Simulateur studio investissement locatif
Le studio est l'actif locatif le plus populaire. Mais sa rentabilité réelle tient souvent à la gestion des rotations élevées, de la vacance et des charges. Calculez tout en 5 minutes.
Simuler mon studio →En bref
- Le rendement brut d'un studio se situe entre 6 % et 10 % en province (Rennes, Saint-Étienne, Limoges, Poitiers) et retombe à 3 % à 5 % à Paris intra-muros.
- Le rendement net-net, après charges, vacance et fiscalité, est généralement 2 à 4 points en dessous du brut.
- La rotation est le vrai poste de coût : un étudiant reste 1 à 2 ans contre 3 à 5 ans pour un T3. Comptez 800 à 1 500 € de remise en état par rotation et provisionnez 5 à 10 % des loyers pour la vacance.
- Exemple chiffré du site : studio de 25 m² à Rennes acheté 80 000 € frais de notaire inclus, loué meublé 450 €/mois → 6,75 % brut et environ 83 €/mois de cash-flow avant impôt.
- En LMNP au réel, l'amortissement du bien et du mobilier ramène souvent l'imposition à zéro pendant les 10 à 15 premières années.
Pourquoi le studio est le format prefer des primo-investisseurs
Le studio locatifreste l'actif d'entree le plus accessible pour un premier investissement immobilier. Ticket d'entree reduit (souvent sous les 100 000 EUR en province), forte demande locative dans les villes etudiantes et mise en location rapide : il coche toutes les cases du primo-investisseur qui veut se constituer un patrimoine sans mobiliser un apport enorme. En zone tendue comme Paris ou Lyon, le studio meuble attire etudiants, jeunes actifs et expatries en mission courte, garantissant un taux d'occupation eleve sur 10 mois par an minimum.
Autre avantage strategique : la revente. Un studio se revend plus facilement et plus vite qu'un grand appartement, car le bassin d'acheteurs (investisseurs et primo-accedants) est beaucoup plus large. C'est un actif liquide, ce qui reduit le risque patrimonial global.
Rendement brut typique d'un studio
Le rendement brut d'un studio varie fortement selon la localisation. En province (Rennes, Saint-Etienne, Limoges, Poitiers), il se situe generalement entre 6 % et 10 % grace a des prix d'achat contenus et des loyers soutenus par la demande etudiante. A Paris intra-muros, le rendement brut tombe a 3 % a 5 %en raison des prix au metre carre eleves et de l'encadrement des loyers.
Attention : le rendement net-net (apres charges, vacance et fiscalite) se situe souvent 2 a 4 points en dessous du brut. C'est pourquoi il est essentiel de simuler la rentabilite reelle avec l'ensemble des charges specifiques au studio. Utilisez notre simulateur complet pour obtenir un resultat fiable en 5 minutes.
Les charges specifiques a anticiper
Un studio genere des charges proportionnellement plus elevees qu'un grand appartement, principalement a cause de la rotation locataire. Un etudiant reste en moyenne 1 a 2 ans, contre 3 a 5 ans pour un T3 familial. Chaque changement de locataire implique :
- 1Remise en etat: peinture, nettoyage professionnel, petites reparations — comptez 800 a 1 500 EUR par rotation selon l'etat du logement.
- 2Vacance locative : en zone etudiante, juillet et aout sont souvent vides. Provisionnez 5 a 10 % des loyers annuels pour couvrir ces periodes creuses.
- 3Frais de relocation : annonces, visites, redaction de bail — que vous geriez seul ou via agence (7 a 10 % des loyers en gestion deleguee).
A cela s'ajoutent les charges de copropriete, la taxe fonciere et l'assurance PNO. Dans les residences avec ascenseur ou gardien, les charges de copropriete peuvent absorber jusqu'a 15 % du loyer brut.
Exemple chiffre : studio 25 m2 a 80 000 EUR
Prenons un studio de 25 m2 a Rennes, achete 80 000 EUR frais de notaire inclus, loue meuble 450 EUR/mois (5 400 EUR/an). Rendement brut : 6,75 %. Deduisons les charges annuelles : taxe fonciere 500 EUR, assurance PNO 150 EUR, charges copropriete non recuperables 600 EUR, provision vacance (1 mois) 450 EUR, provision remise en etat 500 EUR, assurance emprunteur et interets 2 200 EUR. Total charges : 4 400 EUR.
Cashflow avant impot : 5 400 - 4 400 = 1 000 EUR/an, soit environ 83 EUR/mois. En LMNP reel, l'amortissement du bien et du mobilier permet souvent de ramener l'imposition a zero pendant les 10 a 15 premieres annees. C'est la strategie la plus courante pour les studios meublees. Pour approfondir cette comparaison, consultez notre article studio ou grand appartement : quel choix pour votre premier investissement ?
Spécificités du studio locatif
Rotation plus fréquente
Les étudiants et jeunes actifs restent en moyenne 1-2 ans. Provisionnez 1 000-2 000 € de remise en état par rotation.
Vacance à anticiper
En zone étudiante, la vacance de juillet/août peut représenter 5-10% des loyers annuels. Intégrez-la dans votre simulation.
Régime LMNP recommandé
Les studios se louent principalement meublés. Le LMNP réel avec amortissements est presque toujours optimal.
Charges de copropriété
Les résidences avec gardien, piscine ou ascenseur ont des charges élevées qui plombent la rentabilité des petites surfaces.
Questions fréquentes
Quelle est la rentabilité brute typique d'un studio locatif ?
Un studio bien situé génère généralement entre 5% et 8% de rentabilité brute. En zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux), comptez 3-5% brut. En ville moyenne, 7-10% est atteignable. La rentabilité nette-nette après charges et fiscalité se situe souvent entre 2% et 5%.
LMNP réel ou micro-BIC pour un studio meublé ?
Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% (71% pour classé meublé tourisme) et convient si vos charges réelles sont inférieures. Le LMNP réel vous permet de déduire toutes les charges (intérêts d'emprunt, travaux, amortissements) et est souvent plus avantageux au-delà de 15 000 €/an de recettes ou si vous avez un emprunt important.
Comment calculer le cashflow d'un studio locatif ?
Cashflow mensuel = Loyer perçu - Mensualité du prêt - Charges de copropriété - Taxe foncière (1/12) - Assurance PNO - Provision vacance (5-10%) - Provision travaux (1-2% valeur/an). Un cashflow positif est difficile à obtenir en zone tendue sans apport significatif.
Faut-il préférer un studio meublé ou vide ?
La location meublée (LMNP) offre des loyers 15-25% plus élevés et une fiscalité plus favorable via l'amortissement. La contrepartie est une rotation plus fréquente (1 an vs 3 ans minimum pour le vide) et des frais d'ameublement initiaux. Pour un studio étudiant, le meublé est presque toujours recommandé.
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Simulation a titre indicatif. Consultez un expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine avant toute decision d'investissement.
Methodologie transparente— Hypotheses et limites detaillees ci-dessous. Les calculs s'appuient sur les baremes fiscaux officiels publies par impots.gouv.fr.