Simulateur Déclaration LMNP 2026

Les changements LMNP 2026 à connaître

La restriction des amortissements depuis le 15 février 2025

Depuis la loi de finances 2025 (art. 24 LFI 2025), les amortissements comptables déduits en régime LMNP réel ne sont plus fiscalement neutres lors de la revente du bien. Concrètement, les amortissements déduits pendant la période de location viennent désormais réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.

Exemple concret :Vous avez acheté un appartement 200 000 €, déduit 50 000 € d'amortissements sur 10 ans, et vous revendez 250 000 €. Avant la réforme, la plus-value était de 50 000 €. Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu est de 150 000 € (200 000 − 50 000), portant la plus-value fiscale à 100 000 €.

Cette réforme s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition du bien. Les amortissements déduits avant cette date entrent dans le calcul si la cession a lieu après.

Faut-il pour autant abandonner le régime réel ? Non, dans la grande majorité des cas. L'avantage fiscal annuel du régime réel (charges + amortissements déduits chaque année) reste supérieur à l'imposition différée à la revente, d'autant que les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Simulez votre situation avec notre simulateur LMNP complet pour comparer les deux scénarios sur votre horizon d'investissement.

En pratique, la réforme impacte surtout les investisseurs qui comptaient revendre à court terme (moins de 5 ans). Pour les patrimoines de long terme, le régime réel reste l'option fiscalement la plus efficiente. Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut établir une simulation personnalisée intégrant votre tranche marginale d'imposition (TMI) et votre horizon de détention.

Le nouveau seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés

La loi Le Meur (n°2024-1039 du 19 novembre 2024) a profondément modifié la fiscalité des locations de courte durée type Airbnb. Le seuil d'application du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (sans étoiles officielles) est abaissé à 15 000 € de revenus annuels, contre 77 700 € auparavant.

L'abattement forfaitaire passe également de 50% à 30%pour ces biens. Conséquence directe : de nombreux propriétaires Airbnb qui bénéficiaient jusqu'ici automatiquement du micro-BIC doivent désormais basculer sur le régime réel ou déclarer une base imposable plus élevée. Pour les meublés de tourisme classés(avec étoiles attribuées par un organisme accrédité), les seuils restent à 188 700 € avec un abattement de 71%.

Si vos revenus Airbnb dépassent 15 000 €, comparez impérativement les deux régimes avec notre simulateur ci-dessus : le régime réel peut s'avérer plus avantageux si vos charges (intérêts, amortissements, taxe foncière, assurance) sont significatives. Consultez aussi notre guide réforme DPE 2026 et impact sur l'investissement locatif.

Calendrier de déclaration des revenus 2025

La campagne de déclaration des revenus 2025 (impôts 2026) s'ouvre en avril 2026. Les dates limites de déclaration en ligne varient selon votre département de résidence :

Les propriétaires LMNP en régime réel doivent en plus déposer une liasse fiscale BIC (formulaires 2031 et 2033) auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises), généralement avant le 3e jour ouvré du mois de mai. Faites-vous accompagner par un expert-comptable pour cette formalité.

Les cases de la déclaration 2042-C-PRO

Vos revenus LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) se déclarent sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, à joindre à votre déclaration principale 2042. Voici les cases à renseigner selon votre régime :

Régime micro-BIC

• 5NDRevenus meublés d'habitation — abattement 50% (seuil 77 700 €). Conjoint : 5PD
• 5NWMeublés de tourisme classés — abattement 71% (seuil 188 700 €). Conjoint : 5PW
• 5ND*Meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur — abattement 30%, seuil 15 000 €. Conjoint : 5PD

Régime réel

• 5NKBénéfice net réel LMNP (si résultat positif). Conjoint : 5PK
• 5NYDéficit LMNP imputable sur les BIC non professionnels des 10 années suivantes
• 5GADéficits antérieurs des années précédentes reportés

* La case exacte pour les meublés de tourisme non classés peut différer selon les instructions fiscales 2026. Vérifiez la notice de la déclaration 2042-C-PRO publiée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) au moment de la déclaration.

Questions fréquentes sur la déclaration LMNP 2026