Location saisonnière Biarritz 2026
Nouvelle-Aquitaine · 64 · 25 810 habitants
Mis a jour le 20 avril 2026 · Equipe Rendify
Points cles de la location saisonniere a Biarritz
- ✓Enregistrement obligatoire via le portail en ligne de Mairie de Biarritz
- ✓Plafond de 120 nuitees/an (seuil national en vigueur)
- ⚠Changement d'usage : exige pour les residences secondaires (controle strict)
- ⚠Zone tendue : oui — tension Airbnb extreme
- ℹ2 500 meubles de tourisme recenses a Biarritz
- ℹCommune touristique — controles et regulations renforcees
- ⌚Delai de traitement : 3 a 6 semaines
Le marche de la location saisonniere a Biarritz
Biarritz incarne le cas extremement du littoral basque ou la location saisonniere a devore le marche residentiel. Avec 1 logement sur 4 propose en courte duree — record national hors Paris —, la ville de 25 810 habitants affronte un exode de ses residents permanents : la population annuelle a diminue de 8 % entre 2015 et 2024 tandis que le nombre de meubles de tourisme triplait. Le reglement intercommunal de la Communaute d'Agglomeration Pays Basque, pionnier en France, couvre 24 communes de Bayonne a Hendaye. Sa particularite reside dans la compensation doublee en centre-ville : pour transformer un logement de 50 m2 en meuble de tourisme, le proprietaire doit fournir 100 m2 de compensation en logement permanent. Cette exigence dissuasive explique l'effondrement de 92 % des nouvelles autorisations. Le marche biarrot est domine par une clientele aisee franco-espagnole, avec des tarifs nocturnes moyens de 180 euros en haute saison. La culture surf attire une clientele jeune et internationale d'avril a octobre, creant une saisonnalite marquee qui laisse de nombreux biens vacants 5 mois par an. Les riverains du quartier de la Cote des Basques et de la Grande Plage subissent les nuisances sonores liees au turnover touristique.
Autorisation de changement d'usage a Biarritz : mode d'emploi
Le reglement de la CAPB exige une compensation doublee en centre-ville de Biarritz. Pour 50 m2 de logement transforme, le proprietaire doit fournir 100 m2 de logement permanent en compensation. Cette exigence a provoque un effondrement de 92 % des nouvelles autorisations. Les 24 communes de l'agglomeration Pays Basque sont soumises aux memes regles.
La demande est instruite par la CAPB, pas directement par la mairie de Biarritz. Le formulaire specifique et les pieces justificatives sont disponibles sur le site de l'agglomeration. Le delai moyen est de 3 a 6 semaines. Les communes voisines (Anglet, Bidart) offrent des perspectives moins saturees.
Seuil de 120 nuitees applicable a Biarritz
A Biarritz, le seuil applicable demeure celui fixe par la loi Le Meur au niveau national : 120 nuits par annee civile. La commune n'a pas delibere pour le modifier.
Le record national de 1 logement sur 4 consacre a la location saisonniere traduit l'ampleur du phenomene biarrot. La compensation doublee en centre-ville — exigence unique de la Communaute d'Agglomeration Pays Basque — a provoque un effondrement de 92 % des nouvelles autorisations depuis mars 2023. La culture surf attire une clientele internationale d'avril a octobre, mais la vacance hivernale de 5 mois impose des tarifs estivaux superieurs a 150 euros/nuit pour equilibrer l'annee. Les 24 communes de l'agglomeration partagent le meme reglement.
La CAPB applique le decompte sur l'annee civile. Sur la Cote Basque, la haute saison (mai-octobre) peut consommer la quasi-totalite du quota en 6 mois. Chaque nuit avec un voyageur est comptee. Les plateformes transmettent les donnees a la communaute d'agglomeration. Toute infraction expose a 10 000 euros d'amende. Les periodes de vacance hivernale ne comptent pas dans le decompte.
Regle Pays Basque : le quota de 120 nuits vise les residences principales a Biarritz. Les residences secondaires sont soumises au reglement CAPB (compensation obligatoire, doublee en centre-ville) sans plafond de nuits. La distinction entre les deux regimes est souvent source de confusion.
Calculateur : suis-je dans les limites à Biarritz ?
Reglementation location saisonniere a Biarritz 2026
Depuis le 1er mars 2023, la Communaute d'Agglomeration Pays Basque (CAPB) encadre strictement la location saisonniere sur les 24 communes de son territoire, dont Biarritz. Tout proprietaire souhaitant proposer son logement en location de courte duree doit se conformer a un cadre reglementaire parmi les plus restrictifs de France.
