Calculateur capacité d'emprunt — Investissement locatif
Méthode bancaire exacte : 35% d'endettement maximum, avec l'option d'intégrer 70% des loyers futurs.
Vos revenus
Vos charges existantes
Crédit voiture, résidence principale, autres investissements...
Votre projet
Méthode de calcul
Montant empruntable
218 274 €
Mensualité max : 1 222 €/mois
Budget total
238 274 €
prêt + apport
Budget acquisition
220 624 €
hors frais notaire
Comparaison des deux méthodes
Méthode favorable
+490 €/mois (70% loyers)
218 274 €
Méthode stricte
Sans loyers futurs
187 628 €
Gain méthode favorable : +30 646 €
Détail du calcul
Comment les banques calculent-elles votre capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt représente le montant maximum qu'une banque est prête à vous prêter, compte tenu de vos revenus et de vos charges. Pour un investissement locatif, ce calcul présente une spécificité majeure par rapport à l'achat d'une résidence principale : les futurs loyers peuvent être intégrés dans vos revenus, augmentant significativement votre capacité.
En pratique, la banque commence par calculer votre revenu de référence. Pour un investissement locatif, elle peut ajouter 70% du loyer attendu à vos revenus nets. Elle applique ensuite le taux d'endettement maximum de 35% (décision HCSF 2022) pour déterminer la mensualité maximale autorisée. En soustrayant vos mensualités de crédit existantes, elle obtient la mensualité disponible pour votre nouveau prêt. Enfin, elle convertit cette mensualité en capital empruntable selon le taux et la durée du crédit.
La règle des 35% du HCSF
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu obligatoire le respect d'un taux d'effort maximal de 35% pour les crédits immobiliers en France. Ce taux d'effort se calcule en divisant l'ensemble de vos mensualités de crédit par vos revenus nets mensuels.
Concrètement, si vos revenus nets sont de 4 000€/mois, vos mensualités totales de crédit (résidence principale + investissements) ne peuvent pas dépasser 1 400€/mois. Cette règle s'applique à toutes les banques françaises, sans dérogation possible sauf dans 20% des cas (primo-accédants principalement).
Point important
Le taux d'effort est calculé sur les revenus nets avant impôts, pas sur le net imposable. Les primes variables peuvent être prises en compte selon les établissements.
La règle des 70% de loyers
Pour un investissement locatif, les banques appliquent généralement la règle des 70% : elles intègrent 70% du loyer attendu dans les revenus pris en compte pour le calcul du taux d'endettement. Les 30% restants représentent une provision forfaitaire pour les charges, la vacance locative et les imprévus.
Cette règle peut faire une différence considérable. Pour un loyer de 1 000€/mois, 700€ sont ajoutés à vos revenus de référence, ce qui augmente votre capacité d'emprunt d'environ 140 000€ à 150 000€ supplémentaires (selon le taux et la durée).
Certaines banques (notamment les banques en ligne et certains établissements régionaux) sont plus strictes et n'appliquent pas cette règle favorable, ou ne prennent en compte que 50% du loyer. Il est donc important de comparer les établissements ou de passer par un courtier.
FAQ — Capacité d'emprunt locatif
Mon loyer actuel de locataire est-il pris en compte par la banque ?
Non. Seul le loyer que vous allez percevoir en tant que bailleur entre en ligne de compte. Votre loyer actuel (si vous êtes locataire de votre résidence principale) est au contraire considéré comme une charge dans certains établissements.
Puis-je emprunter sans apport pour un investissement locatif ?
Oui, c'est théoriquement possible. Certaines banques financent à 110% (prix + frais de notaire) sur un investissement locatif, surtout si le dossier est solide et le cashflow positif. Cependant, un apport de 10-15% rassure le banquier et améliore les conditions (taux, assurance).
Comment maximiser sa capacité d'emprunt pour un investissement ?
Plusieurs leviers : 1) Choisir une banque favorable à la règle des 70% ; 2) Présenter un loyer estimé réaliste (pas surévalué) ; 3) Réduire vos crédits à la consommation avant de demander le prêt ; 4) Emprunter sur 25 ans plutôt que 20 ans (mensualité plus faible = endettement apparent plus faible) ; 5) Présenter un bilan patrimonial solide.
La capacité d'emprunt calculée est-elle garantie par la banque ?
Non, c'est une estimation théorique basée sur les règles générales. La banque effectuera sa propre analyse en tenant compte de votre situation complète : stabilité professionnelle, historique bancaire, épargne résiduelle, qualité du bien et de la location envisagée. Ce simulateur vous donne un ordre de grandeur fiable pour préparer votre dossier.