Pourquoi le TRI est la mesure ultime
La rentabilité brute mesure le rapport loyers/prix. C'est utile pour un premier tri, mais elle ignore :
- La chronologie des flux de trésorerie
- Le capital remboursé par le crédit
- La plus-value à la revente
- L'effet du temps (un euro aujourd'hui vaut plus qu'un euro dans 20 ans)
Le Taux de Rendement Interne (TRI) résout tous ces problèmes en une seule mesure.
Définition du TRI
Le TRI est le taux d'actualisation qui rend la Valeur Actuelle Nette (VAN) nulle. En clair : c'est le taux de rendement annuel composé que vous obtenez sur votre capital investi, en tenant compte de tous les flux futurs.
Formule mathématique :
VAN = 0 = -I₀ + CF₁/(1+TRI) + CF₂/(1+TRI)² + ... + (CFₙ + Vₙ)/(1+TRI)ⁿ
Où :
- I₀ = investissement initial (apport + frais)
- CFₙ = cashflow net de l'année n
- Vₙ = valeur nette de revente à l'année n
Exemple concret : calcul TRI sur 10 ans
Données :
- Appartement acheté 180 000 €
- Apport : 30 000 € (frais de notaire inclus)
- Crédit : 150 000 € sur 20 ans à 3.8%
- Mensualité : 890 €/mois
- Loyer net : 750 €/mois
- Charges annuelles : 3 500 €
Cashflow annuel :
- Revenus : 750 × 12 = 9 000 €
- Crédit : 890 × 12 = 10 680 €
- Charges : 3 500 €
- **Cashflow = 9 000 - 10 680 - 3 500 = -5 180 €/an**
À la revente (an 10) :
- Valeur estimée avec 2%/an : 180 000 × (1.02)¹⁰ = 219 453 €
- Capital restant dû : ~112 000 €
- Valeur nette : 219 453 - 112 000 = **107 453 €**
Calcul TRI :
- Investissement initial : 30 000 €
- Cashflows : -5 180 €/an pendant 10 ans
- Valeur finale : 107 453 €
TRI ≈ 8.2%/an — un excellent rendement, malgré un cashflow négatif !
Interprétation du TRI
| TRI | Appréciation |
|---|---|
| < 4% | Insuffisant (mieux vaut un livret A) |
| 4-6% | Correct pour un marché mature |
| 6-9% | Bon investissement |
| 9-12% | Très bon (effort de recherche payant) |
| > 12% | Exceptionnel (vérifiez les hypothèses) |
L'effet de levier dans le TRI
Le TRI est calculé sur votre capital investi (l'apport), pas sur le prix total. C'est pourquoi l'effet de levier du crédit est si puissant :
- Même bien, sans crédit (100% cash) : TRI ≈ 4.5%
- Même bien, avec 80% de crédit : TRI ≈ 8-12% selon les conditions
Le crédit amplifie les rendements (et les pertes). C'est le principe de l'effet de levier.
Limites du TRI
1. Sensibilité aux hypothèses de revente
La valeur à la revente représente souvent 80-90% du TRI total. Une erreur d'estimation de 10% sur le prix de revente impacte fortement le TRI.
2. Hypothèse de réinvestissement
Le TRI suppose implicitement que les cashflows sont réinvestis au même taux. Ce n'est pas toujours réaliste.
3. Ne compare pas des durées différentes
Comparer le TRI sur 10 ans vs 20 ans est trompeur si la revente ne se fait pas à la même date.
TRI vs rentabilité brute : synthèse
| Mesure | Ce qu'elle capture | Ce qu'elle ignore |
|---|---|---|
| Rentabilité brute | Rapport loyers/prix | Tout le reste |
| Rentabilité nette | + charges | Crédit, impôts, revente |
| Cashflow | Flux mensuels | Capital remboursé, PV |
| **TRI** | **Tout** | Rien (si hypothèses solides) |
TRI vs taux d'emprunt : le seuil de rentabilité du levier
Un investissement à crédit est rentable si et seulement si le TRI de votre capital investi dépasse le taux d'emprunt.
Exemple :
- Taux d'emprunt : 4% (coût du capital bancaire)
- TRI de l'investissement : 8% (calculé sur l'apport)
- Gain de levier : +4 points
Tant que le TRI > taux d'emprunt, emprunter est toujours judicieux même avec un cashflow légèrement négatif. Le crédit crée de la richesse patrimoniale que le cashflow seul ne capture pas.
Sensibilité du TRI aux hypothèses de revente
La revente représente souvent 70-90% de la valeur créée dans un TRI. Une petite variation de l'hypothèse de prix de revente a donc un impact majeur.
Sensibilité du TRI selon le scénario de revente (exemple précédent) :
| Appréciation annuelle | Prix revente an 10 | TRI |
|---|---|---|
| 0% (stagnation) | 180 000 € | 4.1% |
| 1%/an | 199 000 € | 6.2% |
| 2%/an | 219 000 € | 8.2% |
| 3%/an | 242 000 € | 10.5% |
| -1%/an (baisse) | 163 000 € | 1.8% |
Enseignement clé : Dans un marché baissier ou stable, le TRI peut tomber sous le taux d'emprunt, rendant l'effet de levier négatif. C'est le risque immobilier fondamental.
TRI et fiscalité : l'impôt impacte les flux
Le TRI doit être calculé après impôt pour être pertinent. Un cashflow négatif après impôt est moins attractif qu'un cashflow négatif avant impôt.
En LMNP réel : Souvent 0 € d'impôt les premières années grâce aux amortissements → TRI plus élevé.
En micro-foncier : Impôt significatif dès le 1er euro → réduit le TRI.
La différence de TRI entre LMNP réel et micro-foncier peut atteindre 2 à 4 points sur 10 ans pour un même bien. C'est pourquoi comparer les régimes fiscaux est crucial avant de s'engager.
Calculez votre TRI automatiquement
Rendify calcule le TRI sur 10 et 20 ans en temps réel dès que vous entrez vos données. Le calcul utilise la méthode de Newton-Raphson pour une précision optimale. Vous pouvez tester différentes hypothèses de revalorisation (0%, 1%, 2%, 3%) pour visualiser la plage de TRI réaliste.
Voir aussi notre [comparaison SCI IS vs LMNP réel](/blog/sci-is-vs-lmnp-comparaison) pour comprendre comment la structure fiscale impacte le TRI à la revente.
[Calculer mon TRI →](/simulateur)