Enregistrement obligatoire en mairie
Depuis la loi Le Meur (novembre 2024), tout meuble de tourisme a Biarritz doit obtenir un numero d'enregistrementaupres de la Mairie de Biarritz ou via le teleservice national. Ce numero unique doit figurer sur toutes les annonces publiees (Airbnb, Booking, Abritel, LeBonCoin). La demande necessite un formulaire CAPB specifique, un DPE valide, une attestation de conformite electrique et l'accord de la copropriete. Le delai de traitement est de 3 a 6 semaines.
Numero d'enregistrement et obligations
Le numero d'enregistrement delivre par la mairie est attache au logement (et non au proprietaire). Il doit etre renouvele en cas de changement de proprietaire. Les plateformes sont tenues de verifier sa validite avant toute publication. Depuis 2025, Airbnb bloque automatiquement les annonces sans numero valide sur le territoire de la CAPB.
Changement d'usage et compensation doublee
Pour les residences secondaires, une autorisation de changement d'usage est obligatoire. La particularite biarrote reside dans la compensation doublee en centre-ville : pour 50 m2 transformes, le proprietaire doit fournir 100 m2 de logement permanent. Cette contrainte a provoque une chute de 92 % des nouvelles autorisations depuis mars 2023. Dans les quartiers peripheriques, la compensation reste au ratio 1:1 mais reste difficile a obtenir.
24 communes concernees
Le reglement CAPB s'applique identiquement a Bayonne, Anglet, Bidart, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye et les autres communes de l'agglomeration. Les regles ne sont pas specifiques a Biarritz seule.
Taux d'occupation moyen a Biarritz en location saisonniere
Le taux d'occupation moyend'un meuble de tourisme a Biarritz varie considerablement selon la saison. La forte saisonnalite liee a la culture surf et au tourisme balneaire structure le marche de la location saisonniere sur la Cote Basque.
| Periode | Mois | Taux d'occupation estime | Tarif moyen/nuit |
|---|---|---|---|
| Haute saison | Juillet - Aout | 85 - 95 % | 180 - 280 euros |
| Saison intermediaire haute | Mai - Juin, Septembre | 55 - 70 % | 120 - 180 euros |
| Saison intermediaire basse | Avril, Octobre | 35 - 50 % | 90 - 140 euros |
| Basse saison | Novembre - Mars | 15 - 25 % | 70 - 110 euros |
Taux d'occupation annuel moyen : 45 a 55 % pour un bien bien positionne pres de la plage (Grande Plage, Cote des Basques, Port-Vieux). Ce taux descend a 30-40 % pour les quartiers residentiels eloignes du littoral. La vacance hivernale de 5 mois (novembre a mars) constitue le principal defi de rentabilite pour les proprietaires biarrots.
Les evenements locaux (Biarritz Surf Festival en juillet, fetes de Bayonne, championnats de pelote basque) creent des pics ponctuels de demande ou les tarifs peuvent doubler. La clientele franco-espagnole aisee et la proximite de San Sebastian (30 km) alimentent une demande reguliere le week-end hors saison.
Taxe de sejour Biarritz 2026 : montants et declaration
Tout proprietaire louant un meuble de tourisme a Biarritz est tenu de collecter la taxe de sejouraupres de ses voyageurs et de la reverser a la Communaute d'Agglomeration Pays Basque. Cette taxe s'ajoute au prix de la nuitee et est due par personne et par nuit.
Montants de la taxe de sejour a Biarritz
| Type d'hebergement | Tarif par personne/nuit |
|---|---|
| Meuble de tourisme non classe | 1 a 5 % du prix de la nuit (plafond 2,53 euros) |
| Meuble de tourisme 1 etoile | 0,75 euro |
| Meuble de tourisme 2 etoiles | 0,90 euro |
| Meuble de tourisme 3 etoiles | 1,50 euro |
| Meuble de tourisme 4-5 etoiles | 2,30 euros |
Surtaxe regionale Nouvelle-Aquitaine
Une taxe additionnelle departementale de 34 %s'ajoute au montant de base. Pour un meuble non classe a 2,53 euros, le total reel est donc de 3,39 euros par personne et par nuit. Cette surtaxe est specifique a la region Nouvelle-Aquitaine.
Qui collecte la taxe de sejour ?
Les plateformes de reservation (Airbnb, Booking.com, Abritel) collectent et reversent automatiquement la taxe de sejour pour les reservations effectuees via leur site. En revanche, pour les reservations en direct (site personnel, telephone, bouche a oreille), le proprietaire doit collecter lui-meme la taxe, la mentionner separement sur la facture et la reverser a la CAPB.
Comment declarer la taxe de sejour
La declaration s'effectue sur le portail de teleprocedure de la CAPB. Les proprietaires doivent declarer mensuellement ou trimestriellement (selon le volume) le nombre de nuitees, le nombre de personnes accueillies et le montant collecte. Le defaut de declaration ou de reversement expose a une amende de 12 500 euros. Les mineurs de moins de 18 ans sont exoneres de la taxe de sejour.
