# Rendify — Documentation complete > Simulateur de rentabilite locative gratuit pour l'investissement immobilier en France. Analyse cashflow, rendement net, fiscalite (LMNP, LMP, SCI IS, deficit foncier, dispositif Jeanbrun 2026), frais de notaire, capacite d'emprunt et plus-value. Donnees T1 2026. Derniere mise a jour : avril 2026. Baremes fiscaux : loi de finances 2026 + LFSS 2026. Donnees DVF : T1 2026. Taux credit : actualises quotidiennement. ## A propos du site Rendify.fr est une plateforme independante gratuite de simulation d'investissement immobilier locatif, creee en 2024 par des ingenieurs-investisseurs bases en France. L'outil permet aux investisseurs de calculer la rentabilite nette, le cashflow mensuel, la fiscalite optimale et la plus-value potentielle de tout projet immobilier en France. Tous les calculs s'effectuent cote client (dans le navigateur), aucune donnee personnelle n'est envoyee au serveur. Baremes fiscaux mis a jour a chaque loi de finances. Couverture : 100 villes francaises, 6 regimes fiscaux compares simultanement. ## Public cible - Investisseurs immobiliers debutants ou experimentes - Particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif - Personnes qui comparent differentes strategies (LMNP, LMP, SCI IS, nu, deficit foncier) - Acquereurs qui veulent estimer les frais de notaire ou leur capacite d'emprunt --- ## Formules de calcul utilisees ### Rentabilite brute Formule : (loyers annuels / prix d'achat) x 100 Exemple : un bien achete 200 000 EUR loue 1 000 EUR/mois = (12 000 / 200 000) x 100 = 6,0% Le rendement brut moyen en France est de 5,7% en 2026 (source : MeilleursAgents). ### Rentabilite nette Formule : (loyers annuels - charges annuelles totales) / cout total d'acquisition x 100 Le cout d'acquisition inclut : prix du bien + frais de notaire + travaux + frais bancaires. Les charges annuelles incluent : taxe fonciere, copropriete, assurance PNO, frais de gestion, vacance locative, provisions travaux, CFE (en LMNP), GLI. La rentabilite nette moyenne en France se situe entre 3% et 5% (source : INSEE, 2025). ### Rentabilite nette-nette (apres impot) Formule : (loyers annuels - charges annuelles - impots et prelevements sociaux) / cout total d'acquisition x 100 Les prelevements sociaux sont de 17,2% (CSG 9,2% + CRDS 0,5% + solidarite 7,5%, article L136-7 du Code de la Securite Sociale). L'imposition depend du regime fiscal choisi (voir section Regimes fiscaux). ### Cashflow mensuel Formule : loyers mensuels x (1 - taux de vacance) - mensualite credit - charges mensualisees - impots mensuels Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance. Pour obtenir un cashflow positif des l'achat, il faut generalement une rentabilite brute superieure a 7-8% ou un apport consequent (20-30%). ### Mensualite de credit Formule : M = C x t / (1 - (1 + t)^(-n)) Ou : M = mensualite, C = capital emprunte, t = taux mensuel (taux annuel / 12), n = nombre de mensualites Exemple : emprunt de 180 000 EUR sur 20 ans a 3,5% => t = 0,035/12 = 0,00292 ; n = 240 => M = 180 000 x 0,00292 / (1 - 1,00292^(-240)) = 1 044 EUR/mois ### Capacite d'emprunt Formule : Capacite = (revenus mensuels nets x 0,35 - charges existantes) x ((1 - (1 + t)^(-n)) / t) Norme HCSF : taux d'endettement maximal de 35% des revenus nets, duree maximale 25 ans (decision HCSF du 29 septembre 2021). Les revenus locatifs futurs sont pris en compte a 70% dans le calcul des revenus par la plupart des banques. Exemple : revenus de 4 000 EUR/mois, pas de