Simulateur SCI IS 2026

Qu'est-ce qu'une SCI a l'IS ?

La SCI a l'IS (Societe Civile Immobiliere a l'Impot sur les Societes) est une forme de societe civile qui a opte pour une imposition distincte de celle de ses associes. Contrairement a la SCI a l'IR (transparence fiscale), la SCI a l'IS est un sujet fiscal a part entiere : c'est la societe elle-meme qui paie l'impot sur ses benefices, et les associes ne sont imposes que lorsqu'ils se versent des dividendes. Ce mecanisme de fiscalite opaquepermet de dissocier le resultat comptable de la societe de l'imposition personnelle des associes.

L'option pour l'IS est definitive et irrevocable. Une fois exercee, il n'est plus possible de revenir au regime de l'IR. Cette decision doit donc etre murie, idealement avec l'accompagnement d'un expert-comptable. Utilisez notre simulateur complet pour comparer les differents regimes fiscaux avant de vous engager.

Avantages de la SCI a l'IS

Le principal atout de la SCI soumise a l'IS reside dans la possibilite d'amortir le bien immobilier. La structure du batiment (hors terrain, soit environ 85 % du prix d'acquisition) est amortie sur 30 a 50 ans, les travaux sur 10 ans et le mobilier sur 5 a 10 ans. Ces amortissements reduisent le benefice imposable et, par consequent, l'impot a payer par la societe.

Le taux reduit d'IS a 15 %s'applique sur les premiers 42 500 EUR de benefice (pour les PME dont le chiffre d'affaires est inferieur a 10 M EUR). Au-dela, le taux normal de 25 % prend le relais. Pour un investisseur dont la tranche marginale d'imposition (TMI) est a 41 % ou 45 %, l'ecart entre l'IS a 15 % et l'IR au bareme progressif est considerable.

Autre avantage majeur : la capitalisation des benefices. Les benefices non distribues restent dans la societe et peuvent etre reinvestis (nouveau bien, travaux, remboursement anticipe du credit) sans fiscalite supplementaire. C'est un outil patrimonial puissant pour les investisseurs qui n'ont pas besoin de cash immediat.

Inconvenients et limites de la SCI IS

Le revers de la medaille est la double imposition a la sortie. Lorsque la societe distribue des dividendes aux associes, ceux-ci sont soumis au prelevement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) de 30 % (12,8 % d'IR + 17,2 % de prelevements sociaux). Le benefice est donc impose une premiere fois a l'IS, puis une seconde fois lors de la distribution.

En cas de revente du bien, la plus-value est calculee sur la valeur nette comptable(prix d'achat diminue des amortissements pratiques), ce qui augmente mecaniquement la base imposable. On parle de plus-value professionnelle, imposee a l'IS a 25 %, sans beneficier des abattements pour duree de detention des particuliers. C'est un point critique pour les strategies de sortie.

Enfin, la SCI a l'IS impose une comptabilite d'engagement avec bilan, compte de resultat et liasse fiscale. Le recours a un expert-comptable est quasi obligatoire, ce qui represente un cout annuel supplementaire de 800 a 2 000 EUR selon la complexite du dossier.

Quand choisir la SCI IS plutot que le LMNP reel ?

La SCI a l'IS est particulierement adaptee aux profils patrimoniaux long terme qui n'envisagent pas de revente a court ou moyen terme. Si votre objectif est de constituer un patrimoine immobilier transmissible, de capitaliser les revenus locatifs et de reinvestir sans pression fiscale, la SCI IS est un vehicule pertinent. Pour en savoir plus, consultez notre comparatif detaille SCI IS vs LMNP.

A l'inverse, le LMNP au reelreste souvent preferable pour les TMI a 30 % ou moins, pour les investisseurs souhaitant percevoir du cash sans double imposition, ou pour ceux qui prevoient une revente avec exoneration de plus-value apres 22/30 ans. Le LMNP offre egalement l'amortissement du bien, mais sans la complexite juridique et comptable de la SCI.

Exemple chiffre : bien a 300 000 EUR, loyer 1 200 EUR/mois

Prenons un appartement achete 300 000 EUR (dont 255 000 EUR de bati amortissable), loue 1 200 EUR/mois soit 14 400 EUR/an. Charges annuelles : interets d'emprunt 4 500 EUR, taxe fonciere 1 800 EUR, assurance et gestion 1 200 EUR, amortissement du bati sur 40 ans = 6 375 EUR/an.

En SCI IS : benefice imposable = 14 400 - 4 500 - 1 800 - 1 200 - 6 375 = 525 EUR. IS a 15 % = 79 EUR. Cashflow quasi intact, impot minimal. Si les 525 EUR sont distribues : flat tax 30 % = 158 EUR supplementaires, soit un total de 237 EUR d'impot.

En LMNP reel (TMI 30 %) : le calcul est similaire grace a l'amortissement, avec un resultat BIC proche de zero les premieres annees. La difference se joue sur la plus-value a la revente : en LMNP, exoneration d'IR apres 22 ans ; en SCI IS, imposition sur la valeur nette comptable. Comparez les deux scenarii avec notre simulateur multi-regimes.