Simulateur SCI IS 2026
Calculez l'IS dû (15% puis 25%), le cashflow net et comparez avec le LMNP réel. Dividendes après flat tax 30% inclus.
Votre investissement
Emprunt total : 220 000 €
Amortissables sur 10 ans
Soit 1 000 € / mois
Taxe foncière, assurance, gestion...
Annuité : 15 311 €
Résultat SCI à l'IS — Année 1
IS dû
0 €
0% (déficit)
Cashflow net après IS
-6 311 €
/ an
Dividendes nets (flat tax 30%)
0 €
si distribution
Comparaison SCI IS vs LMNP réel
- IS payé : 0 €
- Cashflow : -6 311 €
- TMI associé non impacté
- Patrimoine dans la société
- IR + PS payés : 0 €
- Cashflow : -6 311 €
- Imposition TMI 30% + PS 17.2%
- Revente avec exo IS/PV
Barème IS 2026
Taux réduit 15%
Jusqu'à 42 500 € de bénéfice
Applicable aux PME
Taux normal 25%
Au-delà de 42 500 €
+ Flat tax 30% sur dividendes
Un courtier peut reduire votre mensualite de credit
En moyenne, les courtiers obtiennent -0.3% sur le taux — soit 18 000 a 25 000 EUR d'economies sur 20 ans. Comparer prend 5 minutes et peut changer votre rendement final.
Comment fonctionne la SCI à l'IS ?
15%
Taux réduit IS
Jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME (CA < 10 M€).
25%
Taux normal IS
Au-delà de 42 500 € de bénéfice imposable.
30%
Flat tax dividendes
PFU sur les dividendes : 12.8% IR + 17.2% PS.
SCI IS vs LMNP réel : pour qui ?
SCI IS adaptée si...
- TMI 41% ou 45% (IS 15% < IR)
- Stratégie de capitalisation (pas de distribution)
- Plusieurs associés (transmission facilitée)
- Patrimoine important à structurer
LMNP réel préférable si...
- TMI 30% ou moins
- Besoin de cash (pas de double imposition)
- Revente à terme (exo PV long terme)
- Gestion simplifiée souhaitée
Questions fréquentes — SCI à l'IS
Quel est le taux d'IS pour une SCI en 2026 ?
Une SCI à l'IS bénéficie du taux réduit de 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfice imposable (PME éligibles). Au-delà, le taux normal de 25% s'applique. Ces taux sont identiques en 2026.
SCI IS ou LMNP réel : lequel est plus avantageux ?
La SCI IS est avantageuse pour les TMI élevés (41-45%) car l'IS à 15% est inférieur à l'IR + PS. Le LMNP réel est souvent préférable pour les TMI à 30% ou moins, car il évite la double imposition (IS + flat tax 30% sur dividendes) et offre une exonération de plus-value long terme.
Comment fonctionnent les amortissements en SCI IS ?
En SCI IS, les amortissements sont comptabilisés comme en LMNP : la structure du bien (hors terrain, ~85% du prix) est amortie sur 40-50 ans, les travaux sur 10 ans, le mobilier sur 5-10 ans. Ces amortissements réduisent le bénéfice imposable à l'IS.
Quelle est la flat tax sur les dividendes d'une SCI IS ?
Les dividendes versés par une SCI IS aux associés personnes physiques sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% : 12.8% d'IR + 17.2% de prélèvements sociaux. L'option pour le barème progressif est possible si elle est plus favorable.
Peut-on passer une SCI de l'IR à l'IS ?
Oui, une SCI à l'IR peut opter pour l'IS. Ce passage est définitif et irrévocable. Il entraîne une cessation d'activité fiscale avec taxation des plus-values latentes. L'option est donc à réfléchir soigneusement avec un expert-comptable.
Comparer avec la SCI à l'IR
Transparence fiscale vs imposition à l'IS
Simulateur LMNP réel
Amortissements, micro-BIC vs réel
Simulation a titre indicatif. Consultez un expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine avant toute decision d'investissement.
Methodologie transparente— Hypotheses et limites detaillees ci-dessous. Les calculs s'appuient sur les baremes fiscaux officiels publies par impots.gouv.fr.