1. Qu'est-ce que le seuil des 120 nuits pour les meublés de tourisme
Le seuil de 120 nuits est la durée maximale pendant laquelle un propriétaire peut louer sa résidence principale en meublé de tourisme sur une année civile. Cette règle est inscrite à l'article L324-1-1 du Code du tourisme, introduit par la loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, puis profondément renforcé par la loi Le Meur n°2024-1039 du 19 novembre 2024.
Le principe est simple : votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Pendant les 4 mois restants — au maximum — vous pouvez la mettre en location touristique de courte durée sur des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Abritel. Ce plafond de 120 nuits s'applique indépendamment du nombre de plateformes utilisées : c'est le cumul de toutes les nuits louées, tous canaux confondus, qui est pris en compte.
La notion juridique de « meublé de tourisme » est définie à l'article L324-1 du Code du tourisme : il s'agit d'un logement meublé offert en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, sans y élire domicile. Les décrets d'application de la loi Le Meur ont précisé les modalités d'enregistrement et de contrôle du respect du seuil de nuitées.
Résidence principale = 8 mois d'occupation minimum
Le seuil de 120 nuits ne concerne que les résidences principales. Si votre logement n'est pas votre résidence principale (c'est-à-dire que vous y habitez moins de 8 mois par an), il est considéré comme une résidence secondaire et relève d'un régime distinct — voir la section Exceptions et cas particuliers.
Fondement légal détaillé
L'article L324-1-1 du Code du tourisme dispose que « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme […] qui constitue sa résidence principale […] ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». La loi Le Meur a ajouté un alinéa permettant aux communes de « fixer une durée inférieure, qui ne peut être inférieure à quatre-vingt-dix jours » par délibération du conseil municipal.
Ce cadre légal s'articule avec l'obligation d'enregistrement en mairie (téléservice national sur service-public.fr), qui permet aux communes de suivre en temps réel le nombre de nuits louées. Le numéro d'enregistrement obtenu est unique, attaché au logement, et doit figurer sur toutes les annonces publiées. Pour en savoir plus sur la procédure d'enregistrement, consultez notre guide complet sur la loi Le Meur 2026.
Le décompte des nuits est la source de confusion la plus fréquente chez les propriétaires de meublés de tourisme. Voici les quatre règles fondamentales à retenir, suivies d'exemples concrets.
Règle 1 — Année civile, pas année glissante
Le décompte s'effectue par année civile, du 1er janvier au 31 décembre. Le compteur est remis à zéro au 1er janvier de chaque année. Il ne s'agit en aucun cas d'une période glissante de 365 jours. Si vous avez loué 80 nuits entre octobre et décembre 2025, vous repartez à 0 nuit le 1er janvier 2026 et disposez de l'intégralité de votre quota (120 ou 90 nuits selon votre commune) pour la nouvelle année.
Règle 2 — Chaque nuit payante compte pour une nuit
Chaque nuit pendant laquelle le logement est occupé par un voyageur en échange d'une rémunérationest comptée pour une nuit dans votre quota, quelle que soit la durée totale du séjour. Un séjour de 7 nuits consomme 7 nuits de votre quota de 120. La nuit correspond à la période entre le check-in (généralement 15h-16h) et le check-out (généralement 10h-11h) du lendemain. C'est la nuit d'occupation, pas la journée, qui est l'unité de mesure.
Règle 3 — Plusieurs voyageurs = une seule nuit
Si vous accueillez plusieurs voyageurs la même nuit dans le même logement (par exemple un groupe de 4 personnes), cela ne compte que pour une seule nuit. Le seuil porte sur le nombre de nuits d'occupation du logement, pas sur le nombre de voyageurs accueillis. Toutefois, si vous louez deux logements distincts dans votre résidence principale (par exemple deux chambres indépendantes avec accès séparé), chaque logement dispose de son propre compteur et de son propre numéro d'enregistrement.
