Mis à jour le 15 avril 2026 — Cet article a été vérifié et actualisé pour refléter les dernières informations.
Deux approches fiscales radicalement différentes
La SCI à l'IS et le LMNP réel sont les deux régimes fiscaux les plus avantageux pour l'investissement locatif. Pourtant, ils s'adressent à des profils très différents.
La SCI à l'IS : la structure "entreprise"
Une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l'Impôt sur les Sociétés traite votre bien comme un actif d'entreprise.
Taux d'IS 2024 :
- 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices
- 25% au-delà
Ce que vous pouvez déduire :
- Toutes les charges réelles
- Intérêts d'emprunt
- Amortissements comptables (structure + mobilier)
- Votre rémunération si vous gérez la SCI (charges sociales déductibles)
Exemple : SCI avec 15 000 €/an de loyers, 8 000 € de charges et amortissements
- Bénéfice imposable : 7 000 €
- IS à 15% : 1 050 €
- Taux effectif : 7% vs 47.2% en micro-foncier (TMI 30%)
Le LMNP réel : la puissance des amortissements sans structure
Le LMNP réel en nom propre permet également de déduire les amortissements, sans créer de société.
Ce que vous pouvez déduire (identique à la SCI IS) :
- Toutes les charges réelles
- Intérêts d'emprunt
- Amortissements (structure 85% sur 50 ans, mobilier sur 5-10 ans)
Différence clé : Le déficit BIC généré peut s'imputer uniquement sur vos futurs revenus BIC (meublés). Il ne compense pas vos autres revenus.
Comparaison directe
| Critère | LMNP réel | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Création de structure | Non | Oui (frais 1 500-3 000 €) |
| Comptabilité | Simplifiée | Complète (expert obligatoire) |
| Coût annuel expert | 1 200-1 800 € | 1 800-3 000 € |
| Amortissements | ✓ | ✓ |
| Déficit imputable | Sur BIC meublés | Sur résultat IS |
| Transmission | Complexe | Plus souple (démembrement) |
| Revente | Plus-value particuliers (22% + PS) | Plus-value IS (taux plein) |
| Taux effectif à la distribution | IR | IS + flat tax 30% (PFU) |
La piège de la revente en SCI IS
C'est le talon d'Achille de la SCI IS : les plus-values à la revente sont taxées au taux IS (25%), sans abattement pour durée de détention.
Puis, si vous souhaitez récupérer l'argent personnellement, il faut distribuer des dividendes : flat tax de 30% (PFU) ou IR + 17.2% PS.
Total taxation à la revente : IS (25%) + PFU (30%) = taxation effective de l'ordre de 47% de la plus-value.
En LMNP / nom propre : exonération progressive des plus-values à partir de 22 ans de détention.
Quand la SCI IS est gagnante
Profils favorables à la SCI IS :
- Constitution d'un patrimoine transmissible (donation de parts)
- Cash-flows importants réinvestis en SCI (pas de distribution)
- Plusieurs investisseurs associés (famille, partenaires)
- TMI très élevée (41-45%) : l'IS à 15% est avantageux
- Stratégie "never sell" (on ne revend pas)
Quand le LMNP réel est gagnant
Profils favorables au LMNP réel :
- Investisseur solo
- Bien meublé (condition obligatoire)
- Revente envisagée à terme
- Simplicité de gestion souhaitée
- TMI modérée (11-30%)
Le cas des locations nues
Si vous louez nu (non meublé), la SCI IS est souvent plus intéressante que le foncier réel, car elle permet les amortissements (impossibles en nu pour les particuliers).
Tableau comparatif détaillé : SCI IS vs LMNP réel
Pour faciliter votre décision, voici un comparatif exhaustif des deux structures sur 12 critères clés :
| Critère | LMNP réel (nom propre) | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Création | Aucune formalité particulière | Rédaction de statuts, immatriculation au greffe (1 500-3 000 €) |
| Nombre d'associés | 1 seul (en nom propre) | Minimum 2 associés (souvent couple, famille) |
| Type de location | Meublée obligatoire | Nue ou meublée |
| Comptabilité | Simplifiée (liasse BIC) | Complète (bilan, compte de résultat) |
| Coût expert-comptable | 1 000-1 800 €/an | 1 800-3 500 €/an |
| Amortissements | Oui (structure + mobilier) | Oui (structure + mobilier + frais d'acquisition) |
| Taux d'imposition | Barème IR via BIC (souvent 0 € les premières années) | IS : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Déficits | Reportables sur BIC meublés uniquement | Reportables sans limite sur les bénéfices IS futurs |
| Distribution des bénéfices | Directe (revenus perçus = revenus personnels) | Dividendes : flat tax 30 % (PFU) ou barème IR + 17,2 % PS |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers : exonération progressive (22 ans IR, 30 ans PS) | Régime IS : PV = prix de vente - valeur nette comptable (après amortissements), imposée à l'IS |
| Transmission | Donation du bien (droits de mutation élevés) | Donation de parts sociales (avec décote possible de 15-20 %) |
| Crédit bancaire | En nom propre, plus simple | La SCI emprunte, mais les associés se portent caution |
Cas d'usage concrets : quand choisir quoi ?
