Calcul indicatif — Les pourcentages ci-dessous sont des exemples ; vos chiffres dépendent de votre bien et de votre fiscalité.
Trois rendements pour un même bien
Quand une annonce affiche « 8 % de rendement », il s'agit presque toujours du rendement brut — le plus flatteur et le plus trompeur. En réalité, un investissement locatif se mesure à trois niveaux de plus en plus précis : brut, net, puis net-net. Comprendre l'écart entre les trois vous évite d'acheter un bien qui « rapporte 8 % » mais qui, en vrai, vous coûte de l'argent.
1. Le rendement brut
Rendement brut = (Loyer annuel ÷ Prix d'achat) × 100
C'est le calcul de l'annonce : on divise les loyers de l'année par le prix d'achat. Simple, rapide, utile pour comparer rapidement deux biens — mais il ignore absolument toutes les charges, les frais d'achat et les impôts.
*Exemple : appartement 150 000 €, loyer 750 €/mois (9 000 €/an) → rendement brut = 6 %.*
Beaucoup d'annonces calculent même le brut sur le prix hors frais de notaire, ce qui le gonfle encore. Pour être honnête, intégrez les frais de notaire au dénominateur.
2. Le rendement net (net de charges)
Rendement net = ((Loyer annuel − Charges annuelles) ÷ Prix d'achat frais inclus) × 100
Le rendement net déduit toutes les charges non récupérables :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurances (PNO, GLI)
- Frais de gestion
- Provision pour vacance locative et travaux
Il ajoute aussi les frais d'acquisition (notaire, agence) au prix d'achat. Le rendement net est typiquement 1,5 à 3 points en dessous du brut.
*Exemple (suite) : 9 000 € de loyers − 2 800 € de charges = 6 200 €. Prix frais inclus : 162 000 €. Rendement net = 3,8 %.*
3. Le rendement net-net (net de fiscalité)
Rendement net-net = ((Loyer annuel − Charges − Impôts) ÷ Prix frais inclus) × 100
C'est la vérité finale : on déduit en plus l'impôt sur les revenus locatifs (IR selon votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux), qui dépend de votre régime fiscal. C'est ici que le choix LMNP réel, micro, ou déficit foncier change tout.
*Exemple (suite, TMI 30 %, location nue réel) : impôt ≈ 1 200 €. Net-net = (6 200 − 1 200) ÷ 162 000 = 3,1 %.*
Récapitulatif : du brut au net-net
| Niveau | Ce qui est déduit | Résultat (exemple) |
|---|---|---|
| Brut | Rien | 6,0 % |
| Net | Charges + frais d'achat | 3,8 % |
| Net-net | + impôts | 3,1 % |
Entre l'affichage de l'annonce (6 %) et la réalité (3,1 %), le rendement a été quasiment divisé par deux. C'est tout l'enjeu : ne jamais se fier au brut seul.
Et le cash-flow dans tout ça ?
Les trois rendements sont des pourcentages de performance du capital. Le cash-flow est une autre dimension : le montant en euros qui reste dans votre poche chaque mois, crédit compris. Un bien peut afficher un rendement net-net positif tout en ayant un cash-flow mensuel négatif (si la mensualité de crédit est élevée). Les deux indicateurs sont complémentaires. Pour la mesure la plus complète, voir le TRI immobilier.
Calculer vos trois rendements automatiquement
Inutile de jongler avec les formules : notre simulateur de rentabilité locative calcule instantanément vos rendements brut, net et net-net (6 régimes fiscaux), votre cash-flow et votre TRI. Pour le détail de la méthode, voir calculer la rentabilité nette-nette.
Conclusion
Le rendement brut (loyer ÷ prix) sert à comparer vite, mais c'est le rendement net-net — charges, frais d'achat ET impôts déduits — qui reflète la réalité. Entre les deux, l'écart est souvent de moitié. Ne prenez jamais une décision d'achat sur le seul rendement brut affiché dans une annonce : calculez toujours le net-net, et regardez aussi votre cash-flow mensuel.
*Calcul indicatif. Vos rendements dépendent de votre bien, de vos charges et de votre régime fiscal.*