Avertissement — Cet article est à jour au moment de sa publication. Il est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Votre situation individuelle — TMI, patrimoine, projet de vie — peut conduire à des conclusions différentes. Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) avant toute décision d'investissement.
Le Pinel s'est éteint fin 2024 sans successeur désigné. Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a survécu, mais avec des règles fiscales profondément remaniées. Et depuis le 21 février 2026, un nouveau régime est entré en scène : le dispositif Jeanbrun, inscrit à l'article 12 octies de la loi de finances pour 2026, promulguée le 20 février 2026.
Pour l'investisseur locatif en 2026, les questions se bousculent. Le LMNP est-il encore rentable après la réintégration obligatoire des amortissements dans la plus-value ? Le Jeanbrun vaut-il le sacrifice de loyers plafonnés ? Lequel des deux résiste mieux à une revente dans quinze ans ?
Cet article répond avec des données vérifiées, une simulation chiffrée sur un appartement de 200 000 €, et un guide pratique selon votre profil. Chaque chiffre cité est issu de textes législatifs ou de sources publiques datées d'avril 2026.
Le dispositif Jeanbrun en 30 secondes
Pourquoi ce dispositif existe
Vincent Jeanbrun, maire de L'Haÿ-les-Roses, est à l'origine de l'amendement qui a donné son nom à ce nouveau mécanisme. Son constat de départ est brutal : entre 2022 et 2025, les ventes de logements neufs aux investisseurs privés ont chuté de 83 %. La construction s'est effondrée. Le parc locatif privé se contracte dans les grandes villes. Le Pinel, trop coûteux pour l'État, a disparu sans que rien ne le remplace.
La réponse du législateur : un mécanisme d'amortissement déductible des revenus fonciers, réservé à la location nue. C'est inédit. En location nue classique, l'amortissement du bien ne peut pas être déduit des loyers. Le Jeanbrun crée une exception ciblée pour attirer des bailleurs privés là où les investisseurs institutionnels ne vont pas.
Le mécanisme, expliqué simplement
Le principe est proche de ce que permettait le LMNP en meublé : déduire une fraction du prix du bien chaque année pour réduire le résultat imposable. La différence est que cela s'applique ici à la location nue (appartement vide), dans le cadre des revenus fonciers.
Concrètement :
- Le terrain représente 20 % du prix. Il n'est pas amortissable.
- Le bâti représente 80 %. C'est cette fraction qui génère l'amortissement annuel.
- L'amortissement vient en déduction des loyers, souvent jusqu'à créer un déficit foncier.
- Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € si les travaux relèvent d'une rénovation énergétique éligible).
Le dispositif est également hors plafond des niches fiscales (10 000 €). Pour les ménages qui atteignent déjà ce plafond avec d'autres dispositifs, c'est un avantage décisif.
Conditions d'éligibilité
- Type de bien : immeuble collectif uniquement. Les maisons individuelles sont explicitement exclues.
- Date d'acquisition : entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Engagement : 9 ans minimum de location nue, à titre de résidence principale du locataire.
- Locataire : la location à un proche jusqu'au 2e degré est interdite.
- Zonage : aucun. Toute la France est éligible, sans restriction géographique.
- Loyers : plafonnés selon le niveau choisi.
Une variante existe pour l'ancien avec travaux : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition total, et le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) cible doit être de classe A ou B. Les taux d'amortissement sont alors légèrement réduits.
Taux, plafonds et décotes de loyer
| Niveau | Taux d'amortissement | Plafond annuel | Décote loyer vs marché |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 %/an | 8 000 € | -15 % |
| Social | 4,5 %/an | 10 000 € | -30 % |
| Très social | 5,5 %/an | 12 000 € | -45 % |
| Ancien — Intermédiaire | 3,0 %/an | 8 000 € | -15 % |
| Ancien — Social | 3,5 %/an | 10 000 € | -30 % |
| Ancien — Très social | 4,0 %/an | 12 000 € | -45 % |
*Condition ancien : travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition + DPE cible A ou B.*
Un point fondamental à ne pas négliger : les amortissements déduits via le Jeanbrun sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 150 VB III du CGI). Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable. L'impact à quinze ans est chiffré en section 4.
