Introduction : les charges, le paramètre qui plombe les rentabilités
La plupart des investisseurs débutants calculent leur rentabilité avec 2-3 charges. La réalité en compte souvent 10 à 15. Et la différence peut représenter 3 à 5 points de rentabilité.
Voici la liste exhaustive des 15 charges à intégrer dans tout calcul sérieux d'investissement locatif.
Les 15 charges de l'investissement locatif
1. La taxe foncière
La taxe foncière est incontournable. Elle varie considérablement selon la commune : de 400-600 €/an dans certaines zones rurales à 2 500-4 000 €/an dans des villes comme Roubaix ou Grenoble.
À retenir : Elle augmente en moyenne de 3-5%/an. Sur 20 ans, provisionnez une hausse cumulée significative. Voir notre guide taxe foncière.
Montant typique : 800-2 500 €/an pour un appartement, 3 000-8 000 €/an pour un immeuble.
2. Les charges de copropriété non récupérables
En copropriété, certaines charges sont récupérables sur le locataire (eau froide, entretien parties communes, etc.), d'autres non (ravalement, honoraires de syndic, travaux de structure).
Montant typique : 400-1 200 €/an selon la taille de l'immeuble et les travaux votés.
Conseil : Demandez le dernier appel de charges et les procès-verbaux d'AG des 3 dernières années avant d'acheter. Un ravalement prévu peut vous coûter 5 000-15 000 € dans les 2 ans.
3. L'assurance PNO
L'assurance Propriétaire Non Occupant est obligatoire en copropriété depuis 2014. Elle couvre votre responsabilité civile et les sinistres survenant dans votre bien.
Montant typique : 120-280 €/an selon la surface et le type de bien. Voir notre guide assurance PNO.
4. La Garantie Loyers Impayés (GLI)
La GLI vous rembourse les loyers en cas d'impayé et couvre les frais de procédure. Elle est particulièrement recommandée si vous n'avez pas de garant solide.
Montant typique : 2 à 3,5% des loyers TTC annuels.
Exemple : 800 €/mois de loyer → 192 à 336 €/an.
5. La gestion locative
Si vous déléguez la gestion à une agence, comptez 7 à 10% des loyers TTC pour la gestion courante, auxquels s'ajoutent les frais de relocation (1 mois de loyer à chaque changement de locataire).
Montant typique : 7-10% des loyers annuels + 1 mois tous les 2-3 ans.
Exemple : 800 €/mois → 672-960 €/an + 800 € de frais de reloc tous les 3 ans (~267 €/an provisionnés).
6. La provision pour travaux courants
Même en bon état, un bien nécessite des petits travaux réguliers : robinetterie, électroménager, peinture, etc.
Montant typique : 0,5 à 1% de la valeur du bien par an.
Exemple : Bien à 180 000 € → 900 à 1 800 €/an.
7. La provision pour gros travaux
Toiture, façade, installation électrique, plomberie : les gros travaux surviennent inévitablement. Ils peuvent représenter 20 000 à 50 000 € en une fois.
Montant typique : 1 à 2% de la valeur tous les 10-15 ans, soit 0,1-0,2%/an en provisionnement.
8. La rotation des locataires
À chaque départ de locataire, il faut remettre le bien en état : peinture, nettoyage, petites réparations. En meublé, ajoutez le remplacement du mobilier abîmé.
Montant typique :
- Location nue : 1 500-3 000 €/rotation
- Location meublée : 2 000-4 000 €/rotation
Avec une rotation tous les 2-3 ans : 600-1 500 €/an provisionné.
9. La vacance locative
Le temps entre deux locataires, vous ne percevez aucun loyer mais continuez à payer crédit, charges et taxes.
Montant typique : 3 à 10% des loyers annuels selon la ville et le type de bien.
Exemple : 800 €/mois, vacance 5% → 480 €/an de loyers non perçus. Voir notre article sur la vacance locative.
10. L'expert-comptable (LMNP réel)
En LMNP réel, vous devez déposer une liasse fiscale annuelle. Sans expertise comptable, vous risquez des erreurs dans le calcul des amortissements.
Montant typique : 500 à 1 500 €/an pour 1-2 biens.
11. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Dès que vous êtes enregistré en LMNP (avec un numéro SIRET), vous êtes assujetti à la CFE. Elle est calculée sur la valeur locative des biens exploités.
Montant typique : 300 à 1 500 €/an selon la commune et le nombre de biens.
Bonne nouvelle : Exonération la première année d'activité.
12. Les frais de financement
Intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de courtage (si applicable). Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs dans la plupart des régimes.
Montant typique : Intérêts seuls = 1 à 4% du capital emprunté selon le taux et la durée.
13. L'assurance emprunteur
Distincte de la PNO, l'assurance emprunteur garantit le remboursement du crédit en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail.
Montant typique : 0,25 à 0,60% du capital emprunté par an, selon votre âge et votre santé.
Exemple : 150 000 € empruntés à 0,40%/an → 600 €/an.
14. Les honoraires d'avocat et frais de contentieux
Même avec la GLI, les procédures d'expulsion génèrent des frais : huissier (200-400 €), avocat (1 000-3 000 €), tribunal (gratuit mais lent). Sans GLI, ajoutez les loyers impayés.
Provision recommandée : 0,3-0,5% des loyers annuels.
15. La taxe sur les ordures ménagères (TEOM)
La TEOM est incluse dans la taxe foncière mais est récupérable sur le locataire. Elle est donc neutre dans votre calcul, à condition de bien la refacturer.
À vérifier : Certaines communes facturent la TEOM séparément. Vérifiez votre avis de taxe foncière.
Récapitulatif : les charges d'un T2 type
Appartement T2 à 160 000 €, loyer 700 €/mois, en LMNP réel
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Taxe foncière | 1 200 € |
| Charges copro non récup. | 600 € |
| Assurance PNO | 180 € |
| GLI (2,5%) | 210 € |
| Gestion locative (8%) | 672 € |
| Provision travaux courants | 800 € |
| Provision gros travaux | 320 € |
| Rotation locataires | 600 € |
| Vacance (5%) | 420 € |
| Expert-comptable | 900 € |
| CFE | 400 € |
| Assurance emprunteur | 540 € |
| Contentieux (provision) | 84 € |
| Total charges | 6 926 € |
Soit 82% du loyer annuel brut (8 400 €) absorbé par les charges. Le revenu net de charges est de 1 474 €/an, soit 123 €/mois.
Comment utiliser cette liste
Avant tout achat, établissez une liste personnalisée de ces 15 charges avec les montants réels pour le bien visé. Demandez systématiquement au vendeur : taxe foncière, charges de copro des 3 derniers exercices, et devis des travaux.
Puis utilisez notre simulateur pour intégrer tous ces paramètres et obtenir votre rentabilité nette réelle.
Calculer ma rentabilité avec toutes les charges →