Comment calculer le TRI de votre investissement locatif (avec exemples 2026)
Le TRI (Taux de Rendement Interne) est l'indicateur ultime pour mesurer la performance d'un investissement locatif. Contrairement au rendement brut, il intègre les charges, les impôts, le financement et la plus-value de revente.
Définition et principe du TRI
Le TRI est le taux d'actualisation qui rend la Valeur Actuelle Nette (VAN) égale à zéro. Autrement dit, c'est le taux de rendement annualisé de votre investissement sur sa durée complète.
Si votre TRI est de 6%, cela signifie que votre capital a progressé en moyenne de 6% par an, en tenant compte de tout : loyers encaissés, charges payées, impôts, remboursements du crédit et prix de revente final.
La formule mathématique du TRI
La VAN est nulle au TRI :
0 = -C₀ + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + (CFₙ + Pₙ)/(1+r)ⁿ
C₀ = Investissement initial (apport + frais)
CFₜ = Cashflow net de l'année t (loyers - charges - impôts - remboursement)
Pₙ = Prix de revente net à l'année n
r = TRI (taux recherché par itération)
Exemple concret : appartement sur 15 ans
Appartement acheté 200 000 € + 16 000 € de frais de notaire, apport 50 000 €, loyer 900 €/mois. TMI 30%, crédit 150 000 € à 3.5% sur 20 ans. Revente estimée 240 000 € en année 15.
| Année | Description | Flux net | Cumulé |
|---|---|---|---|
| An 0 | Apport initial | -50 000 € | -50 000 € |
| An 1 | Cashflow net an 1 | +2 400 € | -47 600 € |
| An 2 | Cashflow net an 2 | +2 450 € | -45 150 € |
| An 3 | Cashflow net an 3 | +2 500 € | -42 650 € |
| An 5 | Cashflow net an 5 | +2 600 € | -37 200 € |
| An 10 | Cashflow net an 10 | +2 900 € | -18 000 € |
| An 15 | Revente + dernier CF | +82 000 € | +64 000 € |
Rendement brut
5.4%
Loyers / prix
Cashflow cumulé
+41 k€
Sans revente
TRI sur 15 ans
7.2%
Avec revente
TRI vs cashflow vs rendement brut
| Indicateur | Ce qu'il mesure | Limite principale | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers / prix d'achat | Ignore charges, impôts, financement | Faible |
| Cashflow net | Argent en poche / mois | Ignore la valorisation du bien | Moyenne |
| TRI | Performance globale sur la durée | Dépend de l'hypothèse de revente | Haute |
Comment améliorer son TRI
Négocier le prix d'achat
Chaque 1% de réduction sur le prix d'achat améliore le TRI de 0.2 à 0.4 point.
Optimiser la fiscalité
Passer du micro-foncier au réel ou choisir le bon régime (LMNP, SCI IS) peut ajouter 1-2 points de TRI.
Maximiser le cashflow
Loyer optimal, vacance locative minimisée, charges maîtrisées.
Choisir un bien à fort potentiel de valorisation
Une plus-value à la revente de 20% sur 15 ans améliore le TRI de 1.2 à 1.8 point.
Utiliser l'effet de levier du crédit
Un apport minimal sur un bien qui valorise amplifie le TRI (attention au risque).
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Questions fréquentes
Qu'est-ce que le TRI (Taux de Rendement Interne) en immobilier ?
Le TRI (Taux de Rendement Interne) est le taux d'actualisation qui rend la Valeur Actuelle Nette (VAN) d'un investissement égale à zéro. En pratique, c'est le taux de rendement annuel moyen de l'investissement, en tenant compte de tous les flux (apport initial, loyers, charges, impôts, plus-value de revente).
Quelle est la différence entre TRI et rendement brut ?
Le rendement brut est simplement le ratio loyers annuels / prix d'achat. Il ne tient pas compte des charges, des impôts, du financement ni de la revente. Le TRI est un indicateur complet qui intègre tous ces éléments sur la durée totale de détention, incluant la plus ou moins-value finale.
Un bon TRI immobilier, c'est combien ?
Un TRI entre 6% et 8% est considéré comme bon pour un investissement locatif en France. Au-delà de 10%, l'investissement est excellent mais souvent plus risqué (biens atypiques, zones tendues). En dessous de 4%, l'investissement peine à battre des placements moins risqués (fonds euros, SCPI).
Comment calculer le TRI avec Excel ?
Dans Excel, utilisez la fonction TRI(valeurs) où "valeurs" est une plage contenant les flux de trésorerie annuels. Le premier flux est négatif (apport initial), les suivants sont les cashflows annuels nets, et le dernier inclut le prix de revente. La fonction calcule itérativement le taux qui annule la VAN.
Le TRI tient-il compte de l'inflation ?
Le TRI standard est nominal : il ne corrige pas de l'inflation. Pour obtenir un TRI réel, soustrayez le taux d'inflation moyen anticipé (typiquement 2-3%). Un TRI nominal de 7% avec une inflation de 2.5% correspond à un TRI réel de ~4.5%, ce qui reste attractif par rapport aux placements sans risque.
Exemples de TRI à titre illustratif. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Dernière mise à jour : avril 2026.