Le LMNP en 2026 : ce qui a changé (et ce qui n'a pas changé)
Le LMNP n'est pas mort
Plusieurs articles ont entretenu la confusion. La réalité en avril 2026 est claire : le statut LMNP est toujours actif pour la location longue durée. Le régime réel et le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sont accessibles. Trois réformes récentes ont modifié le régime, sans le supprimer.
Réforme 1 — La réintégration des amortissements dans la plus-value
C'est la réforme la plus structurante. Depuis le 15 février 2025 (article 84, loi n°2025-127), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la cession. Concrètement : si vous avez déduit 90 000 € d'amortissements sur quinze ans, votre prix d'acquisition est réduit d'autant pour le calcul fiscal. La plus-value imposable gonfle du même montant.
Cette règle ne s'applique pas aux résidences étudiantes, seniors et EHPAD, qui conservent l'ancien régime. Pour tous les autres biens meublés, l'avantage à la sortie a radicalement changé de nature.
Réforme 2 — La loi Le Meur et le micro-BIC (depuis novembre 2024)
La loi Le Meur a remanié les plafonds du micro-BIC selon le type de location meublée :
- Location touristique non classée : plafond abaissé à 15 000 €, abattement réduit à 30 %.
- Location touristique classée : plafond maintenu à 77 700 €, abattement ramené à 50 % (contre 71 % auparavant).
- Location longue durée meublée : inchangée — plafond 77 700 €, abattement 50 %.
Pour l'investisseur orienté longue durée, la loi Le Meur ne change rien aux plafonds. En revanche, elle ferme définitivement la porte aux locations Airbnb à régime fiscal favorable dans la plupart des communes.
Réforme 3 — La hausse des prélèvements sociaux (LFSS 2026)
Depuis janvier 2026, les BIC de location meublée supportent des prélèvements sociaux (PS) de 18,6 %. Cette hausse résulte de la progression de la CSG (Contribution Sociale Généralisée) de 9,2 % à 10,6 %, intégrée dans la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
À titre de comparaison, les revenus fonciers (location nue) restent à 17,2 % de PS.
Cet écart de 1,4 point mérite d'être intégré dans vos simulations, particulièrement si votre résultat BIC est positif — ce qui peut survenir après les premières années d'amortissement.
Pourquoi le régime réel reste malgré tout attractif
L'atout central du LMNP au régime réel n'a pas disparu : la possibilité de cumuler la déduction des charges réelles (intérêts de crédit, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion) avec l'amortissement du bien et du mobilier. Ce cocktail aboutit régulièrement à un résultat fiscal nul pendant dix à quinze ans.
Pendant cette période, pas d'IR sur les loyers. Pas de PS de 18,6 %. Un cash-flow préservé. Le problème surgit à la revente — et c'est là que la comparaison avec le Jeanbrun devient décisive.
Jeanbrun vs LMNP : le comparatif complet
| Critère | Dispositif Jeanbrun | LMNP régime réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue (non meublée) | Meublée |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC |
| Amortissement | 3,5 % à 5,5 %/an du bâti | Linéaire ~3,33 %/an (30 ans) |
| Charges déductibles | Intérêts + charges réelles | Intérêts + charges + mobilier |
| Déficit imputable sur revenu global | Oui — jusqu'à 10 700 €/an | Non — reporté sur BIC futurs |
| Plus-value revente | Amortissements réintégrés + abattements durée détention | Amortissements réintégrés, PV court terme taxée au TMI + PS 18,6 % |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % (revenus fonciers) | 18,6 % (BIC, LFSS 2026) |
| Durée minimale d'engagement | 9 ans | Aucune (bail libre) |
| Loyer | Plafonné (-15 % à -45 %) | Libre (loyer de marché) |
| Maisons individuelles | Exclues | Autorisées |
| Zonage géographique | Aucun (France entière) | Aucun |
| Niches fiscales | Hors plafond (> 10 000 €) | Dans le plafond |
| Profil idéal | TMI 41 %+, horizon long terme | TMI 30 %+, priorité cash-flow |
Simulation chiffrée : appartement de 200 000 € en collectif
Hypothèses communes aux deux scénarios
- Bien : appartement neuf en immeuble collectif, valeur 200 000 €.