Regle des 90/120 nuits residence principale a Biarritz
A Biarritz, le seuil national de 120 nuitss'applique pour la location d'une residence principale en meuble de tourisme. Contrairement a Paris (90 nuits depuis janvier 2025), la commune n'a pas delibere pour abaisser ce plafond. Toutefois, cette situation pourrait evoluer.
120 nuits a Biarritz : le seuil actuel
Si votre logement est votre residence principale(occupee au moins 8 mois par an), vous pouvez le louer en meuble de tourisme jusqu'a 120 nuits par annee civile (du 1er janvier au 31 decembre). Ce seuil est le plafond national fixe par l'article L324-1-1 du Code du tourisme. Toutes les nuits louees sur toutes les plateformes sont additionnees.
Abaissement a 90 nuits : une possibilite
La loi Le Meur autorise les communes a abaisser le seuil a 90 nuits minimum par deliberation du conseil municipal. Compte tenu de la tension extreme du marche locatif biarrot (1 logement sur 4 en location saisonniere), un abaissement est envisageable dans les annees a venir. Les proprietaires doivent anticiper cette eventualite dans leur projection de rentabilite.
Attention a la confusion 90 jours / 120 nuits
Une confusion frequente existe entre « 90 jours » et « 120 nuits ». Le Code du tourisme parle de « 120 jours » (c'est-a-dire 120 nuitees). Le seuil de « 90 jours » evoque dans les medias correspond en realite a l'abaissement a 90 nuitees vote par certaines communes. A Biarritz, le seuil est de 120 nuitees (pas 90), mais les deux termes sont souvent melanges dans les articles de presse.
Residences secondaires : pas de plafond de nuits
Le seuil de 120 nuits ne concerne que les residences principales. Les residences secondaires a Biarritz ne sont pas limitees en nombre de nuits, mais sont soumises a l'autorisation de changement d'usage avec compensation (doublee en centre-ville).
Questions frequentes — Location saisonniere Biarritz
Quel est le taux d'occupation en location saisonniere a Biarritz en 2025-2026 ?
Peut-on louer plus de 90 jours sa residence principale a Biarritz en 2026 ?
Quel est le montant de la taxe de sejour a Biarritz en 2026 ?
Quelle est la reglementation pour la location saisonniere a Biarritz ?
Procedure d'enregistrement a Biarritz : dossier physique
Biarritz maintient une procedure partiellement papier. Le formulaire est disponible en telechargement sur le site de Mairie de Biarritz ou directement au guichet. Prevoyez un delai allonge par rapport aux villes disposant d'une teleprocedure integrale.
Telecharger et imprimer les formulaires
Biarritz ne dispose pas de formulaire d'enregistrement entierement dematerialise. Recuperez les documents sur le site de Mairie de Biarritz ou au guichet de l'accueil urbanisme. Le dossier comprend : Piece d'identite, Titre de propriete, Justificatif de domicile, DPE valide, Attestation de conformite electrique, Accord de la copropriete, Formulaire CAPB (Communaute d'Agglomeration Pays Basque).
Constituer le dossier physique
Remplissez chaque formulaire manuellement et joignez les copies certifiees des pieces justificatives. Prevoyez des photos du logement (interieur et exterieur). Pour le changement d'usage, un plan cadastral localisant le bien est indispensable.
Deposer en mairie ou envoyer par voie postale
Le depot se fait directement au guichet de Mairie de Biarritz ou par courrier recommande avec accuse de reception. Conservez systematiquement une copie complete du dossier. Le delai d'instruction est de 3 a 6 semaines, plus long que la teleprocedure.
Suivi de l'instruction et relances
Sans portail en ligne pour suivre l'avancement, contactez le service urbanisme par telephone ou courriel apres 3 semaines sans retour. Consultez le site de Mairie de Biarritz pour les coordonnees du service. Une fois le numero attribue, les obligations d'affichage et de declaration sont identiques.
Sanctions et precedents judiciaires a Biarritz
Precedents locaux a Biarritz
La Communaute d'Agglomeration Pays Basque a engage 41 procedures pour non-conformite au premier semestre 2025, principalement a Biarritz et Saint-Jean-de-Luz. Un proprietaire du quartier du Port-Vieux a ete condamne a 35 000 euros d'amende pour exploitation de deux appartements contigus transformes en gite sans autorisation. La politique de controle s'appuie sur des agents assermentees et des signalements des syndics de copropriete.
