Rendement locatif net vs brut : définition et calcul
En bref : le rendement locatif brutrapporte les loyers annuels au prix d'achat frais inclus, sans déduire aucune charge. Le rendement netretranche d'abord les charges non récupérables (taxe foncière, assurance, gestion, copropriété, entretien). Le rendement net-netintègre en plus l'impôt et les prélèvements sociaux : c'est le rendement réellement encaissé. Sur un même bien, ces trois taux décroissent : brut > net > net-net.
Les trois niveaux de rendement
1. Le rendement brut
Le rendement brut est le ratio le plus simple. Il divise le total des loyers perçus sur une année par le prix d'achat du bien (frais de notaire et travaux inclus), le tout exprimé en pourcentage. C'est un indicateur de première approche, utile pour comparer rapidement plusieurs annonces, mais qui surévaluesystématiquement la performance réelle puisqu'il ignore toutes les charges.
Rendement brut (%) = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat frais inclus × 100
2. Le rendement net (net de charges)
Le rendement net déduit du loyer annuel les charges non récupérablesque supporte le propriétaire : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion locative, part de charges de copropriété non refacturable au locataire, et provisions d'entretien. Il reflète bien mieux la rentabilité d'exploitation, avant impôt.
Rendement net (%) = (loyers annuels − charges non récupérables) ÷ prix d'achat frais inclus × 100
3. Le rendement net-net (net de fiscalité)
Le rendement net-net va au bout de la logique en soustrayant l'impôt sur les revenus locatifs et les prélèvements sociaux (17,2 % en 2026). Son montant dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime choisi (micro-foncier, réel, micro-BIC ou réel en LMNP). C'est l'indicateur le plus fidèle à ce que vous percevez réellement, mais aussi le plus personnel : deux investisseurs peuvent obtenir un net-net très différent sur le même bien.
Brut, net, net-net : le tableau comparatif
| Indicateur | Ce qu'il déduit | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Brut | Rien | Comparer rapidement des annonces |
| Net | Charges non récupérables | Juger la rentabilité d'exploitation avant impôt |
| Net-net | Charges + impôt + prélèvements sociaux | Connaître le gain réellement encaissé |
Exemple chiffré
Prenons un studio acheté 150 000 € frais de notaire inclus, loué 650 €/mois, soit 7 800€ de loyers par an. Les charges non récupérables annuelles se décomposent ainsi : taxe foncière 900 €, assurance PNO 180 €, gestion 520 €, copropriété (part non récupérable) 600 €, entretien 300 € — soit 2 500 € au total.
| Calcul | Détail | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut | 7 800 € ÷ 150 000 € | 5,20 % |
| Rendement net | (7 800 € − 2 500 €) ÷ 150 000 € | 3,53 % |
| Rendement net-net* | après impôt (TMI 30 %) + PS 17,2 % | 1,87 % |
* Exemple illustratif au régime réel avec une tranche marginale d'imposition de 30 %. Le rendement net-net dépend de votre situation fiscale et du régime retenu ; en micro-foncier, micro-BIC ou LMNP réel, le résultat imposable — et donc le net-net — serait différent.
Les erreurs de calcul à éviter
- •Oublier les frais d'acquisition. Calculer sur le prix affiché plutôt que sur le prix frais de notaire inclus (~7-8 % dans l'ancien) gonfle artificiellement le rendement.
- •Confondre charges récupérables et non récupérables. Seules les charges qui restent à votre charge (non refacturées au locataire) réduisent le rendement net.
- •Négliger la vacance locative. Un logement loué 11 mois sur 12 ne rapporte pas 12 loyers ; intégrez un taux de vacance réaliste.
- •Ignorer la fiscalité. C'est le net-net, et non le brut, qui doit être comparé au rendement d'un placement financier.
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Lancer la simulation — gratuitQuestions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et net ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat sans déduire aucune charge. Le rendement net soustrait d'abord les charges non récupérables (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, part de copropriété non récupérable, entretien) avant de faire le rapport au prix d'achat. Le net est donc toujours inférieur au brut : l'écart correspond au poids réel des charges.
Qu'est-ce que le rendement net-net (ou net de fiscalité) ?
Le rendement net-net intègre, en plus des charges, l'impôt sur les revenus locatifs et les prélèvements sociaux (17,2 % en 2026). C'est l'indicateur le plus proche de ce que l'investisseur touche vraiment, mais il dépend de sa tranche marginale d'imposition et du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, micro-BIC ou réel LMNP).
Quel est un bon rendement locatif net en 2026 ?
Il n'existe pas de seuil officiel. En pratique, un rendement net avant impôt supérieur à celui d'un placement sans risque (livret ou fonds euros) rémunère la prise de risque et le temps consacré. Les grandes métropoles affichent des rendements bruts souvent compris entre 3 % et 5 %, les villes moyennes entre 5 % et 8 %. Ce qui compte est de comparer le net-net à vos alternatives de placement, pas le brut.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, pour un calcul réaliste. Le rendement se calcule sur le prix d'achat frais inclus (prix du bien + frais de notaire, environ 7 à 8 % dans l'ancien + éventuels travaux). Calculer sur le seul prix affiché surévalue le rendement.
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