Mis à jour le 15 avril 2026 — Cet article a été vérifié et actualisé pour refléter les dernières informations.
La rentabilité brute : le chiffre qui vous ment
Ouvrez n'importe quelle annonce immobilière : "rentabilité 8%". Ce chiffre est calculé ainsi :
Rentabilité brute = Loyers annuels / Prix d'achat × 100
C'est la mesure la plus inutile qui soit. Elle ignore la moitié des paramètres réels.
Les 3 niveaux de rentabilité
Niveau 1 : Rentabilité brute
Loyers annuels / Coût total d'acquisition
La plupart des agents immobiliers s'arrêtent là.
Niveau 2 : Rentabilité nette de charges
(Loyers - Charges) / Coût total d'acquisition
On déduit toutes les charges annuelles réelles. C'est déjà plus honnête.
Niveau 3 : Rentabilité nette-nette (après impôt)
(Loyers - Charges - Impôts) / Coût total d'acquisition
C'est la seule mesure qui compte. Elle varie fortement selon votre régime fiscal et votre TMI.
Étape 1 : Calculer le coût total d'acquisition réel
Ne vous arrêtez pas au prix affiché. Le vrai coût inclut :
- Prix de vente FAI
- Frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2.5% dans le neuf)
- Frais d'agence si non inclus
- Travaux de rénovation
- Ameublement (si LMNP)
- Frais bancaires et de courtage
Exemple : Bien affiché à 200 000 € → Coût réel : 225 000 €
Étape 2 : Calculer les loyers réellement encaissés
Loyers bruts × (1 - taux de vacance)
Avec 5% de vacance : 800 €/mois × 12 × 0.95 = 9 120 €/an (et non 9 600 €)
Comment réduire la vacance locative ? Nos conseils pratiques →
Étape 3 : Identifier TOUTES les charges annuelles
Voici la liste complète des charges à déduire :
| Charge | Exemple |
|---|---|
| Taxe foncière | 1 200 €/an |
| Charges copropriété non récupérables | 600 €/an |
| Assurance PNO | 200 €/an |
| GLI (2.5% des loyers) | 228 €/an |
| Gestion locative (7%) | 638 €/an |
| Provision travaux (1% valeur) | 2 000 €/an |
| Rotation locataires (tous les 3 ans) | 800 €/an |
| Expert-comptable (LMNP) | 1 200 €/an |
| CFE | 400 €/an |
| Total charges | 7 266 €/an |
Étape 4 : Calculer la rentabilité nette de charges
Revenus nets = 9 120 - 7 266 = 1 854 €/an
Rentabilité nette = 1 854 / 225 000 = 0.82% ← bien loin des "8% bruts"
C'est pourquoi la rentabilité nette intègre aussi le coût du crédit.
Étape 5 : Intégrer la fiscalité
Selon le régime (TMI 30%, nu réel) :
- Revenu imposable ≈ 0 € (charges > loyers)
- Impôt ≈ 0 €
En micro-foncier :
- Revenu imposable = 9 120 × 70% = 6 384 €
- Impôt = 6 384 × 47.2% = 3 013 €/an
Cashflow net-net :
- Loyers : 9 120 €
- Charges : -7 266 €
- Crédit : -9 000 €
- Impôts (nu réel) : 0 €
- = -7 146 €/an (effet de levier du crédit)
Comprendre la différence entre brute, nette et nette-nette
Ces trois mesures ne sont pas interchangeables, et confondre l'une avec l'autre peut vous coûter des milliers d'euros de mauvaises décisions.
La rentabilité brute est le ratio le plus grossier : elle divise les loyers annuels par le prix d'achat. C'est le chiffre que les agents immobiliers mettent en avant dans les annonces, car il est toujours le plus élevé. Un bien affiché à "8 % de rentabilité brute" peut en réalité ne vous rapporter que 2 à 3 % net après charges et impôts. La rentabilité brute ne tient compte ni des frais de notaire, ni des charges, ni de la vacance, ni de la fiscalité.
