Taux immobilier 2024 : évolution et historique mensuel
Après avoir atteint des sommets à l'automne 2023 (jusqu'à 4,55% sur 20 ans), les taux immobiliers sont en nette baisse depuis début 2024. Retour à 3,10% sur 20 ans en mars 2024 : quelles sont les implications pour les investisseurs locatifs ?
Mis à jour le 31 mars 2024
Taux en vigueur — 31 mars 2024
15 ans
2.90%
-0.10% vs mois dernier
20 ans
3.10%
-0.10% vs mois dernier
25 ans
3.05%
-0.10% vs mois dernier
| Durée | Taux mars 2024 | Taux oct. 2023 (pic) | Baisse |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 2,90% | 4,15% | -1,25% |
| 20 ans | 3,10% | 4,55% | -1,45% |
| 25 ans | 3,05% | 4,50% | -1,45% |
Évolution des taux sur 12 mois
Historique mensuel d'avril 2023 à mars 2024
Comprendre l'évolution des taux immobiliers en 2024
Pourquoi les taux ont-ils autant baissé depuis octobre 2023 ?
Le pic historique des taux immobiliers a été atteint en octobre-novembre 2023, avec des taux moyens dépassant 4,50% sur 20 ans. Cette hausse brutale résultait directement des relèvements successifs du taux directeur de la BCE pour lutter contre l'inflation post-Covid. Depuis, l'inflation européenne a nettement reflué, permettant à la BCE d'adopter un discours plus accommodant, ce qui a entraîné une baisse anticipée des taux par les banques françaises.
Entre octobre 2023 et mars 2024, le taux moyen sur 20 ans a chuté de 4,55% à 3,10%, soit une baisse de 1,45 point. Cette correction est l'une des plus rapides jamais observées sur le marché immobilier français.
Impact concret sur la capacité d'emprunt
La baisse des taux a des effets directs et significatifs sur la capacité d'emprunt des investisseurs. Pour illustrer : avec un revenu net de 3 500€/mois et un endettement maximal de 35%, la mensualité disponible est d'environ 1 225€. Voici l'impact de la variation des taux sur le capital empruntable sur 20 ans :
| Taux | Capital empruntable | Variation |
|---|---|---|
| 4,55% (oct. 2023) | 190 000 € | — |
| 4,00% (janv. 2024) | 200 500 € | +10 500 € |
| 3,10% (mars 2024) | 218 000 € | +28 000 € |
Hypothèse : 3 500€ de revenus nets, taux d'endettement 35%, durée 20 ans, sans charges existantes.
Taux et rentabilité locative : une équation à rééquilibrer
La hausse des taux entre 2022 et 2023 a profondément modifié les calculs de rentabilité. Un investissement à 5% de rendement brut qui dégageait un cashflow positif à 1,5% de taux d'emprunt devenait déficitaire à 4,5%. La baisse actuelle des taux redonne de la viabilité à de nombreux projets.
Cependant, les prix de l'immobilier dans les grandes villes n'ont pas corrigé autant qu'attendu. La compression des marges reste une réalité dans des villes comme Paris (rendement moyen : 3,2%) ou Bordeaux (4,2%). Les meilleures opportunités se trouvent actuellement dans des villes moyennes comme Marseille (6,1%) ou Lille (5,8%), où les prix restent accessibles par rapport aux loyers de marché.
Les taux vont-ils continuer à baisser ?
Les prévisions des économistes sont prudentes. La BCE a entamé un cycle de baisse de ses taux directeurs, ce qui devrait soutenir la tendance baissière des taux immobiliers. Toutefois, la vitesse de la baisse de 2024 ne devrait pas se répéter : les marchés anticipent désormais des taux immobiliers entre 2,5% et 3% sur 20 ans d'ici fin 2024.
Pour un investisseur, attendre une hypothétique baisse supplémentaire comporte le risque de voir les prix remonter sous l'effet d'une demande accrue. La stratégie optimale consiste souvent à emprunter maintenant et à renégocier dans 18-24 mois si les taux continuent leur descente.
💡 Conseil du mois
Avec les taux qui baissent, c'est le bon moment pour renégocier votre assurance emprunteur. Économie potentielle : 0.1 à 0.3% = plusieurs milliers d'euros sur 20 ans.
Questions fréquentes sur les taux immobiliers
Quel est le meilleur taux immobilier en mars 2024 ?
Les meilleurs profils obtiennent des taux entre 2,70% et 2,90% sur 15 ans, et entre 2,90% et 3,10% sur 20 ans. Ces taux sont réservés aux emprunteurs avec un apport supérieur à 20%, une stabilité professionnelle (CDI) et un reste à vivre confortable. La moyenne du marché est légèrement plus haute.
Comment la baisse des taux impacte-t-elle un investissement locatif ?
Une baisse de 1 point de taux sur un crédit de 200 000€ sur 20 ans réduit la mensualité d'environ 100€, soit 1 200€/an d'économie. Sur la durée du prêt, c'est environ 24 000€ d'intérêts en moins. Cela améliore mécaniquement le cashflow net et la rentabilité nette-nette de l'investissement.
Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans pour un investissement locatif ?
En 2024, le taux sur 25 ans (3,05%) est légèrement inférieur à celui sur 20 ans (3,10%), ce qui est inhabituel. Allonger la durée réduit la mensualité et améliore le cashflow, mais augmente le coût total. Pour un investissement locatif, la durée optimale dépend de votre objectif : cashflow maximal (25 ans) ou coût total minimal (15-20 ans).
Les taux immobiliers vont-ils encore baisser en 2024 ?
Les anticipations de marché prévoient une poursuite de la baisse, mais à un rythme plus modéré. Un atterrissage autour de 2,5-2,8% sur 20 ans d'ici fin 2024 est le scénario central. Certains experts envisagent un retour sous les 2,5% en 2025 si la BCE accélère ses baisses de taux directeurs.
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