La rumeur : le LMNP serait supprimé
Depuis fin 2024, une confusion persistante circule dans les forums immobiliers, les réseaux sociaux et même certains médias spécialisés : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) aurait été supprimé. Cette affirmation est fausse.
Le LMNP existe toujours en 2026. Le régime réel et le micro-BIC restent accessibles pour la location meublée longue durée. Ce qui a changé, c'est la fiscalité applicable à ce statut, avec trois réformes significatives entre novembre 2024 et janvier 2026.
Cet article démêle le vrai du faux avec des sources législatives précises.
Ce qui a changé : les 3 réformes LMNP
Réforme 1 — Réintégration des amortissements dans la plus-value (depuis le 15 février 2025)
C'est la réforme la plus structurante. L'article 84 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 prévoit que les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la cession du bien.
Avant cette réforme : vous vendiez votre bien au prix d'acquisition initial, sans tenir compte des amortissements déduits. La plus-value était calculée uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.
Depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits viennent réduire votre prix d'acquisition comptable. Si vous avez déduit 80 000 € d'amortissements sur 15 ans, votre prix d'achat fiscal est réduit de 80 000 €, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value imposable.
Exceptions : cette règle ne s'applique pas aux résidences étudiantes, seniors et EHPAD gérés en résidence de services. Ces types de biens conservent l'ancien régime fiscal à la revente.
Réforme 2 — Loi Le Meur : micro-BIC remanié pour le touristique (depuis novembre 2024)
La loi Le Meur (loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024) a modifié les plafonds et abattements du micro-BIC pour les locations meublées touristiques :
- Meublés non classés : plafond 15 000 €, abattement 30 %.
- Meublés classés : plafond 77 700 €, abattement 50 % (contre 71 % auparavant).
- Location longue durée : aucune modification — plafond 77 700 €, abattement 50 % inchangés.
Pour les loueurs en meublé longue durée, la loi Le Meur ne change rien.
Réforme 3 — Hausse des prélèvements sociaux (LFSS 2026, depuis janvier 2026)
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG applicable aux BIC de location meublée de 9,2 % à 10,6 %, faisant passer les prélèvements sociaux totaux de 17,2 % à 18,6 %.
Cet écart de 1,4 point avec les revenus fonciers (location nue, toujours à 17,2 %) mérite d'être intégré dans les simulations de rentabilité. Sur un résultat BIC imposable de 20 000 €, la différence représente 280 € de prélèvements sociaux supplémentaires par an.
Ce qui n'a PAS changé
| Élément | Statut en 2026 |
|---|---|
| Statut LMNP (existence du régime) | Toujours actif |
| Régime réel LMNP | Accessible |
| Micro-BIC longue durée | Inchangé (77 700 €, 50 %) |
| Amortissement du bien au réel | Toujours déductible en cours de détention |
| Résidence étudiantes/seniors/EHPAD | Exonérées de réintégration à la revente |
| Plafond de recettes micro-BIC longue durée | 77 700 € |
| Abattement micro-BIC longue durée | 50 % |
| Bail meublé (durée, régime locatif) | Inchangé |
L'impact concret de la réintégration des amortissements
Prenons un exemple chiffré pour mesurer l'impact réel de la réforme de février 2025.
Hypothèses :
- Bien acheté 200 000 € il y a 15 ans.
- Amortissements déduits sur 15 ans : 6 000 €/an × 15 = 90 000 €.
- Prix de revente : 250 000 € (valorisation de 50 000 €).
- TMI à la revente : 30 %.
Avant la réforme (avant 15/02/2025) :
- Plus-value = 250 000 - 200 000 = 50 000 €.
- Régime des plus-values immobilières des particuliers (abattements pour durée, taux de 19 % + 17,2 %).
- Avec 15 ans de détention, exonération IR quasi totale (60 % d'abattement), PS réduits.
- Impôt total : environ 5 000 €.
Après la réforme (applicable depuis 15/02/2025) :
- Prix d'acquisition fiscal : 200 000 - 90 000 = 110 000 €.
- Plus-value BIC court terme (amortissements réintégrés) : 90 000 € taxés au TMI + PS : 90 000 × (30 % + 18,6 %) = 43 740 €.
- Plus-value long terme (valorisation réelle) : 250 000 - 200 000 = 50 000 €, taxée selon le régime classique des PVI. Avec 15 ans : environ 5 000 €.
- Impôt total : environ 48 740 € — soit près de 10 fois plus qu'avant la réforme.
Ce calcul illustre pourquoi certains ont parlé de « quasi-suppression » du LMNP. L'avantage fiscal à la revente a effectivement disparu pour la grande majorité des biens meublés (hors résidences services).
Le LMNP reste-t-il intéressant en 2026 ?
Oui, mais dans des situations précises :
Horizon court à moyen terme (< 10 ans) : si vous prévoyez de revendre rapidement, les amortissements déduits seront limités et l'impact de la réintégration sera plus faible. Le LMNP reste attractif pour les investisseurs qui arbitrent régulièrement leur patrimoine.
Résidences étudiantes, seniors, EHPAD : ces types de biens conservent l'ancien régime fiscal à la revente. Pour un investisseur qui cherche l'avantage du LMNP sur le cycle complet (déduction + sortie favorable), c'est encore la meilleure option en 2026.
Priorité cash-flow : si votre objectif est de minimiser la fiscalité en cours de détention (zéro IR, zéro PS pendant 10-15 ans) pour maximiser la trésorerie, le LMNP au régime réel reste imbattable sur cette période. La fiscalité à la revente est un problème pour plus tard — que certains investisseurs choisissent de résoudre en revendant avant les années de pleine imposition.
TMI faible (11 %) : pour un contribuable à faible TMI, la réintégration des amortissements en plus-value court terme (taxée au TMI + PS) reste moins pénalisante que pour un TMI à 41 %.
Conclusion : LMNP ou Jeanbrun en 2026 ?
La question n'est pas « LMNP supprimé ou non » — c'est « LMNP ou Jeanbrun, selon mon profil ». Le Jeanbrun (article 12 octies, LF 2026) offre une alternative en location nue avec amortissement déductible et fiscalité de revente plus favorable grâce aux abattements pour durée de détention applicables aux revenus fonciers.
La décision dépend de votre TMI, de votre horizon de détention, du type de bien et de votre priorité entre cash-flow immédiat et optimisation fiscale à long terme.
*Sources : loi n°2025-127 du 14 février 2025 (art. 84) ; loi Le Meur (loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024) ; LFSS 2026 ; Bofip (bofip.impots.gouv.fr) ; article 12 octies, loi de finances pour 2026.*