Simulateur SCI IR 2026
Calculez votre revenu foncier net imposable, l'IR et les prélèvements sociaux. Comparez SCI IR, SCI IS et détention en nom propre.
Vos revenus locatifs
Soit 1 000 € / mois
Taxe foncière, assurance, gestion...
Intérêts uniquement (hors capital)
SCI à l'IR — Revenus fonciers
IR (30%)
1 650 €
Prélèvements sociaux (17.2%)
946 €
Cash net après impôt
2 904 €
Comparaison SCI IS / SCI IR / Nom propre
| Critère | SCI IS | SCI IR | Nom propre |
|---|---|---|---|
| Impôts sur revenus | 825 € | 2 596 € | 2 596 € |
| Cash net / an | 4 675 € | 2 904 € | 2 904 € |
| Amortissements | Oui | Non | Non (nu) |
| Complexité | Haute | Moyenne | Faible |
| Transmission facilitée | Oui (parts) | Oui (parts) | Non |
SCI IR ou IS selon stratégie
Au TMI 30%, les deux régimes sont proches. La SCI IR est plus simple (transparence fiscale). La SCI IS est avantageuse si vous réinvestissez les bénéfices.
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La SCI à l'IR : transparence fiscale
La SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) est le régime par défaut des SCI. Elle n'est pas imposée en tant que personne morale : ses bénéfices sont directement imposés chez les associés, proportionnellement à leurs parts. On parle de transparence fiscale.
Avantages SCI IR
- Déficit foncier imputable sur revenu global
- Plus-value exonérée après 22/30 ans
- Pas de double imposition (IS + dividendes)
- Comptabilité simplifiée
- Optimisation si TMI associés différents
Inconvénients SCI IR
- Pas d'amortissements comptables
- Imposition aux revenus fonciers (IR + 17.2% PS)
- Pas adapté aux TMI élevés (41-45%)
- Loyers imposés même si non distribués
Charges déductibles en SCI IR
| Charge | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Oui | Oui |
| Taxe foncière | Oui | Oui |
| Travaux d'entretien | Oui | Oui |
| Amortissements | Non | Oui |
| Frais de gestion | Oui | Oui |
| Assurance PNO | Oui | Oui |
Questions fréquentes — SCI à l'IR
Comment sont imposés les revenus d'une SCI à l'IR ?
Dans une SCI à l'IR (transparence fiscale), les revenus sont imposés entre les mains de chaque associé proportionnellement à leurs parts. Ils sont déclarés en revenus fonciers et soumis à l'IR au taux marginal de l'associé + 17.2% de prélèvements sociaux.
Quelles charges sont déductibles dans une SCI à l'IR ?
Les charges déductibles dans une SCI à l'IR sont : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion et de syndic, travaux d'entretien et de réparation (pas de grosses rénovations), frais de comptabilité. Les amortissements ne sont pas déductibles (contrairement à la SCI IS).
Peut-on créer un déficit foncier en SCI IR ?
Oui, la SCI à l'IR peut générer un déficit foncier qui est imputable sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour rénovation énergétique). Ce déficit est l'un des avantages de la SCI IR par rapport à la SCI IS.
Quelle est la différence entre SCI IR et SCI IS pour la revente ?
En SCI IR, la plus-value est calculée comme pour un particulier avec l'exonération progressive (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS). En SCI IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (amortissements déduits), souvent plus importante, et imposée à 25%.
SCI IR avec plusieurs associés : comment est réparti l'impôt ?
Dans une SCI IR, le revenu foncier est réparti entre les associés proportionnellement à leurs parts sociales. Chaque associé l'intègre dans sa propre déclaration de revenus fonciers. Cela permet une optimisation si les associés ont des TMI différents (ex : conjoint non imposable).
Simulateur SCI à l'IS
IS 15%/25%, amortissements, dividendes
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Simulation a titre indicatif. Consultez un expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine avant toute decision d'investissement.
Methodologie transparente— Hypotheses et limites detaillees ci-dessous. Les calculs s'appuient sur les baremes fiscaux officiels publies par impots.gouv.fr.