Simulateur studio investissement locatif

Pourquoi le studio est le format prefer des primo-investisseurs

Le studio locatifreste l'actif d'entree le plus accessible pour un premier investissement immobilier. Ticket d'entree reduit (souvent sous les 100 000 EUR en province), forte demande locative dans les villes etudiantes et mise en location rapide : il coche toutes les cases du primo-investisseur qui veut se constituer un patrimoine sans mobiliser un apport enorme. En zone tendue comme Paris ou Lyon, le studio meuble attire etudiants, jeunes actifs et expatries en mission courte, garantissant un taux d'occupation eleve sur 10 mois par an minimum.

Autre avantage strategique : la revente. Un studio se revend plus facilement et plus vite qu'un grand appartement, car le bassin d'acheteurs (investisseurs et primo-accedants) est beaucoup plus large. C'est un actif liquide, ce qui reduit le risque patrimonial global.

Rendement brut typique d'un studio

Le rendement brut d'un studio varie fortement selon la localisation. En province (Rennes, Saint-Etienne, Limoges, Poitiers), il se situe generalement entre 6 % et 10 % grace a des prix d'achat contenus et des loyers soutenus par la demande etudiante. A Paris intra-muros, le rendement brut tombe a 3 % a 5 %en raison des prix au metre carre eleves et de l'encadrement des loyers.

Attention : le rendement net-net (apres charges, vacance et fiscalite) se situe souvent 2 a 4 points en dessous du brut. C'est pourquoi il est essentiel de simuler la rentabilite reelle avec l'ensemble des charges specifiques au studio. Utilisez notre simulateur complet pour obtenir un resultat fiable en 5 minutes.

Les charges specifiques a anticiper

Un studio genere des charges proportionnellement plus elevees qu'un grand appartement, principalement a cause de la rotation locataire. Un etudiant reste en moyenne 1 a 2 ans, contre 3 a 5 ans pour un T3 familial. Chaque changement de locataire implique :

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   Remise en etat: peinture, nettoyage professionnel, petites reparations — comptez 800 a 1 500 EUR par rotation selon l'etat du logement.
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   Vacance locative : en zone etudiante, juillet et aout sont souvent vides. Provisionnez 5 a 10 % des loyers annuels pour couvrir ces periodes creuses.
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   Frais de relocation : annonces, visites, redaction de bail — que vous geriez seul ou via agence (7 a 10 % des loyers en gestion deleguee).

A cela s'ajoutent les charges de copropriete, la taxe fonciere et l'assurance PNO. Dans les residences avec ascenseur ou gardien, les charges de copropriete peuvent absorber jusqu'a 15 % du loyer brut.

Exemple chiffre : studio 25 m2 a 80 000 EUR

Prenons un studio de 25 m2 a Rennes, achete 80 000 EUR frais de notaire inclus, loue meuble 450 EUR/mois (5 400 EUR/an). Rendement brut : 6,75 %. Deduisons les charges annuelles : taxe fonciere 500 EUR, assurance PNO 150 EUR, charges copropriete non recuperables 600 EUR, provision vacance (1 mois) 450 EUR, provision remise en etat 500 EUR, assurance emprunteur et interets 2 200 EUR. Total charges : 4 400 EUR.

Cashflow avant impot : 5 400 - 4 400 = 1 000 EUR/an, soit environ 83 EUR/mois. En LMNP reel, l'amortissement du bien et du mobilier permet souvent de ramener l'imposition a zero pendant les 10 a 15 premieres annees. C'est la strategie la plus courante pour les studios meublees. Pour approfondir cette comparaison, consultez notre article studio ou grand appartement : quel choix pour votre premier investissement ?