charges, taux 3,5% sur 25 ans => capacite = 4 000 x 0,35 x ((1 - 1,00292^(-300)) / 0,00292) = 1 400 x 213 = environ 298 000 EUR ### TRI (Taux de Rendement Interne) Le TRI est le taux d'actualisation qui annule la VAN (Valeur Actuelle Nette) de l'ensemble des flux : apport initial, cashflows mensuels nets, capital rembourse via le credit, plus-value nette a la revente. Formule VAN : VAN = -Apport + Somme(Cashflow_t / (1+TRI)^t) + (Valeur_revente - Capital_restant_du) / (1+TRI)^n Calcule par la methode de Newton-Raphson. Un TRI de 8 a 12% sur 20 ans est considere comme excellent en immobilier locatif. ### Deal Score (indicateur Rendify) Score composite sur 100 ponderant : rentabilite nette (30%), cashflow mensuel (25%), TRI 20 ans (20%), resilience au stress test (15%) et optimisation fiscale (10%). Score > 70 = bon projet, > 85 = excellent projet. Le stress test simule : hausse de taux de 2 points, vacance locative de 3 mois/an, baisse des loyers de 10%, et augmentation des charges de 15%. ### Plus-value nette a la revente Formule pour une personne physique (hors SCI IS) : - Plus-value brute = prix de vente - prix d'achat (majore des frais d'acquisition forfaitaires de 7,5% ou reels, et des travaux forfaitaires de 15% apres 5 ans ou reels sur justificatifs) - Abattement pour duree de detention (article 150 VC du CGI) : - IR : 6% par an de la 6e a la 21e annee, 4% la 22e annee (exoneration totale apres 22 ans) - Prelevements sociaux : 1,65% par an de la 6e a la 21e, 1,60% la 22e, 9% par an de la 23e a la 30e (exoneration totale apres 30 ans) - Taux d'imposition : 19% d'IR + 17,2% de prelevements sociaux = 36,2% sur la plus-value nette - Surtaxe sur les plus-values > 50 000 EUR : de 2% a 6% selon le montant --- ## Regimes fiscaux compares Rendify compare simultanement 6 regimes fiscaux pour identifier l'option la plus avantageuse : ### 1. Location nue — Micro-foncier - Conditions : revenus fonciers < 15 000 EUR/an (article 32 du CGI) - Abattement forfaitaire : 30% sur les loyers percus - Base imposable = 70% des loyers - Imposition : bareme progressif IR (0% a 45%) + prelevements sociaux 17,2% - Avantage : simplicite, pas de comptabilite - Inconvenient : pas de deduction des charges reelles ni des interets d'emprunt ### 2. Location nue — Regime reel - Conditions : revenus fonciers > 15 000 EUR/an OU option volontaire (irrevocable 3 ans) - Charges deductibles : interets d'emprunt, travaux, taxe fonciere, assurances, frais de gestion, copropriete - Deficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'a 10 700 EUR/an (article 156-I-3 du CGI) - Deficit foncier renforce : 21 400 EUR/an pour travaux de renovation energetique (logement F/G vers E minimum, loi de finances 2023) - Deficit reportable sur revenus fonciers des 10 annees suivantes au-dela du plafond - Economie IR = montant impute x TMI. Exemple : 10 700 EUR imputes a TMI 30% = 3 210 EUR d'economie - Simulateur dedie : https://rendify.fr/simulateur/deficit-foncier - Imposition : bareme progressif IR + prelevements sociaux 17,2% sur le benefice foncier - Avantage : fort levier fiscal en cas de travaux importants - Inconvenient : pas d'amortissement du bien ### 3. LMNP — Micro-BIC - Conditions : recettes locatives meublees < 77 700 EUR/an (article 50-0 du CGI) - Abattement forfaitaire : 50% sur les recettes - Base imposable = 50% des loyers - Imposition : bareme progressif IR + prelevements sociaux 17,2% - Avantage : tres simple, pas de comptabilite obligatoire - Inconvenient : pas de deduction