Simulateur Dispositif Jeanbrun 2026 : Calculez Votre Avantage Fiscal

Comment fonctionne le simulateur Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun (article 12 octies, loi de finances pour 2026) permet de déduire un amortissement annuel calculé sur le bâti de votre bien (80 % du prix d'acquisition) de vos revenus fonciers. Ce mécanisme, inédit en location nue, génère un déficit foncier imputable directement sur votre revenu global.

Avant de présenter les simulations, voici les paramètres clés à comprendre.

Les 4 variables qui déterminent votre avantage fiscal

1. Le prix du bien : base de calcul de l'amortissement. Seul le bâti (80 % du prix) est amortissable ; le terrain (20 %) ne l'est pas.

2. Le taux d'amortissement : dépend du niveau d'engagement locatif choisi.

• Intermédiaire : 3,5 %/an, plafond 8 000 €, loyer -15 % vs marché.
• Social : 4,5 %/an, plafond 10 000 €, loyer -30 % vs marché.
• Très social : 5,5 %/an, plafond 12 000 €, loyer -45 % vs marché.

3. Votre TMI (Taux Marginal d'Imposition) : détermine l'économie d'IR générée par chaque euro de déficit. À 41 %, chaque euro de déficit vaut 0,41 € d'économie. À 30 %, il vaut 0,30 €.

4. Le loyer de marché : point de référence pour calculer le loyer plafonné selon le niveau choisi et mesurer le manque à gagner locatif.

Simulation 1 — Appartement neuf à 200 000 €, niveau intermédiaire, TMI 41 %

Paramètres

• Prix d'acquisition : 200 000 €
• Bâti amortissable : 200 000 × 80 % = 160 000 €
• Amortissement annuel : 160 000 × 3,5 % = 5 600 €/an
• Plafond applicable : 8 000 € → amortissement retenu = 5 600 € (sous le plafond)
• Loyer de marché estimé : 800 €/mois (9 600 €/an)
• Loyer Jeanbrun intermédiaire (-15 %) : 680 €/mois (8 160 €/an)
• Charges annuelles hors amortissement : intérêts 6 000 € + taxe foncière 1 200 € + assurance 350 € = 7 550 €

Résultat foncier annuel

Avantage fiscal annuel

• Imputation sur revenu global : 4 990 € (inférieur au plafond de 10 700 €) ✓
• Économie d'IR (TMI 41 %) : 4 990 × 41 % = 2 046 €/an
• Économie de PS : 0 € (résultat foncier négatif, pas de PS)
• Avantage fiscal total : 2 046 €/an

Manque à gagner sur le loyer

• Loyer de marché : 9 600 €/an
• Loyer Jeanbrun intermédiaire : 8 160 €/an
• Manque à gagner brut : 1 440 €/an
• Après économie fiscale : 2 046 - 1 440 = + 606 €/an en faveur du Jeanbrun vs location libre sans amortissement

*Dans ce scénario, le Jeanbrun intermédiaire est rentable même en comparaison d'une location libre : l'économie fiscale dépasse le manque à gagner locatif.*

Simulation 2 — Appartement neuf à 300 000 €, niveau social, TMI 41 %

Paramètres

• Prix d'acquisition : 300 000 €
• Bâti amortissable : 300 000 × 80 % = 240 000 €
• Amortissement théorique : 240 000 × 4,5 % = 10 800 €/an
• Plafond applicable : 10 000 € → amortissement retenu = 10 000 € (plafond atteint)
• Loyer de marché estimé : 1 200 €/mois (14 400 €/an)
• Loyer Jeanbrun social (-30 %) : 840 €/mois (10 080 €/an)
• Charges annuelles hors amortissement : intérêts 8 700 € + taxe foncière 1 800 € + assurance 500 € = 11 000 €

Résultat foncier annuel

Avantage fiscal annuel

• Imputation sur revenu global : 10 700 € (plafonné) → excédent reporté : 220 €
• Économie d'IR (TMI 41 %) : 10 700 × 41 % = 4 387 €/an
• Avantage fiscal total : 4 387 €/an

Manque à gagner sur le loyer

• Loyer de marché : 14 400 €/an
• Loyer Jeanbrun social : 10 080 €/an
• Manque à gagner brut : 4 320 €/an
• Après économie fiscale : 4 387 - 4 320 = + 67 €/an en faveur du Jeanbrun

*La décote de -30 % sur le loyer est presque intégralement compensée par l'économie fiscale. La véritable valeur du Jeanbrun social se réalise à la revente, grâce aux abattements sur la plus-value.*

Simulation 3 — Appartement ancien à 150 000 € + 50 000 € de travaux, niveau intermédiaire ancien, TMI 30 %

Le Jeanbrun ancien s'applique quand les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et que le DPE post-travaux atteint A ou B.

Paramètres

• Prix d'acquisition : 150 000 €
• Travaux : 55 000 € (condition : ≥ 30 % × 150 000 = 45 000 € ✓)
• Investissement total : 205 000 €
• Bâti amortissable (base Jeanbrun ancien) : 150 000 × 80 % = 120 000 €
• Amortissement annuel (taux ancien intermédiaire 3 %) : 120 000 × 3 % = 3 600 €/an
• Loyer de marché estimé post-rénovation : 700 €/mois (8 400 €/an)
• Loyer Jeanbrun intermédiaire (-15 %) : 595 €/mois (7 140 €/an)
• Charges annuelles hors amortissement : intérêts 5 800 € + taxe foncière 900 € + assurance 300 € = 7 000 €

Résultat foncier annuel (hors année des travaux)

Avantage fiscal annuel

• Économie d'IR (TMI 30 %) : 3 460 × 30 % = 1 038 €/an
• Nota : l'année des travaux, le déficit foncier lié aux travaux (55 000 € - loyers) peut atteindre le plafond renforcé de 21 400 € si les conditions DPE sont remplies (passage de F/G à E ou mieux).

Simulation à 15 ans : la revente fait la différence

Le tableau ci-dessous récapitule l'avantage fiscal cumulé sur 15 ans pour la simulation 1, et l'impact de la revente.

*Ce résultat peut paraître négatif, mais il s'analyse par rapport à une location nue classique SANS amortissement : dans ce scénario, les revenus fonciers auraient été imposés chaque année au TMI 41 % + PS 17,2 %. Le Jeanbrun génère une économie nette sur le cycle complet malgré la réintégration à la revente.*

Utilisez le simulateur Rendify

Ces calculs manuels illustrent les mécanismes, mais chaque situation est différente. Le simulateur Rendify vous permet de personnaliser :

• Votre TMI exact.
• Le loyer de marché de votre ville.
• La durée de votre crédit et le taux obtenu.
• Le niveau Jeanbrun choisi (intermédiaire, social, très social).
• Votre horizon de détention.

En quelques secondes, vous obtenez l'économie fiscale annuelle, le déficit généré, la comparaison avec le LMNP et la projection à la revente.

*Sources : article 12 octies, loi de finances pour 2026 (JO du 20/02/2026) ; article 150 VB III du CGI ; LFSS 2026 ; taux de crédit : Pretto, Meilleurtaux (avril 2026).*