- Financement : apport 20 000 € (10 %) + crédit 180 000 € sur 20 ans à 3,41 % (taux moyen constaté en avril 2026).
- Mensualité de crédit : 1 036 €/mois.
- Intérêts d'emprunt (année 1) : environ 6 140 €.
- Charges annuelles (taxe foncière + assurance PNO + charges de copropriété non récupérables) : 1 800 €.
Scénario A — Dispositif Jeanbrun intermédiaire, TMI 41 %
Le TMI — Taux Marginal d'Imposition — désigne la tranche la plus haute à laquelle est soumis un contribuable. À 41 %, chaque euro de déficit supplémentaire génère 0,41 € d'économie d'impôt.
- Loyer mensuel : 650 € (loyer de marché estimé à 765 €, décote de -15 %).
- Loyer annuel : 7 800 €.
- Amortissement Jeanbrun : 80 % × 200 000 € × 3,5 % = 5 600 €/an (inférieur au plafond de 8 000 €).
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers perçus | + 7 800 € |
| Intérêts d'emprunt | - 6 140 € |
| Charges déductibles | - 1 800 € |
| Amortissement Jeanbrun | - 5 600 € |
| Résultat foncier | - 5 740 € |
| Économie d'IR (TMI 41 %) | + 2 353 €/an |
| Prélèvements sociaux fonciers | 0 € (résultat négatif) |
| Cash-flow mensuel brut | - 536 €/mois |
| Cash-flow mensuel net (après avantage fiscal) | - 340 €/mois |
*Le déficit foncier de 5 740 € est intégralement imputé sur le revenu global, bien en deçà du plafond de 10 700 €.*
Scénario B — LMNP régime réel, TMI 30 %
En location meublée longue durée, le loyer dépasse généralement de 15 à 20 % le loyer d'un équivalent nu. Le mobilier initial est estimé à 5 000 €, amorti sur 7 ans.
- Loyer mensuel : 800 € (meublé longue durée).
- Loyer annuel : 9 600 €.
- Amortissement : bien (80 % × 200 000 € / 30 ans) = 5 333 €/an + mobilier (5 000 € / 7 ans) = 714 €/an = 6 047 €/an.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers perçus | + 9 600 € |
| Intérêts d'emprunt | - 6 140 € |
| Charges déductibles | - 1 800 € |
| Amortissement (bien + mobilier) | - 6 047 € |
| Résultat BIC | - 4 387 € |
| IR (TMI 30 %) | 0 € (résultat négatif) |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 0 € (résultat négatif) |
| Cash-flow mensuel brut | - 386 €/mois |
| Cash-flow mensuel net | - 386 €/mois |
*Le déficit BIC est reporté sur les résultats futurs, mais non imputable sur le revenu global.*
Le vrai différenciateur : la revente après 15 ans
Supposons une revente au même prix de 200 000 € après quinze ans de détention.
Scénario A (Jeanbrun) :
- Amortissements réintégrés : 15 × 5 600 = 84 000 €
- Prix d'acquisition ajusté (art. 150 VB III CGI) : 200 000 - 84 000 = 116 000 €
- Plus-value brute : 84 000 €
- Abattement IR après 15 ans de détention : 60 % (6 %/an de la 6e à la 15e année)
- PV nette IR : 84 000 × 40 % = 33 600 € → IR = 33 600 × 19 % ≈ 6 400 €
- Abattement PS après 15 ans : 16,5 %
- PV nette PS : 84 000 × 83,5 % = 70 140 € → PS = 70 140 × 17,2 % ≈ 12 100 €
- Total imposition à la revente : ≈ 18 500 €
Scénario B (LMNP) :
- Amortissements réintégrés : 15 × 6 047 = 90 705 €
- Ces amortissements constituent une plus-value à court terme pour le régime BIC, taxée au TMI + PS BIC
- Impôt sur PV : 90 705 × (30 % + 18,6 %) = 90 705 × 48,6 % ≈ 44 100 €
L'écart entre les deux scénarios à la revente est d'environ 25 600 € en faveur du Jeanbrun. La raison : les abattements pour durée de détention effacent 60 % de la PV imposable à l'IR après quinze ans. En LMNP, les amortissements réintégrés sont taxés comme une PV court terme, sans abattement, au TMI plein.
