Qu'est-ce que l'amortissement comptable en LMNP réel ?
En régime LMNP au réel simplifié, vous pouvez déduire chaque année la dépréciation comptable de votre bien et de son mobilier de vos revenus locatifs. C'est ce qu'on appelle l'amortissement.
Concrètement : si vous achetez un appartement meublé 200 000 €, vous ne pouvez pas déduire 200 000 € en une seule fois. Mais vous pouvez déduire chaque année une fraction de cette valeur, selon des durées définies par composants.
L'amortissement ne génère pas de sortie de trésorerie (vous ne dépensez rien de plus), mais il réduit votre résultat fiscal, donc vos impôts. C'est le principal avantage du LMNP réel par rapport au micro-BIC.
Décomposition par composants
La méthode des composants consiste à ventiler le bien en plusieurs éléments ayant des durées de vie différentes. Chaque composant s'amortit sur sa propre durée.
| Composant | Durée d'amortissement | % estimé de la valeur du bien |
|---|---|---|
| Terrain | Non amortissable | 10 à 20 % du prix total |
| Structure (gros œuvre) | 50 ans | 40 à 50 % |
| Toiture | 25 ans | 5 à 10 % |
| Façade | 30 ans | 5 à 10 % |
| Installations (électricité, plomberie) | 15 ans | 10 à 15 % |
| Agencements intérieurs | 10 ans | 5 à 10 % |
| Mobilier | 10 ans | Valeur d'achat mobilier |
| Électroménager | 5 ans | Valeur d'achat électroménager |
Important : le terrain n'est jamais amortissable. Sa valeur est déduite du prix d'achat avant tout calcul.
Exemple chiffré complet : appartement acheté 200 000 €
Données de l'exemple
- Prix d'achat total : 200 000 €
- Terrain (estimé à 15 %) : 30 000 € → non amortissable
- Valeur amortissable du bien : 170 000 €
- Mobilier acheté séparément : 15 000 €
- Loyer mensuel : 900 € → 10 800 €/an
- Charges déductibles hors amortissement : 3 000 €/an (assurance, entretien, taxe foncière, intérêts d'emprunt)
Calcul de l'amortissement annuel
| Composant | Base amortissable | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Structure | 170 000 × 50 % = 85 000 € | 50 ans | 1 700 €/an |
| Toiture | 170 000 × 8 % = 13 600 € | 25 ans | 544 €/an |
| Façade | 170 000 × 7 % = 11 900 € | 30 ans | 397 €/an |
| Installations | 170 000 × 12 % = 20 400 € | 15 ans | 1 360 €/an |
| Agencements | 170 000 × 8 % = 13 600 € | 10 ans | 1 360 €/an |
| Mobilier | 15 000 € | 10 ans | 1 500 €/an |
| Total | 6 861 €/an |
Résultat fiscal annuel
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés | 10 800 € |
| Charges déductibles | - 3 000 € |
| Amortissements | - 6 861 € |
| Résultat BIC | 939 € |
| Impôt (TMI 30 % + 17,2 % PS) | ~447 €/an |
Comparaison avec le micro-BIC (abattement 50 %) :
- Revenu imposable micro-BIC : 10 800 × 50 % = 5 400 €
- Impôt micro-BIC (TMI 30 %) : 5 400 × 47,2 % = 2 549 €/an
Économie annuelle grâce au réel : 2 549 - 447 = 2 102 €/an
Simulation sur 10 ans
| Année | Loyers | Charges | Amortissements | Résultat | Impôt réel | Impôt micro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 800 | 3 000 | 6 861 | 939 | 447 | 2 549 |
| 2 | 10 800 | 3 000 | 6 861 | 939 | 447 | 2 549 |
| 3 | 10 800 | 3 000 | 6 861 | 939 | 447 | 2 549 |
| 4 | 10 800 | 3 000 | 6 861 | 939 | 447 | 2 549 |
| 5 | 10 800 | 3 000 | 6 861 | 939 | 447 | 2 549 |
| 6 | 10 800 | 3 000 | 5 501* | 2 299 | 1 085 | 2 549 |
| 7 | 10 800 | 3 000 | 5 501 | 2 299 | 1 085 | 2 549 |
| 8 | 10 800 | 3 000 | 5 501 | 2 299 | 1 085 | 2 549 |
| 9 | 10 800 | 3 000 | 5 501 | 2 299 | 1 085 | 2 549 |
| 10 | 10 800 | 3 000 | 5 501 | 2 299 | 1 085 | 2 549 |
| Total | 108 000 | 30 000 | 8 213 | 25 490 |
*À partir de l'année 6, les agencements intérieurs (10 ans) sont totalement amortis. L'amortissement annuel baisse.
Économie totale sur 10 ans : 25 490 - 8 213 = 17 277 €
La règle du report d'amortissement
C'est une règle fondamentale souvent méconnue : l'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC. Si vos charges et amortissements dépassent vos loyers, la partie "excédentaire" n'est pas perdue — elle est reportable sans limite de durée sur les exercices futurs.
Exemple : si votre résultat avant amortissement est de 2 000 € et vos amortissements sont de 6 000 €, vous déduisez seulement 2 000 € d'amortissements (résultat = 0). Les 4 000 € restants sont reportés et déduisibles les années suivantes quand le résultat sera positif.
Cela signifie que même si vous vendez le bien après 20 ans, les amortissements reportés non utilisés sont définitivement perdus. C'est un point à intégrer dans votre stratégie de sortie.
Micro-BIC vs réel : à partir de quand le réel est plus intéressant ?
| Loyer mensuel | Charges déductibles | Amortissements estimés | Régime optimal |
|---|---|---|---|
| Moins de 500 € | < 1 500 €/an | < 3 000 €/an | Micro-BIC (simplicité) |
| 500 à 800 € | 1 500 à 2 500 €/an | 3 000 à 5 000 €/an | Comparer les deux |
| Plus de 800 € | > 2 500 €/an | > 5 000 €/an | LMNP réel recommandé |
| Bien neuf > 150 000 € | Peu importe | Élevés | LMNP réel quasi-systématique |
Règle générale : si vos amortissements + charges dépassent 50 % de vos loyers, le réel est systématiquement plus avantageux que le micro-BIC.
Les points clés à retenir
- L'amortissement réduit votre résultat fiscal sans impacter votre trésorerie
- La méthode par composants est obligatoire et doit être validée par un expert-comptable
- Le terrain n'est jamais amortissable (15 à 20 % du prix en général)
- Les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment
- Sur un bien de 200 000 €, le LMNP réel génère typiquement 1 500 à 2 500 € d'économie fiscale annuelle par rapport au micro-BIC
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