Calcul indicatif — La déductibilité dépend du régime fiscal choisi. Vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr ou auprès d'un comptable.
Pourquoi les charges déductibles changent tout
Chaque euro de charge déductible réduit votre revenu imposable, donc votre impôt. Pour un investisseur à TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, 1 000 € de charges déductibles, c'est 472 € d'impôt économisé. Savoir exactement ce que vous pouvez déduire — et sous quel régime — est l'un des leviers de rentabilité les plus directs.
Attention : la déductibilité n'existe que sous les régimes réels. Au micro (micro-foncier ou micro-BIC), vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire et ne déduisez aucune charge réelle.
Location nue : charges déductibles des revenus fonciers (régime réel)
En location nue au régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 €/an de revenus fonciers, ou sur option), vous déduisez :
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier/garantie du crédit
- Assurance emprunteur et assurance PNO
- Assurance loyers impayés (GLI)
- Taxe foncière (hors part ordures ménagères récupérable)
- Charges de copropriété non récupérables sur le locataire
- Frais de gestion (agence, comptable) et frais de procédure
- Dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration (travaux)
- Provisions pour charges de copropriété
Point clé : en location nue, vous ne pouvez PAS amortir le bien. Les travaux d'amélioration sont déductibles, mais pas la « dépréciation » du bâti. C'est la grande différence avec le meublé.
Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Voir le déficit foncier.
Location meublée : charges déductibles en LMNP réel (BIC)
En meublé au régime réel (LMNP), vous déduisez tout ce qui précède plus deux atouts majeurs :
- L'amortissement de la structure du bien (hors terrain) : ≈ 1,7 % du prix par an sur ~50 ans
- L'amortissement du mobilier et des équipements : sur 5 à 10 ans (10 à 20 %/an)
Ces amortissements sont des charges « comptables » sans décaissement réel : ils réduisent l'impôt sans vous coûter d'argent. C'est ce qui permet souvent d'atteindre zéro impôt pendant 10-15 ans. Voir l'amortissement LMNP.
| Charge | Location nue (réel) | LMNP (réel) |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Oui | Oui |
| Taxe foncière | Oui | Oui |
| Assurances (PNO, GLI) | Oui | Oui |
| Charges copro non récupérables | Oui | Oui |
| Travaux d'entretien/amélioration | Oui | Oui |
| Frais de gestion / comptable | Oui | Oui |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Amortissement du mobilier | Non | Oui |
Ce qui n'est PAS déductible
- Le capital remboursé du crédit (seuls les intérêts le sont)
- Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (en revenus fonciers)
- Votre temps de gestion personnel
- La taxe d'habitation si elle reste à votre charge (rare)
Micro-foncier et micro-BIC : l'abattement à la place
Si vous restez au micro, vous ne déduisez rien mais bénéficiez d'un abattement forfaitaire :
- Micro-foncier (location nue, < 15 000 €/an) : abattement 30 %
- Micro-BIC (meublé, < 77 700 € classé / 50 % ; meublé de tourisme non classé : 30 %, seuil 15 000 € depuis la loi Le Meur)
Le micro est intéressant uniquement si vos charges réelles sont inférieures à l'abattement. Dès que vos charges (surtout avec un crédit récent) dépassent l'abattement, le réel devient gagnant. Voir micro vs réel en LMNP.
Exemple chiffré
Appartement loué nu 9 600 €/an, crédit récent, TMI 30 % :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers | 9 600 € |
| Intérêts d'emprunt | −3 200 € |
| Taxe foncière | −900 € |
| Assurances + gestion | −800 € |
| Travaux d'entretien | −1 500 € |
| Charges copro non récup. | −600 € |
| Revenu foncier imposable | 2 600 € |
Au réel, l'impôt porte sur 2 600 € (≈ 1 227 € avec PS). Au micro-foncier (abattement 30 %), il porterait sur 6 720 € — soit bien plus. Ici, le réel divise l'impôt par plus de deux.
Calculer l'impact sur votre rentabilité
Notre simulateur de rentabilité intègre vos charges déductibles et compare automatiquement micro vs réel, location nue vs LMNP, pour vous montrer le régime le plus avantageux. Pour la liste exhaustive des charges (au-delà de la déductibilité fiscale), voir notre liste complète des charges.
Conclusion
Les charges déductibles ne s'appliquent qu'aux régimes réels. En location nue, vous déduisez intérêts, taxe foncière, assurances, travaux et frais — mais pas l'amortissement du bien. En LMNP réel, vous ajoutez l'amortissement de la structure et du mobilier, ce qui mène souvent à zéro impôt pendant plus de dix ans. Comparez toujours réel et micro : dès que vos charges dépassent l'abattement forfaitaire, le réel l'emporte.
*Sources : impots.gouv.fr, BOFiP (revenus fonciers et BIC), service-public.fr, loi Le Meur (2024). Calcul indicatif.*