Investissement locatif à Annemasse : guide 2026
Auvergne-Rhone-Alpes · 37 700 habitants
Prix médian / m² (DVF 2025)
3 537 €
Rendement brut indicatif
7,1 %
Loyer d'annonce / m²
21 €
Chiffres clés de l'investissement à Annemasse
Prix médian appartement
3 537 €/m²
613 ventes en 2025 (DVF)
Évolution 2024 → 2025
+4 %
Médiane DVF appartements
Loyer d'annonce
21 €/m²
Charges comprises, par mois (15,9 à 27,8 €)
Rendement brut indicatif
7,1 %
Loyer × 12 / prix, avant frais et impôts
Population
37 700
Habitants (INSEE)
T2 de 40 m²
141 480 €
pour environ 840 € de loyer mensuel
Sources : prix médian des ventes d'appartements 2025, fichiers DVF géolocalisés (DGFiP / Etalab) ; loyer d'annonce 2025, « Carte des loyers » (ministère chargé du Logement, ANIL). Calculs Rendify. Ces moyennes communales ne remplacent pas l'étude d'un bien précis.
Pourquoi investir à Annemasse ?
Annemasse est la porte d'entree du bassin genevois cote francais, a seulement 2 km de la Suisse. La ville beneficie d'une demande locative exceptionnelle generee par les travailleurs frontaliers suisses qui preferent se loger en France pour des raisons fiscales et de cout de vie. L'extension du tram-train CEVA (Cornavin-Eaux-Vives-Annemasse) a transforme l'accessibilite de la ville vers Geneve. Les prix progressent fortement, tires par la pression genevoise.
Avec un prix médian de 3 537 €/m² et un loyer d'annonce de 21€/m², la rentabilité brute indicative à Annemasse est de 7,1%. Une rentabilité brute élevée reflète souvent des prix bas et une demande moins profonde : vérifiez la vacance, l'état du bien et la qualité de l'emplacement.
Impact DPE sur la rentabilité à Annemasse
La classe énergétique conditionne la possibilité de louer un logement comme résidence principale (critère de décence énergétique de la loi Climat et résilience) et l'évolution du loyer. Voici ce que chaque classe implique pour un investissement à Annemasse.
DPE D : pas de contrainte de location
Consommation de 181 à 250 kWh/m²/an d'énergie primaire (ou 31 à 50 kg CO₂/m²/an). Un logement D peut être loué sans restriction ; il entrera dans le champ de l'audit énergétique obligatoire à la vente des maisons en 2034. Des travaux ciblés (toiture, ventilation, chauffage) permettent souvent de gagner une classe.
DPE E : louable jusqu'en 2034
251 à 330 kWh/m²/an. Le logement peut être loué jusqu'au 1er janvier 2034. Une maison classée E doit faire l'objet d'un audit énergétique pour être vendue depuis 2025. Anticipez le coût des travaux dans votre plan de financement.
DPE F : loyer gelé, location interdite en 2028
331 à 420 kWh/m²/an. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté (ni en cours de bail, ni à la relocation). À partir du 1er janvier 2028, il ne pourra plus être proposé à la location comme résidence principale. Une rénovation d'ampleur MaPrimeRénov' (gain d'au moins deux classes) peut financer de 10 à 80 % des travaux selon les revenus du propriétaire.
DPE G : non louable depuis 2025
Plus de 420 kWh/m²/an. Depuis le 1er janvier 2025, un logement G ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale : un nouveau bail suppose des travaux préalables. Achetez-le uniquement avec un audit et des devis, et intégrez la durée du chantier (sans loyer) à votre calcul. Pour un logement chauffé à l'électricité, vérifiez d'abord l'effet du nouveau coefficient (1,9 en 2026, 1,7 en 2027), qui peut suffire à changer de classe.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Annemasse
Quel est le prix au m² d'un appartement à Annemasse ?
Quel loyer peut-on espérer à Annemasse ?
Quelle rentabilité brute à Annemasse ?
Quels quartiers privilégier pour investir à Annemasse ?
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