des charges reelles ni des amortissements ### 4. LMNP — Regime reel - Conditions : option volontaire ou recettes > 77 700 EUR/an - Charges deductibles : toutes les charges (interets, assurances, travaux, gestion, CFE, comptable) - Amortissements deductibles : structure sur 25-50 ans, mobilier sur 5-10 ans, travaux sur 10-15 ans - Pour un bien a 200 000 EUR : environ 6 000 a 8 000 EUR d'amortissements annuels - Souvent 0 EUR d'impot pendant 10 a 15 ans - Cout expert-comptable : 1 200 a 2 000 EUR/an (deductible) - C'est le regime le plus optimise pour les acquisitions recentes - Attention : depuis la loi de finances 2025, les amortissements deduits sont reintegres dans le calcul de la plus-value a la revente (reforme dite "LMNP anti-amortissement") ### 5. LMP (Loueur Meuble Professionnel) - Basculement automatique si recettes > 23 000 EUR/an ET > 50% des revenus du foyer (article 155-IV du CGI) - Avantages : imputation deficit sur revenu global sans limitation, exoneration IFI, exoneration plus-value apres 5 ans (si recettes < 90 000 EUR) - Inconvenient : cotisations SSI (URSSAF) ~35-40% du benefice - Convient aux investisseurs avec un patrimoine locatif important ### 6. SCI a l'IS (Impot sur les Societes) - Taux d'IS : 15% jusqu'a 42 500 EUR de benefice, puis 25% au-dela (article 219-I du CGI) - Amortissement du bien (hors terrain = 80-85% de la valeur) sur 25 a 40 ans - Deduction de toutes les charges et interets d'emprunt - Avantage : taux d'imposition fixe et previsible, capitalisation des benefices - Attention : plus-value a la revente calculee sur la valeur nette comptable (apres amortissements), fiscalite plus lourde a la sortie - Adaptee aux strategies de capitalisation a long terme et aux patrimoines importants --- ## Bareme progressif de l'impot sur le revenu 2026 Le bareme IR 2026 (article 197 du CGI, applicable aux revenus 2025) : | Tranche de revenu imposable | Taux marginal | |-----------------------------|---------------| | Jusqu'a 11 294 EUR | 0% | | De 11 295 a 28 797 EUR | 11% | | De 28 798 a 82 341 EUR | 30% | | De 82 342 a 177 106 EUR | 41% | | Au-dela de 177 106 EUR | 45% | --- ## Bareme des frais de notaire (2026) Les frais de notaire se composent de trois elements : ### 1. Droits de mutation (taxes) - Ancien : 5,09% a 5,81% selon le departement (droit departemental + communal + taxe additionnelle) - Neuf : 0,715% (taxe de publicite fonciere uniquement) - Base legale : article 1594 D du CGI ### 2. Emoluments du notaire Bareme degressif fixe par le decret n°2016-230 du 26 fevrier 2016 : - De 0 a 6 500 EUR : 3,870% - De 6 500 a 17 000 EUR : 1,596% - De 17 000 a 60 000 EUR : 1,064% - Au-dela de 60 000 EUR : 0,799% - TVA de 20% sur les emoluments ### 3. Debours et formalites - Frais de publication, copies, timbres : 800 a 1 500 EUR environ - Contribution de securite immobiliere : 0,10% du prix ### Totaux types - Ancien a 100 000 EUR : environ 8 000 a 8 500 EUR (8-8,5%) - Ancien a 200 000 EUR : environ 15 000 a 16 000 EUR (7,5-8%) - Ancien a 300 000 EUR : environ 22 000 a 23 500 EUR (7,3-7,8%) - Neuf a 200 000 EUR : environ 4 500 a 5 500 EUR (2,25-2,75%) --- ## Rendements locatifs par ville (donnees 2026) | Ville | Prix moyen m2 | Loyer moyen m2 | Rendement brut | |-------|--------------|----------------|----------------| | Paris | 9 800 EUR | 28 EUR | 3,2-3,8% | | Lyon | 4 800 EUR | 16 EUR | 3,8-4,5% | | Marseille | 3 200 EUR | 14 EUR | 5,0-6,0% | | Toulouse | 3 500 EUR | 13 EUR | 4,2-5,0% | | Bordeaux | 4 200 EUR | 14 