La rentabilité nette de charges (ou nette de frais) déduit toutes les charges récurrentes : taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, provision pour vacance locative, entretien courant, et le coût de l'expert-comptable si vous êtes en LMNP réel. Elle intègre aussi les frais de notaire dans le coût total d'acquisition. C'est un indicateur beaucoup plus fiable, mais encore incomplet.
La rentabilité nette-nette (ou nette après impôt) va jusqu'au bout : elle déduit en plus l'impôt sur les revenus locatifs. Et c'est là que le choix du régime fiscal fait toute la différence. Un même bien peut afficher 4 % de rentabilité nette mais seulement 2,1 % en nette-nette au micro-foncier, contre 3,8 % en LMNP réel. L'écart sur 20 ans se chiffre en dizaines de milliers d'euros.
Les pièges du calcul de rentabilité
Piège n°1 : oublier les frais de notaire dans le dénominateur
Beaucoup d'investisseurs calculent la rentabilité sur le prix de vente seul. Or, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Sur un bien à 200 000 €, c'est 14 000 à 16 000 € supplémentaires qui doivent figurer dans le coût total d'acquisition. Oublier ces frais surestime la rentabilité de 0,5 à 0,8 point.
Piège n°2 : négliger la vacance locative
Un bien n'est jamais loué 12 mois sur 12 sur le long terme. Entre les changements de locataire, les délais de remise en état, et les éventuels impayés, il faut prévoir une vacance de 4 à 8 % selon le type de bien et la localisation. Pour un T2 en zone tendue, 4 % est réaliste. Pour un T4 en zone détendue, comptez plutôt 8 %.
Piège n°3 : sous-estimer la provision travaux
Un bien locatif vieillit. Comptez 1 à 1,5 % de la valeur du bien par an en provision travaux : remplacement de chaudière, ravalement de façade, réfection de la salle de bain, mise aux normes DPE. Ces dépenses sont souvent oubliées dans les calculs initiaux, mais elles grèvent sérieusement la rentabilité réelle.
Piège n°4 : comparer des régimes fiscaux incomparables
Vous ne pouvez pas comparer la rentabilité nette-nette de deux biens si l'un est en micro-foncier et l'autre en LMNP réel. Le régime fiscal change radicalement le résultat. Comparez toujours à régime équivalent, ou mieux : calculez le TRI qui intègre tous les paramètres.
Exemple chiffré complet : du brut au net-net
Prenons un cas concret pour illustrer l'écart entre les trois niveaux.
Le bien : T2 de 45 m² à Rennes, acheté 150 000 € FAI.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat FAI | 150 000 € |
| Frais de notaire (8 %) | 12 000 € |
| Travaux de rafraîchissement | 8 000 € |
| Ameublement LMNP | 5 000 € |
| Coût total d'acquisition | 175 000 € |
| Recettes et charges | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer meublé (650 €/mois × 12) | 7 800 € |
| Vacance locative (5 %) | -390 € |
| Loyers encaissés | 7 410 € |
| Taxe foncière | -900 € |
| Charges copro non récupérables | -480 € |
| Assurance PNO | -150 € |
| GLI (2,5 % des loyers) | -185 € |
| Expert-comptable LMNP | -600 € |
| CFE | -300 € |
| Provision entretien | -1 500 € |
| Total charges | -4 115 € |
Résultats :
| Mesure | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Rentabilité brute | 7 800 / 150 000 | 5,20 % |
| Rentabilité nette | (7 410 - 4 115) / 175 000 | 1,88 % |
| Nette-nette (LMNP réel) | (7 410 - 4 115 - 0) / 175 000 | 1,88 % |
| Nette-nette (micro-foncier) | (7 410 - 4 115 - 2 451) / 175 000 | 0,48 % |
La différence entre le "5,20 % brut" annoncé et le "0,48 % net-net en micro-foncier" est vertigineuse. En LMNP réel, grâce aux amortissements, l'imposition est nulle les premières années, ce qui maintient la rentabilité nette-nette à 1,88 %.
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