashflow, fiscalité, TRI)
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Les changements LMNP 2026 à connaître
La restriction des amortissements depuis le 15 février 2025
Depuis la loi de finances 2025 (art. 24 LFI 2025), les amortissements comptables déduits en régime LMNP réel ne sont plus fiscalement neutres lors de la revente du bien. Concrètement, les amortissements déduits pendant la période de location viennent désormais réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.
Exemple concret :Vous avez acheté un appartement 200 000 €, déduit 50 000 € d'amortissements sur 10 ans, et vous revendez 250 000 €. Avant la réforme, la plus-value était de 50 000 €. Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu est de 150 000 € (200 000 − 50 000), portant la plus-value fiscale à 100 000 €.
Cette réforme s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition du bien. Les amortissements déduits avant cette date entrent dans le calcul si la cession a lieu après.
Faut-il pour autant abandonner le régime réel ? Non, dans la grande majorité des cas. L'avantage fiscal annuel du régime réel (charges + amortissements déduits chaque année) reste supérieur à l'imposition différée à la revente, d'autant que les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Simulez votre situation avec notre simulateur LMNP complet pour comparer les deux scénarios sur votre horizon d'investissement.
En pratique, la réforme impacte surtout les investisseurs qui comptaient revendre à court terme (moins de 5 ans). Pour les patrimoines de long terme, le régime réel reste l'option fiscalement la plus efficiente. Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut établir une simulation personnalisée intégrant votre tranche marginale d'imposition (TMI) et votre horizon de détention.
Le nouveau seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés
La loi Le Meur (n°2024-1039 du 19 novembre 2024) a profondément modifié la fiscalité des locations de courte durée type Airbnb. Le seuil d'application du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (sans étoiles officielles) est abaissé à 15 000 € de revenus annuels, contre 77 700 € auparavant.
L'abattement forfaitaire passe également de 50% à 30%pour ces biens. Conséquence directe : de nombreux propriétaires Airbnb qui bénéficiaient jusqu'ici automatiquement du micro-BIC doivent désormais basculer sur le régime réel ou déclarer une base imposable plus élevée. Pour les meublés de tourisme classés(avec étoiles attribuées par un organisme accrédité), les seuils restent à 188 700 € avec un abattement de 71%.
Si vos revenus Airbnb dépassent 15 000 €, comparez impérativement les deux régimes avec notre simulateur ci-dessus : le régime réel peut s'avérer plus avantageux si vos charges (intérêts, amortissements, taxe foncière, assurance) sont significatives. Consultez aussi notre guide réforme DPE 2026 et impact sur l'investissement locatif.
Calendrier de déclaration des revenus 2025
La campagne de déclaration des revenus 2025 (impôts 2026) s'ouvre en avril 2026. Les dates limites de déclaration en ligne varient selon votre département de résidence :
| Département | Date limite (déclaration en ligne) |
|---|---|
| 01 à 19 et non-résidents | 22 mai 2026 |
| 20 à 54 | 28 mai 2026 |
| 55 à 976 | 4 juin 2026 |
| Déclaration papier (tous) | 20 mai 2026 |
Les propriétaires LMNP en régime réel doivent en plus déposer une liasse fiscale BIC (formulaires 2031 et 2033) auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises), généralement avant le 3e jour ouvré du mois de mai. Faites-vous accompagner par un expert-comptable pour cette formalité.
Les cases de la déclaration 2042-C-PRO
Vos revenus LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) se déclarent sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, à joindre à votre déclaration principale 2042. Voici les cases à renseigner selon votre régime :
Régime micro-BIC
- 5NDRevenus meublés d'habitation — abattement 50% (seuil 77 700 €). Conjoint : 5PD
- 5NWMeublés de tourisme classés — abattement 71% (seuil 188 700 €). Conjoint : 5PW
- 5ND*Meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur — abattement 30%, seuil 15 000 €. Conjoint : 5PD
Régime réel
- 5NKBénéfice net réel LMNP (si résultat positif). Conjoint : 5PK
- 5NYDéficit LMNP imputable sur les BIC non professionnels des 10 années suivantes
- 5GADéficits antérieurs des années précédentes reportés
* La case exacte pour les meublés de tourisme non classés peut différer selon les instructions fiscales 2026. Vérifiez la notice de la déclaration 2042-C-PRO publiée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) au moment de la déclaration.
Questions fréquentes sur la déclaration LMNP 2026
Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel LMNP ?▼
Quelles cases remplir pour déclarer mes revenus LMNP en 2026 ?▼
Les amortissements LMNP sont-ils toujours déductibles en 2026 ?▼
Quel est le nouveau seuil micro-BIC pour les locations Airbnb en 2026 ?▼
Quelle est la date limite de déclaration LMNP 2026 ?▼
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