EUR | 3,8-4,5% | | Lille | 3 400 EUR | 14 EUR | 4,8-5,5% | | Nantes | 3 600 EUR | 13 EUR | 4,0-4,8% | | Montpellier | 3 300 EUR | 14 EUR | 4,8-5,5% | | Strasbourg | 3 100 EUR | 13 EUR | 4,8-5,5% | | Nice | 4 800 EUR | 17 EUR | 4,0-4,5% | | Saint-Etienne | 1 100 EUR | 8 EUR | 7,5-9,0% | | Mulhouse | 1 200 EUR | 9 EUR | 7,0-8,5% | | Le Mans | 1 600 EUR | 10 EUR | 6,5-8,0% | | Limoges | 1 400 EUR | 9 EUR | 6,5-7,5% | | Rennes | 3 800 EUR | 14 EUR | 4,2-4,8% | | Grenoble | 2 700 EUR | 12 EUR | 5,0-5,5% | | Dijon | 2 500 EUR | 11 EUR | 5,0-5,5% | | Tours | 2 800 EUR | 12 EUR | 4,8-5,5% | | Reims | 2 300 EUR | 11 EUR | 5,5-6,0% | | Rouen | 2 400 EUR | 11 EUR | 5,0-5,8% | Le site couvre au total 100 villes francaises avec pour chacune : prix moyen au m2, loyer moyen, rendement brut, tension locative, evolution des prix, quartiers recommandes. Sources : MeilleursAgents, DVF (Demandes de Valeurs Foncieres), observatoires locaux. Note : les rendements bruts ne tiennent pas compte des charges. La rentabilite nette est generalement inferieure de 2 a 4 points. --- ## Glossaire des termes cles **Rentabilite brute** : ratio loyers annuels / prix d'achat, sans deduction de charges. Premier filtre rapide mais surestime le rendement reel. **Rentabilite nette** : rendement apres deduction de toutes les charges courantes (taxe fonciere, copropriete, assurance, gestion, vacance). Indicateur fiable entre 3% et 5% en moyenne en France. **Rentabilite nette-nette** : rendement apres impots et prelevements sociaux. Varie fortement selon le regime fiscal (de 1,5% en micro-foncier a 4-5% en LMNP reel). **Cashflow** : tresorerie nette mensuelle = loyers percus - credit - charges - impots. Positif = le bien s'autofinance. **TRI** : taux de rendement interne, indicateur le plus complet integrant tous les flux sur la duree de detention. Calcule par iterations (Newton-Raphson). **LMNP** : Loueur Meuble Non Professionnel. Statut fiscal permettant l'amortissement du bien en regime reel. Seuils : < 23 000 EUR de recettes/an ou < 50% des revenus du foyer. **LMP** : Loueur Meuble Professionnel. Basculement automatique au-dessus de 23 000 EUR/an si > 50% des revenus. Cotisations SSI obligatoires (~35-40% du benefice). **SCI IS** : Societe Civile Immobiliere a l'Impot sur les Societes. Taux reduit 15% jusqu'a 42 500 EUR, amortissement du bien, mais plus-value sur valeur nette comptable a la sortie. **Deficit foncier** : mecanisme permettant d'imputer les travaux et charges sur le revenu global, jusqu'a 10 700 EUR/an (21 400 EUR pour renovation energetique). Report sur 10 ans. **Deal Score** : indicateur composite Rendify sur 100 ponderant rentabilite, cashflow, TRI, resilience et optimisation fiscale. **Vacance locative** : periodes sans locataire. Comptez 5% minimum (18 jours/an) a 8% en zone detendue (29 jours/an). **CFE** : Cotisation Fonciere des Entreprises, obligatoire en LMNP (article 1447 du CGI), de 200 a 1 500 EUR/an selon la commune. **GLI** : Garantie Loyers Impayes, assurance couvrant les impayes et degradations, 2 a 3% des loyers annuels. **PNO** : assurance Proprietaire Non Occupant, obligatoire en copropriete, 100 a 300 EUR/an. **HCSF** : Haut Conseil de Stabilite Financiere. Recommandation de decembre 2021 : taux d'endettement maximal de 35% des revenus nets, duree maximale 25 ans. **Prelevements sociaux** : 17,2% sur les revenus du patrimoine (CSG 9,2% + CRDS 0,5% + solidarite 7,5%). **Amortissement** : deduction comptable de la perte de valeur du bien. En LMNP