Simulateurs immobiliers gratuits — LMNP, deficit foncier, plus-value, IFI

Oui, et sans rien installer : les simulateurs de cette page fonctionnent directement dans le navigateur, gratuitement et sans création de compte. Vous renseignez le prix d'achat, les frais de notaire, les travaux, le loyer mensuel, les charges non récupérables, la taxe foncière et les conditions du crédit ; le calcul affiche le rendement brut, le rendement net de charges, le rendement net d'impôt et le cash-flow mensuel. C'est l'équivalent d'un tableur de rentabilité locative, mais avec les barèmes fiscaux 2026 déjà intégrés.

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, frais inclus : c'est l'indicateur de tri rapide, mais il ignore toutes les dépenses. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance PNO, les frais de gestion et la vacance locative. Le rendement net-net (ou net d'impôt) retranche en plus l'impôt sur le revenu foncier ou BIC et les prélèvements sociaux : c'est le seul qui reflète ce que vous encaissez réellement. L'écart entre brut et net-net atteint couramment plusieurs points de rendement.

Il n'existe pas de seuil universel : un rendement se juge par rapport au coût de votre financement et au risque du bien. La règle de lecture la plus utile est celle du cash-flow : votre rendement est satisfaisant dès lors que le loyer net de charges, d'impôt et de vacance couvre la mensualité de crédit sans que vous ayez à compléter chaque mois. Un rendement élevé s'accompagne presque toujours d'une contrepartie (marché moins liquide, rotation de locataires plus forte, travaux plus fréquents) qu'il faut chiffrer dans la simulation plutôt que comparer des pourcentages entre eux.