1. Le coefficient de conversion énergie primaire : pourquoi il change en 2026
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) mesure la consommation d'un logement en énergie primaire, c'est-à-dire l'énergie telle qu'elle est extraite de la nature avant transformation. Or l'électricité que vous consommez dans votre appartement est de l'énergie finale. Pour passer de l'une à l'autre, les diagnostiqueurs appliquent un coefficient de conversion.
Depuis 2012, ce coefficient est fixé à 2.58pour l'électricité en France. Cela signifie que 1 kWh d'électricité consommé dans le logement équivaut à 2.58 kWh d'énergie primaire dans le calcul DPE — reflet du rendement moyen du parc nucléaire et de la distribution d'électricité.
La directive européenne sur l'efficacité énergétique 2023/1791 (EED) impose aux États membres de réviser leurs méthodes de calcul pour mieux refléter la réalité du mix énergétique actuel. En France, le réseau électrique est aujourd'hui plus efficace et plus décarboné qu'en 2012 — le facteur d'énergie primaire doit donc baisser. Le décret d'application, attendu pour une entrée en vigueur au 1er juillet 2026, fixera le nouveau coefficient à 2.3.
| Paramètre | Avant juillet 2026 | À partir de juillet 2026 |
|---|---|---|
| Coefficient électricité | 2.58 | 2.3 |
| Réduction | −10.9 % sur la consommation en énergie primaire pour un logement tout-électrique | |
| Texte de référence | Arrêté du 31 mars 2021 | Décret prévu (directive EED 2023/1791) |
Qui est concerné ?Uniquement les logements dont la source principale de chauffage est l'électricité : pompe à chaleur (PAC air/air, air/eau), convecteurs électriques, plancher chauffant électrique, radiateurs à inertie. Les logements au gaz, au fioul ou au bois ne voient pas leur classe changer, ces énergies conservant leurs coefficients propres (1.0 pour le gaz, etc.).
2. Quels logements vont changer de classe DPE ?
Pour comprendre l'effet concret, prenons un exemple chiffré. Un appartement de 60 m²chauffé à l'électricité affiche une consommation d'énergie finale de 98 kWh/m²/an.
- Avec l'ancien coefficient (2.58) : 98 × 2.58 = 252.8 kWhEP/m²/an → classe D
- Avec le nouveau coefficient (2.3) : 98 × 2.3 = 225.4 kWhEP/m²/an → classe D encore
Mais si ce même appartement consomme 110 kWh/m²/an d'énergie finale :
- Avec l'ancien coefficient : 110 × 2.58 = 283.8 kWhEP/m²/an → classe D
- Avec le nouveau coefficient : 110 × 2.3 = 253 kWhEP/m²/an → classe D (juste au seuil)
Le gain de classe se produit aux valeurs borderline. Un logement à 251 kWhEP/m²/an avec l'ancien coefficient (classe D, limite supérieure à 250) devenait déjà borderline. Un logement à 265 kWhEP/m²/an avec l'ancien coefficient :
- Consommation finale implicite : 265 / 2.58 = 102.7 kWh/m²/an
- Avec le nouveau coefficient : 102.7 × 2.3 = 236.2 kWhEP/m²/an → classe C (≤250)
Ce bien passait de D à C, franchissant ainsi le seuil de 250 kWhEP/m²/an. Le même mécanisme s'applique aux frontières E/D, F/E et G/F.
| Classe DPE | Seuil (kWhEP/m²/an) | Interdiction de location |
|---|---|---|
| A | ≤ 70 | — |
| B | 71–110 | — |
| C | 111–180 | — |
| D | 181–250 | — |
| E | 251–330 | Jan 2034 |
| F | 331–420 | Jan 2028 |
| G | > 420 | Jan 2025 (déjà interdit) |
Selon les estimations de l'ADEME et du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB), environ 1 million de logementspourraient changer de classe grâce à cette modification du coefficient, représentant une fenêtre d'opportunité unique pour les propriétaires concernés.
3. Impact sur l'investissement locatif
Calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction des passoires thermiques à la location. Ce calendrier n'est pas modifié par la réforme de 2026, mais le changement de classe DPE peut permettre à un bien de sortir de la zone d'interdiction :
- Classe G : interdite à la location pour tout nouveau contrat depuis le 1er janvier 2025
- Classe F : interdite à partir du 1er janvier 2028
- Classe E : interdite à partir du 1er janvier 2034
Un propriétaire d'un bien actuellement classé F, dont le logement passerait en E avec la réforme, gagne 6 ans supplémentaires avant l'interdiction — tout en évitant les travaux d'urgence et la décote liée à la classe F.
Impact sur la valeur locative
Les études de la FNAIM et des notaires de France montrent un écart de loyer significatif entre les classes DPE en zone tendue. En première couronne parisienne et dans les grandes métropoles, l'écart est de l'ordre de 5 à 12% par classeentre un bien bien classé (C ou D) et un bien mal classé (F ou G). Ce différentiel s'explique par plusieurs facteurs :
- Les charges énergétiques plus faibles d'un logement bien classé permettent de demander un loyer charges comprises plus élevé
- Les locataires arbitrent de plus en plus en faveur des logements économes, conscients des futures hausses des prix de l'énergie
- L'interdiction progressive crée une pression sur la demande de biens bien classés
Décote sur la valeur vénale
Côté vente, la décote liée aux mauvaises classes DPE est documentée. Selon les notaires de France, les logements classés F ou G subissent une décote de 5% à 20%selon les marchés, par rapport à des biens équivalents classés C ou D. Cette décote s'est accentuée depuis les interdictions de 2025 : les acheteurs intègrent le coût des travaux de mise en conformité dans leur offre.
