Mis à jour le 15 avril 2026 — Cet article a été vérifié et actualisé pour refléter les dernières informations.
Introduction : pourquoi la rentabilité locative est mal calculée
Quand un agent immobilier annonce "8% de rentabilité", il y a de fortes chances que ce chiffre soit la rentabilité brute — le calcul le plus optimiste et le moins utile. Entre la rentabilité brute affichée et ce que vous touchez réellement, il y a souvent 2 à 4 points d'écart.
Ce guide vous explique les 3 niveaux de rentabilité, avec des formules simples et des exemples chiffrés.
La rentabilité brute : le point de départ
La rentabilité brute est le calcul le plus rapide. Elle s'utilise uniquement pour comparer des biens entre eux au premier coup d'œil.
Formule
Rentabilité brute = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat total × 100
Exemple
- Loyer : 700 €/mois
- Prix d'achat (FAI + frais de notaire) : 160 000 €
- Rentabilité brute = (700 × 12) / 160 000 × 100 = 5,25%
Ce qu'elle ignore
Tout le reste : les charges, la taxe foncière, les travaux, la vacance, l'impôt... C'est pourquoi vous ne devez jamais prendre une décision d'achat sur la base de ce seul chiffre.
Règle pratique : En dessous de 5% brut en province, passez votre chemin. À Paris, 3-4% brut peut encore être acceptable.
La rentabilité nette de charges : la vraie mesure de l'exploitation
La rentabilité nette intègre toutes les charges annuelles liées au bien. C'est le chiffre sur lequel vous devez vous baser pour évaluer la qualité d'un investissement.
Formule
Rentabilité nette = (Loyers annuels - Charges annuelles) / Coût total × 100
Les charges à inclure
Voici les principales — pour la liste exhaustive, voir toutes les charges déductibles en investissement locatif.
| Charge | Montant typique |
|---|---|
| Taxe foncière | 800-2 500 €/an |
| Charges de copropriété non récupérables | 400-800 €/an |
| Assurance PNO | 120-250 €/an |
| GLI (garantie loyers impayés) | 2-3% des loyers |
| Gestion locative (si déléguée) | 7-10% des loyers |
| Provision travaux | 0,5-1% de la valeur |
| Vacance locative (5%) | 5% des loyers |
| Expert-comptable (LMNP) | 800-1 500 €/an |
Exemple chiffré
Reprenons notre appartement à 160 000 € avec 700 €/mois de loyer :
- Loyers bruts : 8 400 €/an
- Vacance (5%) : -420 €
- Loyers encaissés : 7 980 €
| Charge | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière | 1 100 € |
| Copro non récupérable | 600 € |
| Assurance PNO | 180 € |
| GLI (2,5%) | 200 € |
| Provision travaux | 800 € |
| Total charges | 2 880 € |
- Revenus nets = 7 980 - 2 880 = 5 100 €
- Rentabilité nette = 5 100 / 160 000 × 100 = 3,19%
On passe de 5,25% brut à 3,19% net. Voilà la réalité.
La rentabilité nette-nette : après impôts
La rentabilité nette-nette est la mesure la plus précise. Elle intègre l'impact de la fiscalité selon votre régime et votre tranche marginale d'imposition (TMI).
Pourquoi la fiscalité change tout
La différence d'impôt entre un micro-foncier à TMI 30% et un LMNP réel peut représenter 1 500 à 3 000 €/an sur le même bien. C'est parfois toute la différence entre un cashflow positif et négatif.
Exemple comparatif
Même appartement, loyers nets avant impôt de 5 100 € :
| Régime | Revenu imposable | Impôt (TMI 30%) | Revenu net-net |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | 8 400 × 70% = 5 880 € | 2 775 € | 2 325 € |
| Nu réel | ~0-1 500 € | ~0-700 € | ~4 400 € |
| LMNP micro-BIC | 8 400 × 50% = 4 200 € | 1 982 € | 3 118 € |
| LMNP réel | ~0 (amortissements) | 0 € | 5 100 € |
Rentabilité nette-nette en LMNP réel : 5 100 / 160 000 = 3,19%
Rentabilité nette-nette en micro-foncier : 2 325 / 160 000 = 1,45%
Le régime fiscal divise la rentabilité par 2 !
C'est quoi une bonne rentabilité locative ?
Il n'existe pas de réponse universelle — tout dépend de votre objectif, de votre financement et du marché.
Référentiel par type de stratégie
Pour choisir la bonne ville selon votre cible de rentabilité, consultez notre analyse des rendements locatifs par ville en France.
| Stratégie | Rentabilité brute visée | Rentabilité nette cible |
|---|---|---|
| Paris, grandes métropoles | 3-5% | 1,5-3% |
| Villes moyennes dynamiques | 5-8% | 3-5% |
| Petites villes, province | 7-12% | 4-7% |
| Immeuble de rapport | 8-15% | 5-9% |
La vraie question : le cashflow ou la plus-value ?
Un investissement à Paris à 3% de rentabilité nette peut être excellent si la valeur du bien monte de 3-5%/an. À l'inverse, une rentabilité de 8% brut dans une ville en déclin peut cacher un risque de moins-value.
Notre recommandation : Calculez toujours le TRI (Taux de Rendement Interne) sur 10-20 ans, qui intègre à la fois les revenus locatifs et la plus-value à la revente. Pour aller plus loin sur le calcul nette-nette étape par étape : notre guide détaillé.
FAQ
Doit-on calculer sur le prix d'achat ou le coût total ?
Toujours sur le coût total : prix FAI + frais de notaire + travaux + ameublement (si meublé). Calculer sur le seul prix FAI surestime la rentabilité.
Comment estimer les loyers avant d'acheter ?
Consultez les annonces de biens similaires sur SeLoger, Leboncoin, PAP. Croisez avec les données de l'observatoire local des loyers si disponible.
La rentabilité nette inclut-elle le remboursement du crédit ?
Non. La rentabilité mesure le rapport revenus/capital investi, indépendamment du financement. Le crédit impacte le cashflow mais pas directement la rentabilité. Pour intégrer le crédit, utilisez le TRI.
Simulez votre rentabilité en quelques clics
Plutôt que de faire ces calculs manuellement, utilisez notre simulateur. Entrez le prix, le loyer, vos charges principales et votre régime fiscal. Vous obtenez instantanément rentabilité brute, nette, nette-nette et cashflow mensuel.
Calculer la rentabilité de mon bien →
Guide principal : Investissement locatif débutant : guide complet