Règle 4 — Nuits bloquées et indisponibilités
Les nuits pendant lesquelles votre calendrier Airbnb est bloqué ou indisponible ne comptent pasdans le seuil de 120 nuits. Seules les nuits effectivement réservées et payées par un voyageur sont décomptées. Les périodes où vous occupez vous-même votre logement, les nuits sans réservation et les périodes de ménage entre deux séjours sont exclues du décompte. De même, les nuits gratuites offertes à des proches ou à la famille ne sont pas comptabilisées, à condition qu'aucune rémunération ne soit perçue.
Exemples concrets de comptage
| Situation | Détail | Nuits comptées |
|---|
| Séjour du 1er au 8 juillet | Check-in 1er juillet 16h, check-out 8 juillet 10h | 7 nuits |
| Week-end court (vendredi soir → dimanche) | Check-in vendredi 17h, check-out dimanche 11h | 2 nuits |
| Groupe de 6 personnes, 3 nuits | 6 voyageurs occupent le logement entier pendant 3 nuits | 3 nuits (pas 18) |
| Calendrier bloqué du 10 au 20 août | Vous occupez vous-même votre logement | 0 nuit |
| Annonce en ligne mais aucune réservation | L'annonce est publiée mais personne ne réserve pendant 2 semaines | 0 nuit |
| 3 réservations via 3 plateformes différentes | 5 nuits Airbnb + 3 nuits Booking + 2 nuits Abritel | 10 nuits (cumul) |
Attention au cumul multi-plateformes
Les plateformes ne communiquent pas entre elles. Si vous utilisez Airbnb et Booking.com simultanément, chaque plateforme ne compte que ses propres nuits. Mais la commune peut croiser les données de toutes les plateformes pour vérifier que le total ne dépasse pas le seuil. Tenez impérativement un tableau de suivi unique qui additionne toutes vos nuits, tous canaux confondus.
3. Quand le seuil est abaissé à 90 nuits
La loi Le Meur a introduit une faculté nouvelle pour les communes : la possibilité d'abaisser le seuil de 120 nuits à un minimum de 90 nuitspar délibération de leur conseil municipal. Ce mécanisme est prévu à l'article L324-1-1 alinéa 2 du Code du tourisme. Il ne nécessite pas de décret d'application supplémentaire — la délibération du conseil municipal suffit.
Pour qu'une commune puisse activer cet abaissement, elle doit réunir deux conditions cumulatives :
- Être une commune où s'applique l'obligation d'enregistrement des meublés de tourisme (c'est-à-dire avoir instauré le téléservice de déclaration)
- Adopter une délibération motivée du conseil municipal fixant le nouveau seuil, entre 90 et 119 nuits
La délibération doit être justifiée par la tension du marché locatif, la pression touristiqueou l'insuffisance de l'offre de logements pour les résidents permanents. Une fois votée, elle entre en vigueur au 1er janvier de l'année suivante (ou à une date ultérieure fixée par la délibération).
Villes ayant délibéré ou engagé l'abaissement
Liste évolutive
D'autres communes engagent régulièrement des délibérations pour abaisser le seuil. Les stations balnéaires (Biarritz, La Rochelle, Saint-Malo) et les stations de montagne (Chamonix, Megève, Les Deux Alpes) sont particulièrement susceptibles de voter un abaissement. Vérifiez systématiquement auprès de votre mairie le seuil applicable dans votre commune avant de publier une annonce.
L'impact financier de l'abaissement de 120 à 90 nuits est considérable. Pour un appartement parisien loué à 150 € la nuit en moyenne, la perte de 30 nuits représente un manque à gagner de 4 500 € bruts par an. Ce calcul pousse de nombreux propriétaires à reconsidérer leur stratégie : privilégier la tarification premium sur un nombre réduit de nuits, basculer vers la location meublée longue durée, ou obtenir le classement tourisme pour optimiser la fiscalité (abattement micro-BIC de 50 % au lieu de 30 % pour les non classés). Notre simulateur de rentabilité vous aide à comparer ces différentes stratégies.