Si la réforme 2026 permet à votre bien de passer de F à E, la décote associée s'allège mécaniquement, même si aucun travaux n'a été réalisé. Pour un bien à 200 000 €, une sortie de la décote de classe F peut représenter un gain de valeur de 10 000 à 20 000 €.
4. Le DPE collectif en copropriété
Pour les investisseurs en copropriété, la réforme 2026 se superpose à l'obligation du DPE collectif. Depuis 2024, le diagnostic de performance énergétique s'est considérablement renforcé au niveau des copropriétés :
- Copropriétés de plus de 200 lots : DPE collectif obligatoire depuis le 1er janvier 2024
- Copropriétés de 51 à 200 lots : DPE collectif obligatoire depuis le 1er janvier 2025
- Copropriétés de 50 lots ou moins : DPE collectif obligatoire depuis le 1er janvier 2026
Le DPE collectif est réalisé par un diagnostiqueur agréé mandaté par le syndic. Il donne une note globale à l'immeuble, qui peut différer de la note individuelle de votre appartement. Attention : le DPE individuel d'un appartement et le DPE collectif de la copropriété sont deux documents distincts — c'est le DPE individuel qui fait foi pour la location.
Le DPE collectif est directement lié au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), obligatoire depuis 2023 pour les copropriétés de plus de 15 ans. Ce plan identifie les travaux nécessaires sur les parties communes dans les 10 années à venir, avec une première tranche de travaux devant être votée en assemblée générale.
5. Que faire avant (et après) la réforme 2026 ?
Cas 1 : Votre DPE est borderline E/D
Si votre logement est classé E (entre 251 et 330 kWhEP/m²/an) et qu'il est chauffé à l'électricité, la stratégie optimale est d'attendre juillet 2026 pour refaire le DPE. Un bien à 270 kWhEP/m²/an avec l'ancien coefficient pourrait passer à environ 241 kWhEP/m²/an avec le nouveau, basculant ainsi en classe D. Aucuns travaux, aucun coût, juste un nouveau DPE (compter environ 100 à 250 € selon la surface).
Cas 2 : Votre DPE est F ou G
Si votre logement est classé F (et a fortiori G), la réforme 2026 peut vous faire gagner une classe, mais cela ne sera souvent pas suffisant pour sortir complètement de la zone problématique. La recommandation est de commencer les travaux maintenant: les aides MaPrimeRénov' sont encore disponibles en 2025-2026 dans leur forme actuelle (réforme annoncée des aides en 2026). Parmi les travaux les plus efficaces : isolation des combles (gain de 30 à 50 kWhEP/m²/an), remplacement du chauffage par une PAC, isolation des murs par l'extérieur.
Pour estimer le coût des travaux et les aides disponibles, le simulateur calculateur-travaux.fr permet de simuler le budget de rénovation selon la nature des travaux et la superficie du bien.
Cas 3 : Vous achetez un bien F ou G
Dans une optique d'achat, un bien classé F ou G offre une opportunité d'achat décoté, à condition de maîtriser le coût de la remise en conformité. La stratégie est de négocier en intégrant le coût des travauxdans votre offre d'achat. Si la réforme 2026 peut reclasser le bien en E (sans travaux), vous bénéficiez d'un gain de valeur potentiel supplémentaire dès juillet 2026.
Attention toutefois : la classe E reste concernée par l'interdiction de location à partir de 2034. Pour une stratégie d'investissement locatif long terme, viser au minimum la classe D est recommandé.
6. Comment optimiser la rentabilité avec la réforme DPE
Calcul de rentabilité avant/après travaux de rénovation
L'impact des travaux sur la rentabilité se mesure sur deux axes : l'augmentation du loyer possible et la diminution de la décote à la revente. Un appartement classé E qui passe en C après travaux peut voir son loyer augmenter de 10 à 15% en zone tendue, et sa valeur vénale progresser de 5 à 15% supplémentaires par rapport à la valeur avant travaux.
Pour calculer la rentabilité nette d'un investissement incluant des travaux de rénovation, il faut intégrer :
- Le coût total des travaux (déduction faite des aides MaPrimeRénov')
- Le gain de loyer annuel post-travaux
- La durée d'amortissement des travaux sur les loyers supplémentaires
- La valeur de revente estimée après amélioration de la classe DPE
LMNP réel : amortissement des travaux de rénovation
En régime LMNP au réel, les travaux de rénovation énergétique constituent une opportunité fiscale significative. Selon leur nature :
- Travaux de réparation et entretien (remplacement d'une chaudière, ravalement sans amélioration) : déductibles immédiatement des recettes locatives
- Travaux d'amélioration (isolation, nouvelles menuiseries, PAC) : amortissables sur 10 à 20 ans, réduisant l'assiette imposable chaque année
Pour un bien LMNP dont les travaux d'isolation s'élèvent à 20 000 €, l'amortissement sur 15 ans génère une déduction annuelle de 1 333 €, soit une économie d'impôt de 400 à 600 € par an selon la tranche marginale d'imposition. Sur 15 ans, l'économie fiscale totale atteint 6 000 à 9 000 €, amplifiant la rentabilité des travaux.
Choisir le bon régime fiscal
La réforme DPE renforce l'intérêt du LMNP au réel pour les propriétaires qui s'engagent dans des travaux de rénovation. Le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) est plus simple mais ne permet pas de déduire le coût réel des travaux ni de les amortir. Pour un bien dont les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € par an et dont les travaux représentent plus de 30% du loyer annuel, le passage au réel s'avère généralement plus avantageux.
Notre simulateur de rentabilitéintègre la comparaison entre régime micro-BIC et LMNP au réel, avec prise en compte de l'amortissement des travaux de rénovation.