Simulateur SCI IR 2026
Calculez votre revenu foncier net imposable, l'IR et les prélèvements sociaux. Comparez SCI IR, SCI IS et détention en nom propre.
Qu'est-ce qu'une SCI a l'IR ?
La SCI a l'IR (Societe Civile Immobiliere a l'Impot sur le Revenu) est le regime fiscal par defaut de toute SCI. Contrairement a la SCI a l'IS, elle ne constitue pas un sujet fiscal distinct : les revenus de la societe sont directement imposes entre les mains de chaque associe, proportionnellement a sa quote-part de parts sociales. C'est ce que l'on appelle la transparence fiscale (ou semi-transparence).
Concretement, si une SCI a l'IR percoit 20 000 EUR de loyers annuels et que deux associes detiennent chacun 50 % des parts, chacun declare 10 000 EUR de revenus fonciers dans sa declaration personnelle, meme si aucun dividende n'a ete distribue. L'imposition a lieu au bareme progressif de l'IR a la tranche marginale de chaque associe, majoree de 17,2 % de prelevements sociaux.
Le principe de transparence fiscale
La transparence fiscale signifie que la SCI n'est pas elle-meme redevable de l'impot. Ce sont les associes qui integrent leur quote-part de revenus fonciers dans leur propre declaration (formulaire 2044). Ce mecanisme presente un avantage majeur : chaque associe est impose selon sa propre situation fiscale. Si un associe a une TMI a 11 % et l'autre a 30 %, l'impot global de la SCI sera plus faible qu'avec un taux unique.
Les charges deductibles en SCI IR suivent les memes regles que la location nue en nom propre : interets d'emprunt, taxe fonciere, assurance PNO, frais de gestion, travaux d'entretien et de reparation. En revanche, les amortissements du bien ne sont pas deductibles — c'est la difference fondamentale avec la SCI a l'IS. Pour comparer les deux regimes, utilisez notre simulateur complet.
Avantages de la SCI a l'IR
Le premier avantage est le regime des plus-values des particuliers. En cas de revente, la plus-value est calculee sur le prix d'acquisition reel (sans deduction des amortissements) et beneficie d'abattements progressifs pour duree de detention : exoneration totale d'IR apres 22 ans et de prelevements sociaux apres 30 ans. C'est un avantage considerable par rapport a la SCI IS, ou la plus-value est calculee sur la valeur nette comptable.
La SCI IR offre egalement une simplicite relative de gestion. La comptabilite peut etre tenue en tresorerie (recettes/depenses), sans obligation de bilan ni de liasse fiscale complexe. Les couts comptables sont donc nettement inferieurs a ceux d'une SCI a l'IS.
Enfin, la SCI a l'IR est un outil de transmission patrimoniale puissant. Le demembrement de parts sociales (usufruit/nue-propriete) permet de transmettre progressivement un patrimoine immobilier tout en conservant les revenus. Les droits de donation sont calcules sur la valeur de la nue-propriete, inferieure a la pleine propriete — ce qui reduit significativement la fiscalite de la transmission.
Inconvenients de la SCI a l'IR
L'absence d'amortissement du bienest le principal inconvenient. En SCI IR, seules les charges courantes (interets, travaux, taxe fonciere) sont deductibles. Le prix d'acquisition du bien n'est pas amortissable, ce qui conduit a un resultat foncier imposable plus eleve qu'en SCI IS ou en LMNP reel.
Les revenus fonciers sont imposes au bareme progressif de l'IR majore de 17,2 % de prelevements sociaux. Pour un associe en TMI 41 %, cela represente une imposition totale de 58,2 % sur les revenus fonciers nets — un taux bien superieur au 15 % d'IS dont beneficie une SCI a l'IS sur les premiers 42 500 EUR.
De plus, les revenus sont imposes meme s'ils ne sont pas distribuesaux associes. Si la SCI conserve la tresorerie pour rembourser un credit ou financer des travaux, les associes doivent tout de meme payer l'impot sur leur quote-part de revenus fonciers.
Quand choisir la SCI a l'IR ?
La SCI a l'IR est le vehicule ideal pour la gestion patrimoniale familiale. Elle permet d'associer les membres d'une famille (parents, enfants, conjoint) dans une structure juridique souple, de prevoir des clauses d'agrement et de gerer collectivement un patrimoine immobilier. Pour approfondir ce sujet, consultez notre guide comment creer une SCI familiale.
Elle est egalement pertinente pour les strategies de transmission et de demembrement. En donnant la nue-propriete des parts a vos enfants tout en conservant l'usufruit, vous organisez la transmission de votre patrimoine avec un cout fiscal reduit.