4. Calculateur de seuil : vérifiez votre situation
Utilisez notre calculateur interactif ci-dessous pour vérifier si vous êtes en conformité avec le seuil de nuitées applicable dans votre commune. Renseignez le nombre de nuits déjà louées cette année et le nombre de nuits que vous prévoyez encore de louer. L'outil vous indiquera immédiatement si vous êtes conforme, en zone de risque ou en dépassement.
Le calculateur ci-dessus est pré-configuré pour Paris (seuil de 90 nuits). Pour vérifier le seuil applicable dans une autre commune, consultez directement la page dédiée : Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice.
5. Que se passe-t-il en cas de dépassement du seuil
Le dépassement du seuil de 120 nuits (ou 90 nuits dans les communes ayant délibéré) expose le propriétaire à des sanctions financières lourdes et à des conséquences juridiques qui peuvent remettre en cause l'ensemble de son activité de location touristique.
Amende civile jusqu'à 15 000 euros pour dépassement du quota
L'article L324-1-1 du Code du tourisme, dans sa version issue de la loi Le Meur, prévoit une amende civile d'un montant maximal de 15 000 euros(prononcée par le tribunal judiciaire) pour le propriétaire qui dépasse le seuil de nuitées autorisé. Elle est due par nuit de dépassement dans les cas les plus graves, mais les tribunaux retiennent souvent un montant forfaitaire pour l'ensemble de la période de dépassement.
À Paris, les contrôles sont particulièrement actifs : les agents assermentés de la Direction du Logement et de l'Habitat effectuent des vérifications régulières et croisent les données transmises par les plateformes avec les registres d'enregistrement. Le dépassement du seuil de 90 nuits (applicable à Paris depuis janvier 2025) expose à l'amende civile de 15 000 euros (prononcée par le tribunal judiciaire).
Requalification en résidence secondaire
Le dépassement récurrent du seuil de 120 nuits peut conduire la commune à remettre en cause le statut de résidence principale du logement. En effet, si un propriétaire loue son logement plus de 120 nuits par an de façon récurrente, l'administration fiscale et la mairie peuvent considérer que le bien n'est plus occupé « au moins 8 mois par an » par le propriétaire, condition de la résidence principale. Le logement est alors requalifié en résidence secondaire, ce qui entraîne :
- L'obligation d'obtenir une autorisation de changement d'usage dans les communes situées en zone tendue ayant délibéré
- La soumission à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), pouvant être majorée de 5% à 60% selon les communes
- La perte de l'exonération de plus-value en cas de revente (l'exonération de la résidence principale ne s'applique plus)
- Dans les zones à compensation, l'obligation de compenser la perte de logement résidentiel
Blocage automatique par les plateformes
La loi Le Meur impose aux plateformes de réservation une co-responsabilitédans le respect du seuil de nuitées. Les articles L324-2-1 et L324-2-2 du Code du tourisme obligent Airbnb, Booking.com, Abritel et toutes les plateformes intermédiaires à :
- Bloquer automatiquement les nouvelles réservations lorsque le seuil est atteint pour un logement déclaré comme résidence principale
- Transmettre aux communes qui en font la demande le décompte annuel des nuits louées par logement
- Vérifier la présence du numéro d'enregistrement sur chaque annonce et le suspendre s'il est absent ou invalide
Les plateformes qui manquent à ces obligations s'exposent elles-mêmes à une amende pouvant atteindre 50 000 euros par annonce. En pratique, Airbnb a déployé depuis 2025 un système de blocage automatique à Paris et dans les principales villes françaises, avec une notification envoyée au propriétaire lorsqu'il atteint 75% puis 100% de son quota.
