Le calendrier des interdictions de location : ce qui est déjà en vigueur
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des logements énergivores. En 2026, voici l'état réel de la situation :
| Étiquette DPE | Interdiction de location | Statut en 2026 |
|---|---|---|
| **G** (> 450 kWh/m²/an) | Depuis le 1er janvier 2025 | ⛔ Interdit (logements > 450 kWh) |
| **G** (tous) | 1er janvier 2025 | ⛔ Interdit |
| **F** | 1er janvier 2028 | ⚠️ Encore autorisé, échéance proche |
| **E** | 1er janvier 2034 | ✅ Autorisé jusqu'en 2034 |
| **D et mieux** | Aucune restriction | ✅ Aucune contrainte |
**Attention :** L'interdiction s'applique aux **nouveaux baux** et aux **renouvellements de bail**. Un locataire déjà en place dans un logement G reste protégé, mais vous ne pouvez pas relouer le bien après son départ.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique exactement ?
Un logement est classé F ou G (passoire thermique) si sa consommation d'énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an (classe F) ou 420 kWh/m²/an (classe G).
En France, environ 5,2 millions de logements sont classés F ou G, dont une part significative est en location.
Les caractéristiques typiques d'une passoire :
- Isolation des murs par l'extérieur absente ou insuffisante
- Simple vitrage ou fenêtres anciennes
- Chauffage électrique par effet joule (convecteurs)
- Absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC)
- Toiture mal isolée
Les obligations du propriétaire en 2026
Si votre bien est classé G :
- Vous ne pouvez plus mettre en location (nouveaux baux)
- Vous devez réaliser un audit énergétique avant toute vente
- L'audit est obligatoire pour les classes F et G depuis avril 2023
Si votre bien est classé F :
- Vous pouvez encore louer jusqu'au 31 décembre 2027
- Prévoyez dès maintenant les travaux ou la revente
Dans tous les cas :
- Vous ne pouvez pas augmenter le loyer d'un bien classé F ou G (gel des loyers)
- Cette mesure s'applique depuis le 24 août 2022
Travaux nécessaires pour gagner une ou deux classes DPE
Le coût des travaux varie considérablement selon le type de logement et les améliorations ciblées :
Isolation des combles (gain : 1 à 2 classes)
- Coût : 25 à 50 €/m² (insufflation) → 1 500 à 3 000 € pour 60 m²
- Aide MaPrimeRénov' : jusqu'à 75 % pour les ménages modestes
- Retour sur investissement rapide en économies de chauffage
Remplacement du chauffage électrique (gain : 1 à 2 classes)
- Pompe à chaleur air/air : 3 000 à 6 000 €
- Pompe à chaleur air/eau : 8 000 à 15 000 €
- Aide : jusqu'à 5 000 € via MaPrimeRénov'
Isolation des murs par l'intérieur (gain : 1 classe)
- Coût : 50 à 100 €/m² de surface habitable
- Perte de 3 à 5 cm de surface habitable par mur traité
Remplacement des fenêtres en double vitrage
- Coût : 500 à 1 000 € par fenêtre
- Aide limitée si réalisé seul (doit s'inscrire dans un bouquet de travaux)
Les aides disponibles en 2026
MaPrimeRénov' :
Principale aide de l'État, versée directement aux propriétaires ou à l'entreprise.
- Montant variable selon revenus et travaux : de 20 % à 90 % du coût
- Obligation de faire appel à une entreprise RGE (Reconnue Garante de l'Environnement)
- Plafond de dépenses subventionnables : 70 000 € sur 5 ans
Éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro) :
- Jusqu'à 50 000 € de prêt sans intérêts pour travaux de rénovation énergétique
- Cumulable avec MaPrimeRénov'
- Sans condition de ressources
CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) :
- Primes versées par les fournisseurs d'énergie
- Variables selon les offres du marché
- Cumulables avec MaPrimeRénov'
Déficit foncier renforcé :
Pour les passoires thermiques rénovées entre 2023 et 2025, le plafond de déficit foncier imputable est doublé à 21 500 €.
La stratégie de l'investisseur opportuniste : acheter des passoires
Certains investisseurs aguerris cherchent délibérément des logements F et G, car :
- **Décote à l'achat** : 10 à 30 % sous le prix du marché selon l'étiquette et la localisation
- **Moins de concurrence** : les acheteurs non-avertis fuient ces biens
- **Travaux déductibles** : via le déficit foncier
- **Revalorisation post-travaux** : gain de valeur + capacité à relouer
Le calcul de l'opportunité
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (décote 20 %) | 160 000 € |
| Travaux de rénovation | 25 000 € |
| Total investi | 185 000 € |
| Valeur estimée post-travaux (DPE C) | 210 000 € |
| Plus-value latente | + 25 000 € |
| Économie fiscale déficit foncier (TMI 30 %) | + 7 500 € |
| **Gain total estimé** | **+ 32 500 €** |
Cette stratégie nécessite une bonne estimation des travaux avant achat et de faire appel à des artisans RGE pour bénéficier des aides.
Les pièges à éviter
1. Ne pas vérifier la fiabilité du DPE
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont caducs. Exigez un DPE récent (méthode 3CL) lors de toute acquisition.
2. Sous-estimer le coût réel des travaux
Toujours faire établir 2 à 3 devis par des entreprises RGE avant de signer le compromis. Intégrez une marge de 20 %.
3. Oublier le délai administratif
Les dossiers MaPrimeRénov' peuvent prendre 2 à 6 mois. Planifiez votre trésorerie en conséquence.
4. Acheter en zone détendue
Dans les zones où la demande locative est faible, une rénovation énergétique ne suffit pas à garantir la relocation. Vérifiez le marché locatif local avant d'investir.
En résumé
- Les G sont interdits à la location depuis 2025, les F en 2028
- Le gel des loyers s'applique dès maintenant aux F et G
- Des aides significatives existent (MaPrimeRénov', Éco-PTZ, déficit foncier renforcé)
- L'achat de passoires avec travaux peut être une stratégie rentable si bien calculée
Avant d'investir dans une passoire thermique, simulez la rentabilité avec et sans les aides, en intégrant le coût réel des travaux.
[Simuler la rentabilité après rénovation →](/simulateur)