Qu'est-ce que l'assurance PNO ?
L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) protège le propriétaire bailleur contre les sinistres survenant dans son bien locatif, que le logement soit occupé ou vacant.
Depuis 2014 : obligation légale en copropriété
La loi ALUR du 24 mars 2014 rend obligatoire la souscription d'une assurance PNO pour tout copropriétaire. En cas de sinistre non assuré, vous pouvez être tenu responsable des dommages causés aux autres lots.
Pour une maison individuelle, la PNO n'est pas légalement obligatoire mais reste fortement recommandée.
Ce que couvre la PNO
Garanties de base :
- Dégâts des eaux (fuite, infiltration)
- Incendie et explosion
- Catastrophes naturelles et technologiques
- Responsabilité civile propriétaire
- Recours des locataires et des tiers
Garanties optionnelles :
- Perte de loyers (si sinistre rend le bien inhabitable)
- Protection juridique
- Vandalisme
Combien ça coûte ?
| Type de bien | Prix PNO annuel |
|---|---|
| Studio / T1 | 80-150 € |
| T2 / T3 | 120-200 € |
| T4 et plus | 180-280 € |
| Maison < 100 m² | 150-250 € |
| Local commercial | 200-500 € |
Important : Les prix varient selon la zone géographique, la vétusté du bien et les garanties choisies.
PNO vs assurance habitation du locataire
La PNO ne remplace pas l'assurance habitation du locataire, qui couvre ses propres biens mobiliers. Les deux coexistent et se complètent.
Si votre locataire n'est pas assuré (malgré votre droit de l'y obliger), votre PNO prend le relais via la clause de renonciation à recours.
Déductibilité fiscale
La prime d'assurance PNO est entièrement déductible :
- En location nue au réel : des revenus fonciers
- En LMNP réel : des revenus BIC
En micro-foncier ou micro-BIC, la déductibilité est incluse dans l'abattement forfaitaire.
Comment choisir la bonne PNO
Critères essentiels :
- Le plafond de garantie responsabilité civile (minimum 1 million €)
- La franchise (privilégiez < 150 €)
- La couverture en période de vacance locative
- Les exclusions liées à la vétusté
Erreur fréquente : sous-assurer en choisissant une valeur à neuf trop faible. En cas de sinistre total, vous serez remboursé au prorata.
PNO et périodes de vacance locative
Beaucoup de propriétaires pensent que leur assurance PNO ne s'applique que quand le bien est occupé. C'est faux : la PNO couvre également les périodes de vacance, ce qui est précisément son avantage par rapport à l'assurance habitation du locataire.
Que se passe-t-il si le bien est vide ?
- L'assurance habitation du locataire ne couvre plus le bien
- Votre PNO prend automatiquement le relais
- Votre responsabilité civile propriétaire reste active
Point d'attention : Certains contrats PNO limitent la couverture au-delà de 90 ou 120 jours de vacance consécutive. Vérifiez cette clause avant de signer.
PNO, GLI et assurance emprunteur : les 3 assurances obligatoires
Pour un investissement locatif complet, vous avez généralement 3 niveaux d'assurance :
| Assurance | Objet | Coût annuel |
|---|---|---|
| PNO | Bien et responsabilité propriétaire | 120-280 €/an |
| GLI | Loyers impayés | 2-3% des loyers |
| Assurance emprunteur | Remboursement crédit (décès/invalidité) | 0.3-0.6% du capital/an |
Ces 3 assurances sont toutes déductibles en LMNP réel ou en location nue au réel. En micro, elles sont couvertes par l'abattement forfaitaire.
Comment comparer les offres PNO
Les comparateurs en ligne (Assurance.com, Lesfurets) permettent d'obtenir plusieurs devis rapidement. Points à comparer systématiquement :
La franchise : Privilégiez une franchise inférieure à 150 €. Une franchise élevée peut rendre l'assurance inutile pour les petits sinistres.
La valeur à neuf : Assurez votre bien pour sa valeur de reconstruction, pas sa valeur vénale. En cas de sinistre total, vous aurez besoin de reconstruire.
La responsabilité civile : Minimum 1 million €, idéalement 3 millions € pour un immeuble.
Les garanties optionnelles : Perte de loyers (après sinistre), protection juridique, garantie canicule/catastrophe climatique.
Dégât des eaux : le sinistre le plus fréquent
Le dégât des eaux représente environ 40% des sinistres PNO. En copropriété, la procédure est encadrée par la Convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) qui définit les responsabilités entre assureurs selon l'origine du sinistre.
Bon à savoir : Si le dégât provient d'une partie commune (toit, colonne commune), c'est l'assurance de la copropriété qui intervient en premier, avant votre PNO.
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