Ce résultat renverse l'intuition initiale. Le LMNP paraît plus avantageux sur le cash-flow mensuel. Mais le Jeanbrun peut s'avérer plus rentable sur le cycle complet, dès lors que la durée de détention dépasse dix ans et que le TMI est élevé.
Quel régime pour quel profil ?
Profil 1 — Le cadre TMI 41 %+ qui cherche à défiscaliser
Vous avez franchi la tranche à 41 %. Votre charge fiscale est significative. Vous êtes prêt à accepter un loyer inférieur au marché si cela se traduit par une économie d'IR immédiate et substantielle. Votre horizon est d'au moins 12 à 15 ans.
Le Jeanbrun est fait pour votre profil. Le déficit foncier généré par l'amortissement est directement imputable sur votre revenu global. Chaque euro de déficit vaut 0,41 € d'économie d'impôt. Le dispositif est hors plafond des niches fiscales : si vous avez déjà épuisé vos 10 000 € de niches (PERP, FCPI, etc.), le Jeanbrun s'y ajoute sans contrainte.
Condition sine qua non : votre bien doit être un immeuble collectif. Les maisons individuelles sont hors champ. L'engagement de 9 ans est incompressible — intégrez cette contrainte de liquidité dans votre planification.
Profil 2 — L'investisseur orienté cash-flow, TMI 30 %
Vous voulez que le loyer couvre au maximum les mensualités de crédit. Vous acceptez une fiscalité différée à la revente pour maximiser la trésorerie disponible aujourd'hui. Votre priorité n'est pas la défiscalisation immédiate mais l'autofinancement progressif de votre investissement.
Le LMNP au régime réel répond à cette logique. Le loyer meublé dépasse de 15 à 20 % le loyer nu, ce qui améliore mécaniquement votre cash-flow mensuel. L'amortissement rend le résultat fiscal nul pendant dix à quinze ans : vous ne payez ni IR ni PS sur vos loyers pendant cette période.
Le point de vigilance reste la sortie. La réintégration des amortissements (loi n°2025-127) génère une fiscalité lourde si vous revendez avec une TMI encore élevée. Anticipez ce moment en intégrant la fiscalité de cession dès aujourd'hui dans votre plan de financement.
Profil 3 — Le primo-investisseur prudent
Vous réalisez votre premier investissement locatif. L'horizon de détention n'est pas encore fixé. Vous souhaitez éviter une erreur irréversible et comprendre les règles du jeu avant de vous engager.
La réponse dépend de deux variables clés : votre TMI et votre durée de détention.
Si vous envisagez une revente avant dix ans, le LMNP peut vous exposer à une plus-value à court terme significative, taxée au TMI plein. Si vous partez sur 15 ans ou plus dans un immeuble collectif neuf, le Jeanbrun offre une sortie plus douce grâce aux abattements pour durée de détention.
Dans tous les cas, commencez par projeter les deux options avec votre situation fiscale réelle. Le simulateur Rendify est conçu précisément pour vous aider à trancher — sans tableur, sans jargon.
*Sources : article 12 octies, loi de finances pour 2026 (JO du 20/02/2026) ; article 150 VB III du CGI ; article 84, loi n°2025-127 du 14/02/2025 ; LFSS 2026 ; taux de crédit : Pretto, Meilleurtaux (avril 2026).*