Obligations déclaratives complémentaires
Au-delà des sanctions immédiates, le propriétaire qui dépasse le seuil a l'obligation de régulariser sa situation. Cela implique de cesser immédiatement toute location touristique, de retirer ou suspendre ses annonces sur toutes les plateformes, et de se rapprocher de sa mairie pour signaler le dépassement. Le non-respect de ces obligations complémentaires peut entraîner une amende administrative supplémentaire de 10 000 euros(prononcée par le maire) pour défaut d'enregistrement (article L324-1-1 du Code du tourisme).
| Infraction | Sanction maximale | Base légale |
|---|
| Dépassement du seuil de nuitées (amende civile, tribunal judiciaire) | 15 000 € | Art. L324-1-1 C. tourisme |
| Défaut d'enregistrement (amende administrative, maire) | 10 000 € | Art. L324-1-1 C. tourisme |
| Location résidence secondaire sans changement d'usage | 100 000 € par logement (porté de 50 000 € à 100 000 € par la loi n°2024-1039) | Art. L651-2 CCH |
| Fausse déclaration de résidence principale | 20 000 € | Art. L324-1-1 C. tourisme |
| Plateforme : annonce sans numéro d'enregistrement | 50 000 € par annonce | Art. L324-2-1 C. tourisme |
6. Exceptions et cas particuliers
Plusieurs situations échappent au seuil de 120 nuits, soit parce que le logement n'est pas considéré comme un meublé de tourisme, soit parce que le propriétaire bénéficie d'une dérogation légale. Il est essentiel de bien comprendre ces exceptions pour optimiser votre stratégie locative.
Résidences secondaires : pas de seuil de nuits, mais changement d'usage
Le seuil de 120 nuits ne s'applique pas aux résidences secondaires. Un propriétaire qui loue sa résidence secondaire en meublé de tourisme n'est pas limité en nombre de nuits. En revanche, dans les communes situées en zone tendue (au sens du décret relatif à l'article 232 du CGI) ayant délibéré, une autorisation préalable de changement d'usage est obligatoire. Cette autorisation peut être assortie d'une obligation de compensation : le propriétaire doit transformer une surface commerciale équivalente en logement dans le même arrondissement ou quartier.
L'absence de seuil de nuits pour les résidences secondaires ne signifie pas que la location est plus simple : les démarches administratives sont significativement plus lourdes et le coût de la compensation peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros dans les arrondissements centraux de Paris (1er au 6e, 8e au 11e).
Résidences de tourisme classées
Les résidences de tourisme classées(1 à 5 étoiles) exploitées par un gestionnaire professionnel dans le cadre d'un bail commercial sont exclues du champ d'application du seuil de 120 nuits. Ce régime concerne les complexes immobiliers à vocation touristique (type Pierre & Vacances, Odalys, Maeva) où les propriétaires confient leur bien à un exploitant via un bail commercial de 9 à 11 ans. Le classement est délivré par Atout France et l'exploitant gère l'ensemble des obligations réglementaires.
Bail mobilité : une alternative au meublé de tourisme
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et codifié aux articles 25-12 à 25-18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est un contrat de location meublée d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable, destiné aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire (service civique), mutation professionnelle ou mission temporaire. Il ne relève pas du régime des meublés de tourismeet n'est donc pas soumis au seuil de 120 nuits.
Le bail mobilité peut constituer une alternative stratégique pour les propriétaires qui souhaitent louer au-delà de 120 nuits tout en conservant de la flexibilité. Cependant, il ne permet pas la location à la nuitée (le locataire y élit domicile pour la durée du bail) et le loyer est encadré dans les zones à encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.).
Locations non meublées de courte durée
Le seuil de 120 nuits s'applique aux meublésde tourisme uniquement. Une location nue (non meublée) de courte durée n'entre pas dans le champ d'application de l'article L324-1-1 du Code du tourisme. Toutefois, en pratique, la location nue de courte durée est extrêmement rare sur le marché touristique : les voyageurs attendent un logement équipé et les plateformes de réservation imposent généralement un niveau d'équipement minimum. Cette exception a donc une portée théorique plus que pratique.