reel : structure sur 25-50 ans, mobilier sur 5-10 ans, travaux sur 10-15 ans. En SCI IS : hors terrain (80-85% de la valeur) sur 25-40 ans. --- ## Methodologie et sources de donnees - Taux de credit immobilier : actualises quotidiennement a partir des baremes bancaires publics - Fiscalite : baremes d'imposition 2026, regles LMNP/LMP, amortissement BIC, SCI IS selon le Code General des Impots - Frais de notaire : bareme officiel des emoluments de notaire (decret du 26 fevrier 2016, mis a jour) - Charges de copropriete : moyennes observees par type de bien et localisation - Prix immobiliers par ville : donnees DVF (Demandes de Valeurs Foncieres) et observatoires locaux - Prelevements sociaux : taux en vigueur de 17,2% (article L136-7 du CSS) - Seuils fiscaux : micro-BIC 77 700 EUR (article 50-0 CGI), micro-foncier 15 000 EUR (article 32 CGI) - HCSF : recommandation d'endettement 35% et duree max 25 ans (decision HCSF du 29 septembre 2021) - Plus-value immobiliere : article 150 VC du CGI (abattements par duree de detention) --- ## Pages detaillees ### Simulateur principal - URL : https://rendify.fr - Description : Simulateur complet de rentabilite locative. Saisissez le prix d'achat, le loyer, les charges et obtenez instantanement : rendement brut, rendement net, cashflow mensuel, TRI sur 20 ans, impact fiscal par regime. Comparaison de scenarii possible. ### Simulateurs specialises - Simulateur LMNP (https://rendify.fr/simulateur/lmnp) : Calcul specifique au statut LMNP avec amortissement comptable, charges deductibles BIC, basculement LMP automatique si seuils depasses. Tableau d'amortissement sur 20 ans. - Immeuble de rapport (https://rendify.fr/simulateur/immeuble-de-rapport) : Simulateur adapte aux immeubles multi-lots avec ventilation par appartement, vacance locative par lot, gestion des travaux de copropriete. - Studio locatif (https://rendify.fr/simulateur/studio-locatif) : Simulateur optimise pour les petites surfaces avec hypotheses pre-remplies (charges, rotation locataire, rendement type). - Deficit foncier (https://rendify.fr/simulateur/deficit-foncier) : Simulation deficit foncier avec calcul de l'economie d'impot, plafond annuel 10 700 EUR (ou 21 400 EUR renovation energetique), report sur 10 ans, et impact sur la rentabilite nette-nette. ### Calculateurs - Frais de notaire (https://rendify.fr/calculateur/frais-notaire) : Calcul precis des frais de notaire pour un achat dans l'ancien ou le neuf. Detail des emoluments, droits de mutation, debours et contributions. - Capacite d'emprunt (https://rendify.fr/calculateur/capacite-emprunt) : Estimation de la capacite d'emprunt selon les revenus, charges existantes, taux actuel et duree souhaitee. Prise en compte des revenus locatifs futurs a 70%. Norme HCSF 35% appliquee. - Negociation prix (https://rendify.fr/calculateur/prix-negociation) : Estimation de la marge de negociation probable selon le type de bien, la duree de mise en vente et le marche local. - Charges LMNP (https://rendify.fr/calculateur/charges-lmnp) : Estimation des charges annuelles deductibles en LMNP : taxe fonciere, assurance PNO, comptable, CFE, entretien. ### Outils - Analyser une annonce (https://rendify.fr/analyser-annonce) : Collez le lien d'une annonce immobiliere et obtenez instantanement une analyse de rentabilite avec rendement brut/net, cashflow et recommandation. - Taux immobilier (https://rendify.fr/taux-immobilier) : Suivi quotidien des taux de credit immobilier par duree (10, 15, 20, 25 ans) et par profil (excellent, bon, standard). ### Investir par ville - URL hub : https://rendify.fr/investir - Description : Guide d'investissement locatif pour 100 villes francaises. Pour chaque ville : prix moyen au m2, rendement locatif moyen, tension locative, quartiers recommandes, evolution des prix, perspectives. - Villes couvertes (100) : Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux, Lille, Rennes, Reims, Toulon, Le Havre, Saint-Etienne, Grenoble, Dijon, Angers, Nimes, Villeurbanne, Aix-en-Provence, Le Mans, Clermont-Ferrand, Brest, Tours, Limoges, Amiens, Perpignan, Metz, Besancon, Orleans, Rouen, Mulhouse, Caen, Nancy, Argenteuil, Saint-Denis, Montreuil, Roubaix, et plus. ### Blog - URL : https://rendify.fr/blog - Description : Articles de fond sur l'investissement immobilier : strategies, fiscalite, financement, gestion locative. Rediges par des investisseurs experimentes. ### Communaute - URL : https://rendify.fr/communaute - Description : Espace pour partager vos simulations, demander des avis et echanger avec d'autres investisseurs. Simulations anonymisees disponibles. ### Comparaison - URL : https://rendify.fr/comparer - Description : Comparaison de villes (prix, rendement, tension locative) et de strategies d'investissement. Comparaison cote a cote de simulations sur https://rendify.fr/comparer/simulations. ## Dispositif Jeanbrun 2026 (nouveaute legislative) Le dispositif Jeanbrun est un mecanisme d'amortissement deductible applicable en location NUE. C'est inédit en droit fiscal français : avant 2026, l'amortissement d'un bien loue nu etait strictement interdit. ### Base legale - Article 12 octies de la loi de finances pour 2026 (JO du 20/02/2026) - En vigueur depuis le 21 fevrier 2026 - Acquisition eligible du 21/02/2026 au 31/12/2028 ### Conditions d'eligibilite - Type de bien : immeuble collectif uniquement (maisons individuelles exclues) - Destination : location nue, residence principale du locataire - Duree d'engagement minimale : 9 ans de location nue - Location a un proche au 1er ou 2e degre : interdite ### Taux et plafonds d'amortissement | Niveau | Taux amortissement | Plafond annuel | Decote loyer vs marche | |--------|-------------------|----------------|------------------------| | Intermediaire | 3,5%/an | 8 000 EUR | -15% | | Social | 4,5%/an | 10 000 EUR | -30% | | Tres social | 5,5%/an | 12 000 EUR | -45% | Variante ancien avec travaux (travaux >= 30% du prix d'acquisition, DPE cible A ou B) : | Niveau | Taux amortissement | Plafond annuel | Decote loyer | |--------|-------------------|----------------|--------------| | Intermediaire | 3,0%/an | 8 000 EUR | -15% | | Social | 3,5%/an | 10 000 EUR | -30% | | Tres social | 4,0%/an | 12 000 EUR | -45% | ### Avantages fiscaux Jeanbrun - Deficit foncier imputable sur le revenu global : limite 10 700 EUR/an (droit commun revenus fonciers) - Hors plafond des niches fiscales de 10 000 EUR : avantage pour contribuables ayant deja atteint ce plafond - Prelevement sociaux applicables : 17,2% (revenus fonciers, contre 18,6% pour LMNP depuis LFSS 2026) - Abattements pour duree de detention a la revente : applicables (60% IR apres 15 ans, exoneration apres 22 ans) ### Attention : reintegration a la revente Les amortissements deduits via Jeanbrun sont reintegres dans le calcul de la plus-value a la revente (article 150 VB III du CGI). Cependant, les abattements pour duree de detention s'appliquent sur la plus-value resultante, contrairement au LMNP ou les amortissements reintegres