Bareme national des amendes
Defaut de declaration a la CAPB
10 000 euros
Location excedant 120 nuits sur l'annee civile
10 000 euros
Fausse declaration de domiciliation
50 000 euros
Non-respect de la compensation doublee en centre-ville
50 000 euros + astreinte
Numero CAPB absent des annonces
5 000 euros
Plateforme publiant sans verification CAPB
12 500 euros/annonce
Profils de loueurs a Biarritz : cas de figure
Isabelle, proprietaire saisonnier couvrant ses charges
Sylvie, 58 ans, possede un T2 de 52 m2 face a la Grande Plage, herite de ses parents. Elle y sejourne en juillet-aout et le reste de l'annee le bien est inoccupe. Residence secondaire : l'autorisation de changement d'usage via la Communaute d'Agglomeration Pays Basque est obligatoire, avec compensation doublee en centre-ville. Pour 52 m2, la compensation exige 104 m2 de logement — cout estime a plus de 180 000 euros. Face a cette contrainte, Sylvie envisage de se declarer en residence principale et de ne louer que pendant ses vacances d'hiver (8 semaines, 56 nuits). A 160 euros/nuit en face mer, elle genererait 8 960 euros bruts. Les charges de copropriete du bien s'elevent a 4 200 euros/an. Enregistrement a Mairie de Biarritz, delai 3 a 6 semaines.
Gerard, retraite completant sa pension par la location
Robert, 71 ans, vit dans une maison de 110 m2 sur les hauteurs de Biarritz (quartier du Phare). Retraite a 1 450 euros/mois, il ne peut plus assumer les charges de sa propriete (taxe fonciere 2 400 euros, entretien 3 000 euros/an). Il decide de louer sa chambre d'amis amenagee en gite independant (25 m2) pendant la saison surf (avril-octobre). Ce n'est pas un changement d'usage car il reste sur place : c'est une chambre chez l'habitant soumise au seuil de 120 nuits. Projection : 90 nuits a 70 euros = 6 300 euros bruts. Au micro-BIC, abattement 30 % : imposable sur 4 410 euros. Ce complement couvre ses charges annuelles. Robert doit s'enregistrer a Mairie de Biarritz et declarer aupres de la CAPB.
Sarah, operateur professionnel de location saisonniere
Patrice, 45 ans, gere une SARL de conciergerie locative a Biarritz avec 12 biens sous mandat. La chute de 92 % des nouvelles autorisations depuis mars 2023 a assede son activite : il ne peut plus integrer de nouveaux biens en centre-ville. Sa strategie : se redeployer sur Anglet et Bidart, ou les quotas de la CAPB sont moins satures. Pour les 12 biens existants a Biarritz, il collecte la taxe de sejour, tient le registre de police et gere les check-in/check-out. Chiffre d'affaires annuel des 12 biens : 210 000 euros. Commission de 22 % : 46 200 euros pour la SARL. Patrice doit s'assurer que chaque proprietaire dispose de son autorisation a jour aupres de Mairie de Biarritz. Risque : la CAPB controle de plus en plus les conciergeries en tant qu'intermediaires.
Reglementation littorale a Biarritz
Le reglement de la Communaute d'Agglomeration Pays Basque est en vigueur depuis le 1er mars 2023. La compensation est obligatoire, et en centre-ville elle est doublee voire impossible. La mise en place de ce reglement a provoque une chute de 92 % des autorisations de changement d'usage entre mars 2023 et mars 2024. 1 logement sur 4 est propose en location courte duree a Biarritz (record national hors Paris).
Conseils aux proprietaires a Biarritz
Le marche biarrot se joue a l'echelle de la Communaute d'Agglomeration Pays Basque : evaluez les 24 communes couvertes pour identifier celles ou les quotas sont moins satures. Anglet et Bidart offrent des opportunites comparables avec une pression moindre. Si vous visez Biarritz centre, provisionnez le cout de la double compensation (2x la surface du bien) qui peut depasser 150 000 euros pour un T3. La saisonnalite concentree sur mai-octobre necessite un prix moyen superieur a 150 euros/nuit pour atteindre la rentabilite.
Calculez vos revenus saisonniers a Biarritz
Tenez compte de la saisonnalite littorale et du plafond de 120 nuits dans vos projections.
Lancer la simulation →Questions fréquentes — meublé de tourisme à Biarritz
Comment enregistrer un meuble de tourisme a Biarritz en 2026 ?
La procedure de changement d'usage s'applique-t-elle a Biarritz ?
Quels documents fournir pour s'enregistrer a Biarritz ?
Biarritz peut-elle abaisser le seuil de 120 nuits a l'avenir ?
Que se passe-t-il si je depasse 120 nuits a Biarritz ?
Combien coute l'autorisation de changement d'usage a Biarritz ?
Comment gerer la saisonnalite littorale a Biarritz pour un meuble de tourisme ?
Le DPE est-il obligatoire pour louer un meuble de tourisme a Biarritz ?
Sources officielles — Biarritz
Les informations de cette page sont issues de sources officielles et vérifiées. Dernière vérification : avril 2026.
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