Dérogations pour raisons professionnelles ou de santé
L'article L324-1-1 du Code du tourisme prévoit trois dérogations au seuil de 120 nuits pour la résidence principale :
- Obligation professionnelle : le propriétaire est amené à s'absenter de sa résidence principale plus de 4 mois par an en raison de son activité professionnelle (expatriation temporaire, missions longues, navigants, etc.)
- Raison de santé : le propriétaire doit quitter son logement pour des soins médicaux de longue durée (hospitalisation, rééducation, séjour en établissement de soins)
- Cas de force majeure : événement imprévisible, irrésistible et extérieur rendant impossible l'occupation du logement (catastrophe naturelle, sinistre grave, etc.)
Ces dérogations permettent de louer au-delà de 120 nuits sans sanction, mais le propriétaire doit être en mesure de justifier la situationauprès de la commune en cas de contrôle (attestation d'employeur, certificat médical, rapport d'assurance, etc.). Il ne s'agit pas d'un droit automatique mais d'exceptions interprétées strictement par les tribunaux.
7. Stratégies pour les propriétaires face au seuil de 120 nuits
Le seuil de 120 nuits (ou 90 nuits) impose aux propriétaires de repenser leur modèle économique. Voici les principales stratégies pour maximiser la rentabilité dans le cadre réglementaire.
Stratégie 1 — Tarification premium sur un volume réduit
Avec seulement 90 ou 120 nuits disponibles, chaque nuit compte. L'objectif est de maximiser le revenu par nuiten ciblant les périodes de forte demande : vacances scolaires, événements culturels et sportifs (Fashion Week, Roland-Garros, Jeux olympiques), salons professionnels, ponts et jours fériés. Un prix moyen de 200 € la nuit sur 90 nuits génère 18 000 € bruts, contre 100 € sur 120 nuits qui ne produit que 12 000 €. La stratégie de tarification dynamique (prix variable selon la demande) est indispensable.
Stratégie 2 — Combiner meublé de tourisme et bail mobilité
Le bail mobilité (1 à 10 mois) n'est pas comptabilisé dans le seuil de 120 nuits. Un propriétaire peut donc louer 90 nuits en Airbnb pendant les périodes touristiques (été, Noël, événements) et compléter le reste de l'année avec un bail mobilité à un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mission. Cette combinaison peut générer des revenus supérieurs à la location longue durée classique tout en restant parfaitement légale.
Stratégie 3 — Basculer vers la location meublée longue durée (LMNP)
Si le seuil de 120 nuits rend la location touristique insuffisamment rentable, le passage en location meublée longue durée (bail d'un an renouvelable, bail étudiant de 9 mois) peut s'avérer plus avantageux. Le régime LMNP au réel permet d'amortir le bien et de déduire les charges, réduisant souvent l'imposition à zéro pendant plusieurs années. Contrairement au meublé de tourisme non classé (abattement micro-BIC de 30% seulement), la location meublée longue durée conserve un abattement de 50% jusqu'à 77 700 € de recettes en micro-BIC.
Utilisez notre simulateur LMNP pour comparer les scénarios et déterminer la stratégie la plus rentable pour votre bien.
Stratégie 4 — Obtenir le classement tourisme
Le classement tourisme (1 à 5 étoiles, délivré par un organisme agréé par Atout France) ne modifie pas le seuil de nuitées — vous restez limité à 120 ou 90 nuits. Mais il préserve l'avantage fiscal du micro-BIC à 50% d'abattement(contre 30% pour les non classés), avec un plafond de recettes à 77 700 €. Un abattement supplémentaire de 21 % (portant le total à 71 %) est accordé aux meublés classés situés hors zone tendue. Pour un bien générant 15 000 € de revenus annuels, cela représente une économie d'impôt substantielle. Le coût du classement (200 à 500 €) est amorti dès la première année.