constituent une PV a court terme taxee au TMI plein. ### Comparatif Jeanbrun vs LMNP sur revente (exemple 15 ans, bien 200 000 EUR) - Jeanbrun intermediaire : amortissements reintegres 84 000 EUR -> PV brute 84 000 EUR -> avec abattements 15 ans (IR 60%) : IR = 6 400 EUR + PS 12 100 EUR = **18 500 EUR de fiscalite totale revente** - LMNP reel : amortissements reintegres 90 705 EUR -> PV court terme sans abattement -> impot 90 705 EUR x 48,6% (TMI 30% + PS 18,6%) = **44 100 EUR de fiscalite totale revente** - Ecart en faveur Jeanbrun sur 15 ans : ~25 600 EUR --- ## Evolutions legislatives 2025-2026 ### Reforme LMNP (loi n°2025-127 du 14/02/2025) - Depuis le 15 fevrier 2025 : les amortissements deduits en LMNP sont reintegres dans la plus-value a la cession - Exception : residences etudiantes, seniors et EHPAD (conservent l'ancien regime) - Impact : la PV imposable augmente du montant des amortissements cumules ### Loi Le Meur (novembre 2024) Refonte des plafonds micro-BIC pour meublés de tourisme : - Location touristique non classee : plafond 15 000 EUR, abattement 30% (au lieu de 77 700 EUR / 71%) - Location touristique classee : plafond 77 700 EUR, abattement 50% (au lieu de 71%) - Location meublee longue duree : inchange (plafond 77 700 EUR, abattement 50%) - Enregistrement obligatoire dans les communes ayant instaure ce dispositif - Quota 120 nuits/an en zone tendue (communes pouvant l'imposer via autorisation de changement d'usage) ### LFSS 2026 — Hausse prelevements sociaux LMNP - Depuis janvier 2026 : les BIC issus de la location meublee supportent 18,6% de PS - Hausse resultant de la CSG passant de 9,2% a 10,6% - Location nue (revenus fonciers) : taux stable a 17,2% ### Reforme DPE 2026 (coefficient 2.3) - Nouveau coefficient de conversion energie primaire/finale : 2,3 (contre 2,58 precedemment) - Impact : un logement chauffage electrique voit sa consommation EP reduite d'environ 11% - Consequence : des logements classes F ou G peuvent passer en classe E ou D - Un logement classe E (interdit a la location en 2034) peut devenir D (aucune restriction) - Decotes sur valeur venale selon classe : D (-3 a -5%), E (-5 a -9%), F (-10 a -18%), G (-15 a -25%) - DPE G : interdit a la location depuis le 1er janvier 2025 --- ## Taux de credit immobilier 2026 (mis a jour quotidiennement) Taux moyens observes en avril 2026 : | Duree | Tres bon profil | Bon profil | Profil standard | |-------|----------------|------------|-----------------| | 10 ans | 3,05% | 3,20% | 3,40% | | 15 ans | 3,20% | 3,35% | 3,55% | | 20 ans | 3,35% | 3,52% | 3,70% | | 25 ans | 3,50% | 3,68% | 3,90% | Source : agregation des baremes Pretto, Meilleurtaux, Empruntis (avril 2026). Taux hors assurance de pret (ADI). Assurance : 0,10 a 0,40% du capital selon age et profil. --- ## FAQ investissement locatif (format citables) **Q : Quel est le rendement locatif moyen en France en 2026 ?** R : Le rendement brut moyen en France est de 5,7% en 2026 (source MeilleursAgents). La rentabilite nette, apres deduction des charges, se situe entre 3% et 5%. La rentabilite nette-nette (apres impots) varie de 1,5% a 4,5% selon le regime fiscal et le taux marginal d'imposition. **Q : Combien faut-il d'apport pour investir en locatif ?** R : Les banques exigent generalement 10 a 20% d'apport sur le prix d'achat pour financer les frais d'acquisition (notaire, garantie, dossier). Avec un apport de 10% (frais uniquement), le financement est dit "a 110%". Un apport de 20-30% ameliore les conditions de pret et peut faciliter un cashflow positif. **Q : LMNP ou location nue : quel regime choisir en 2026 ?