Difference cle avec la SCI a l'IS
La distinction fondamentale se resume en deux mots : transparente vs opaque. En SCI IR, les revenus traversent la societe et sont imposes directement chez les associes (transparence). En SCI IS, la societe est imposee separement a l'IS, et les associes ne sont imposes que sur les dividendes distribues (opacite).
Les consequences en cascade sont majeures : la SCI IR n'amortit pas mais beneficie des plus-values des particuliers ; la SCI IS amortit mais subit une double imposition (IS + flat tax) et une plus-value professionnelle a la revente. Le choix depend de votre horizon de detention, de votre TMI et de vos objectifs patrimoniaux. Testez les deux scenarii avec notre simulateur ci-dessous.
Vos revenus locatifs
Soit 1 000 € / mois
Taxe foncière, assurance, gestion...
Intérêts uniquement (hors capital)
SCI à l'IR — Revenus fonciers
IR (30%)
1 650 €
Prélèvements sociaux (17.2%)
946 €
Cash net après impôt
2 904 €
Comparaison SCI IS / SCI IR / Nom propre
| Critère | SCI IS | SCI IR | Nom propre |
|---|---|---|---|
| Impôts sur revenus | 825 € | 2 596 € | 2 596 € |
| Cash net / an | 4 675 € | 2 904 € | 2 904 € |
| Amortissements | Oui | Non | Non (nu) |
| Complexité | Haute | Moyenne | Faible |
| Transmission facilitée | Oui (parts) | Oui (parts) | Non |
SCI IR ou IS selon stratégie
Au TMI 30%, les deux régimes sont proches. La SCI IR est plus simple (transparence fiscale). La SCI IS est avantageuse si vous réinvestissez les bénéfices.
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La SCI à l'IR : transparence fiscale
La SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) est le régime par défaut des SCI. Elle n'est pas imposée en tant que personne morale : ses bénéfices sont directement imposés chez les associés, proportionnellement à leurs parts. On parle de transparence fiscale.
Avantages SCI IR
- Déficit foncier imputable sur revenu global
- Plus-value exonérée après 22/30 ans
- Pas de double imposition (IS + dividendes)
- Comptabilité simplifiée
- Optimisation si TMI associés différents
Inconvénients SCI IR
- Pas d'amortissements comptables
- Imposition aux revenus fonciers (IR + 17.2% PS)
- Pas adapté aux TMI élevés (41-45%)
- Loyers imposés même si non distribués
Charges déductibles en SCI IR
| Charge | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Oui | Oui |
| Taxe foncière | Oui | Oui |
| Travaux d'entretien | Oui | Oui |
| Amortissements | Non | Oui |
| Frais de gestion | Oui | Oui |
| Assurance PNO | Oui | Oui |
Questions fréquentes — SCI à l'IR
Comment sont imposés les revenus d'une SCI à l'IR ?
Dans une SCI à l'IR (transparence fiscale), les revenus sont imposés entre les mains de chaque associé proportionnellement à leurs parts. Ils sont déclarés en revenus fonciers et soumis à l'IR au taux marginal de l'associé + 17.2% de prélèvements sociaux.
Quelles charges sont déductibles dans une SCI à l'IR ?
Les charges déductibles dans une SCI à l'IR sont : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion et de syndic, travaux d'entretien et de réparation (pas de grosses rénovations), frais de comptabilité. Les amortissements ne sont pas déductibles (contrairement à la SCI IS).
Peut-on créer un déficit foncier en SCI IR ?
Oui, la SCI à l'IR peut générer un déficit foncier qui est imputable sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour rénovation énergétique). Ce déficit est l'un des avantages de la SCI IR par rapport à la SCI IS.
Quelle est la différence entre SCI IR et SCI IS pour la revente ?
En SCI IR, la plus-value est calculée comme pour un particulier avec l'exonération progressive (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS). En SCI IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (amortissements déduits), souvent plus importante, et imposée à 25%.
SCI IR avec plusieurs associés : comment est réparti l'impôt ?
Dans une SCI IR, le revenu foncier est réparti entre les associés proportionnellement à leurs parts sociales. Chaque associé l'intègre dans sa propre déclaration de revenus fonciers. Cela permet une optimisation si les associés ont des TMI différents (ex : conjoint non imposable).
Simulateur SCI à l'IS
IS 15%/25%, amortissements, dividendes
Guide : charges déductibles 2026
Les 25 charges déductibles de vos revenus fonciers
Simulation a titre indicatif. Consultez un expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine avant toute decision d'investissement.
Methodologie transparente— Hypotheses et limites detaillees ci-dessous. Les calculs s'appuient sur les baremes fiscaux officiels publies par impots.gouv.fr.