Pourquoi le DPE 2026 change tout pour les bailleurs
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est plus un simple document administratif à glisser dans un dossier de location. Depuis 2025, il détermine si vous pouvez légalement louer votre bien — et depuis 2026, sa méthode de calcul a évolué avec l'introduction d'un coefficient de pondération de 1,9 sur les émissions de CO₂.
Ce coefficient modifie le classement de nombreux logements. Certains biens classés E ou F avant 2026 basculent désormais vers F ou G. Pour des milliers de bailleurs en France, cela change directement leur capacité à signer un nouveau bail.
Le calendrier des interdictions : ce qui est déjà en vigueur
Les interdictions de location progressive des passoires thermiques suivent un calendrier défini par la loi Climat et Résilience de 2021, mis en œuvre progressivement :
| Classe DPE | Interdiction de nouvelles locations | Statut en avril 2026 |
|---|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 | En vigueur |
| F | À partir du 1er janvier 2028 | À venir |
| E | À partir du 1er janvier 2034 | À venir |
Concrètement, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location. Les baux en cours peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme, mais ils ne peuvent pas être renouvelés.
Important : en avril 2026, les logements classés F peuvent encore être loués. Mais si vous envisagez des travaux, le moment est bien choisi : rénover maintenant vous protège de l'interdiction de 2028 et peut vous ouvrir le droit au dispositif Jeanbrun si vos travaux représentent 30 % du prix d'acquisition et que vous visez un DPE A ou B.
Le coefficient 1,9 : ce que ça change concrètement
Le DPE se calcule à partir de deux indicateurs : la consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an). La classe finale du logement correspond au pire des deux classements.
Avant 2026, les émissions de CO₂ associées à l'électricité étaient calculées avec un coefficient de pondération de 2,3. Ce coefficient est passé à 1,9 dans la révision 2026 de la méthode de calcul.
Qui est avantagé par ce changement ?
Les logements chauffés à l'électricité — notamment ceux équipés de pompes à chaleur (PAC) ou de convecteurs électriques — voient leur bilan carbone s'améliorer mécaniquement. Un appartement classé F principalement pour ses émissions élevées de CO₂ liées à la résistance électrique peut remonter d'une classe.
Qui est pénalisé ?
Les logements chauffés au gaz ou au fioul ne sont pas directement affectés par ce coefficient. Leur classement dépend davantage de leur consommation énergétique brute. Si votre logement est mal isolé, le changement de coefficient ne vous aide pas.
L'impact fiscal du DPE pour les bailleurs
Déductibilité des travaux de rénovation
Les travaux visant à améliorer le DPE ouvrent droit à plusieurs mécanismes fiscaux :
Déficit foncier renforcé : si vos travaux de rénovation énergétique portent le logement d'une classe F ou G à au moins la classe C, le plafond de déficit foncier imputable sur votre revenu global passe de 10 700 €/an à 21 400 €/an. Ce doublement s'applique pour les dépenses engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 — vérifiez les conditions d'application exactes selon l'année de vos travaux.
Accès au dispositif Jeanbrun ancien : si vous achetez un bien ancien et réalisez des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition total, et que vous atteignez un DPE A ou B, vous pouvez bénéficier des taux d'amortissement Jeanbrun : 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social), 4 % (très social) par an.
MaPrimeRénov' : les subventions de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) sont toujours accessibles pour les bailleurs qui rénovent des logements classés F ou G, sous conditions de ressources des locataires et d'engagement de loyer plafonné.
Que faire selon votre situation de bailleur
Vous possédez un logement classé G
Vous ne pouvez plus signer de nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Si votre logement est actuellement vacant, il doit être rénové avant d'être remis sur le marché. Faites réaliser un audit énergétique pour identifier le bouquet de travaux optimal (isolation, système de chauffage, ventilation).
Budget moyen de rénovation pour passer de G à D : entre 15 000 et 40 000 € selon la surface et l'état du bien. Ce montant est potentiellement entièrement déductible de vos revenus fonciers en plusieurs années.
Vous possédez un logement classé F
Vous pouvez encore louer jusqu'au 1er janvier 2028. Vous avez deux ans pour planifier votre rénovation. Profitez de ce délai pour obtenir des devis, constituer votre dossier MaPrimeRénov', et choisir entre la rénovation par étapes (moins coûteuse à court terme, mais parfois moins efficace) et la rénovation globale (plus onéreuse, mais plus performante fiscalement).
Vous possédez un logement classé E
Vous avez jusqu'en 2034. Le temps est de votre côté. Cependant, les financements pour la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) sont appelés à évoluer. Agir plus tôt peut vous permettre de bénéficier de meilleures conditions.
DPE et valeur patrimoniale : un enjeu à long terme
De nombreuses études de notaires montrent que la classe DPE influence désormais significativement le prix de vente. En 2025, un logement classé F ou G se vend en moyenne 15 à 20 % moins cher qu'un logement équivalent classé C ou D dans la même zone géographique. Cet écart s'est accentué depuis l'entrée en vigueur des interdictions de location.
Pour l'investisseur qui achète aujourd'hui, une passoire thermique peut représenter une opportunité si le prix intègre le coût des travaux — et si la rénovation permet d'accéder à des mécanismes fiscaux avantageux comme le Jeanbrun ou le déficit foncier renforcé.
Pour le bailleur qui détient déjà un bien classé F ou G, l'attentisme coûte désormais plus cher que l'action.
*Sources : loi Climat et Résilience (loi n°2021-1104) ; arrêté du 31 mars 2021 modifié ; méthode de calcul DPE 2026 (ADEME) ; loi de finances pour 2026 (art. 12 octies) ; ANAH (MaPrimeRénov') ; baromètre immobilier des Notaires de France (2025).*