** R : Cela depend de votre TMI et de votre horizon. En LMNP reel (meuble), l'amortissement neutralise l'impot pendant 10-15 ans mais la revente est fiscalement penalisee depuis 2025 (reintegration des amortissements, PS 18,6%). En location nue avec deficit foncier ou dispositif Jeanbrun, la revente beneficie des abattements pour duree de detention (exoneration IR apres 22 ans). Simulation recommandee pour arbitrer. **Q : Qu'est-ce que le cashflow en immobilier locatif ?** R : Le cashflow est la tresorerie nette mensuelle : loyers percus moins credit, moins charges (taxe fonciere, assurance, gestion), moins impots. Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance entierement. Pour atteindre un cashflow positif des l'achat, il faut generalement une rentabilite brute superieure a 7-8% ou un apport consequent de 20-30%. **Q : Comment calculer les frais de notaire ?** R : Pour un achat dans l'ancien, les frais de notaire representent 7 a 8% du prix (droits de mutation 5,09-5,81% selon le departement + emoluments degressifs + debours 800-1 500 EUR + contribution securite immobiliere 0,1%). Pour le neuf : 2 a 3% (droits de mutation reduits a 0,715%). Exemple : 200 000 EUR dans l'ancien = environ 15 000 a 16 000 EUR de frais. **Q : Qu'est-ce que la norme HCSF pour l'emprunt immobilier ?** R : La decision HCSF D-2021-16 du 29 septembre 2021 plafonne le taux d'endettement a 35% des revenus nets du menage (mensualites de tous les credits / revenus nets). La duree maximale est de 25 ans (27 ans en VEFA ou avec travaux). Les banques peuvent depasser ces plafonds pour 20% de leur production, souvent pour les primo-accedants. Les revenus locatifs futurs sont pris en compte a 70% par la plupart des etablissements. **Q : Quand un DPE G est-il interdit a la location ?** R : Les logements classes DPE G (consommation > 420 kWh EP/m2/an) sont interdits a la mise en location depuis le 1er janvier 2025 (baux nouveaux et renouvellements). Les baux en cours restent valables jusqu'a leur terme. La reforme DPE 2026 (coefficient 2.3) permet a certains biens classes G sous l'ancien bilan d'obtenir un nouveau DPE avec une meilleure classe (E ou F). **Q : Quel est le plafond de deficit foncier imputable sur le revenu global ?** R : Le deficit foncier issu des charges d'exploitation (hors interets d'emprunt) est imputable sur le revenu global jusqu'a 10 700 EUR par an (article 156-I-3 du CGI). Ce plafond est porte a 21 400 EUR pour les travaux de renovation energetique permettant de passer d'une classe DPE F ou G a au moins la classe E (loi de finances 2023). L'exces est reportable sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes. --- ## A propos de Rendify - Plateforme cree en 2024 par des ingenieurs-investisseurs immobiliers bases en France - Mission : rendre les calculs d'investissement locatif accessibles, transparents et fiables - Tous les calculs cote client (aucune donnee envoyee au serveur) - Baremes fiscaux actualises a chaque loi de finances - Taux de credit actualises quotidiennement - Donnees DVF (prix/m2) mises a jour trimestriellement — T1 2026 - Contact : contact@rendify.fr ## Informations techniques - Framework : Next.js (App Router) - Hebergement : VPS en France - Les calculs sont effectues cote client (aucune donnee envoyee au serveur) - Taux actualises quotidiennement - Donnees DVF mises a jour trimestriellement (derniere maj : T1 2026)