Cas 1 : Premier investissement solo, T2 meublé
Profil : Salarié en CDI, TMI 30 %, premier bien locatif, revente envisagée dans 15-20 ans.
Verdict : LMNP réel. C'est le choix le plus simple et le plus efficace. Les amortissements génèrent 0 € d'impôt pendant 10-15 ans, la comptabilité est peu coûteuse, et le régime de plus-value des particuliers permet une exonération progressive à la revente. La SCI IS serait plus chère en frais de création et de gestion annuelle, sans avantage fiscal supplémentaire.
Cas 2 : Investissement en couple, constitution de patrimoine
Profil : Couple marié, TMI 41 %, achat d'un immeuble de rapport à 500 000 €, stratégie de capitalisation sur 20+ ans sans besoin de revenus immédiats.
Verdict : SCI à l'IS. Le taux IS de 15 % (sur les premiers 42 500 €) est bien inférieur à la TMI de 41 %. Les bénéfices restent dans la SCI et sont réinvestis. La SCI facilite la transmission par donation de parts avec décote. Si le couple ne prévoit pas de revendre, le piège de la plus-value IS est évité.
Cas 3 : Investissement familial avec projet de transmission
Profil : Parents souhaitant investir avec leurs enfants majeurs, transmettre progressivement le patrimoine.
Verdict : SCI à l'IS avec démembrement de parts. Les parents conservent l'usufruit des parts (droit aux revenus), les enfants reçoivent la nue-propriété. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession. Le démembrement de parts SCI est un outil puissant de transmission, bien plus souple que le démembrement d'un bien en direct.
Cas 4 : Investisseur avec plusieurs biens meublés
Profil : Investisseur avec 3 appartements meublés, revenus BIC importants, TMI 30 %.
Verdict : LMNP réel pour chaque bien. Les amortissements cumulés de 3 biens créent un déficit BIC reportable important. Attention toutefois : si les recettes meublées dépassent 23 000 €/an ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, le statut passe de LMNP à LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec des conséquences fiscales et sociales significatives.
La fiscalité à la revente : le piège majeur de la SCI IS
C'est le point le plus souvent mal compris, et il peut coûter très cher.
En LMNP / nom propre : la plus-value est calculée sur le prix de vente moins le prix d'achat (sans tenir compte des amortissements). Elle bénéficie d'abattements progressifs :
- Exonération totale d'IR après 22 ans de détention
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention
- Pendant cette période, l'abattement augmente chaque année
En SCI à l'IS : la plus-value est calculée sur le prix de vente moins la valeur nette comptable du bien (prix d'achat - amortissements cumulés). Après 20 ans d'amortissement, la valeur nette comptable peut être très faible, voire nulle, ce qui gonfle artificiellement la plus-value imposable.
Exemple chiffré :
Bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 € après 20 ans.
| LMNP (nom propre) | SCI IS | |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 250 000 - 200 000 = 50 000 € | 250 000 - 60 000 (VNC) = 190 000 € |
| Abattement/taux | Exonération totale (22 ans) | IS 25 % = 47 500 € |
| Impôt sur distribution | — | PFU 30 % sur dividende distribué |
| Coût fiscal total | 0 € | ~60 000 à 80 000 € |
Ce piège est évitable si vous ne revendez jamais (stratégie "never sell" et transmission par donation de parts). Mais il doit être anticipé dès le choix de la structure.
Important : les règles fiscales évoluent régulièrement. La réforme de la fiscalité des meublés, en discussion depuis 2024, pourrait modifier l'équilibre LMNP/SCI. Consultez un expert-comptable spécialisé en immobilier pour valider votre choix.
Simulation comparative
Pour votre situation personnelle, notre comparateur fiscal calcule simultanément l'impôt dans les 6 régimes : nu micro, nu réel, LMNP micro, LMNP réel, SCI IR et SCI IS.
Comparer les régimes pour mon bien →
Articles liés
- SCI familiale : fonctionnement, avantages et création pas à pas
- LMNP réel vs micro-BIC : quel régime fiscal choisir ?
Guide principal : LMNP débutant : guide complet